本記事では、アパート経営で知られるシノケングループ内で、区分マンションの開発と販売、管理を行う不動産会社、シノケンハーモニーについて取り上げます。
本記事をご覧の方は、シノケンハーモニーについて調べようとしたとき、検索候補に「やばい」という言葉が出てきて不安になったことはないでしょうか。
この「やばい」という言葉の背景には、高額な不動産投資という特性上、「失敗したくない」「悪評がないか確かめたい」という投資家の慎重な意図が浮かび上がってきます。
実際にやばいかどうかは、利用者の口コミや不動産投資の仕組みを分析すると見えてくる事実があります。本記事では、シノケンハーモニーの評判と、投資家が気をつけるべきポイントを徹底解説します。
元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中
サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入1,010万円(ほぼ不労所得)。1,010万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。
ブログを始めて累計相談数が2,700名超えしました。物件を見極めるにはどうしたらいいか、どんな業者がいいのか、サラリーマンが不労所得を作る上で最短の道筋など、知りたい方はLINEで相談に乗ってます。
相談料などは頂いておりません。自己承認欲求と自己研鑽のためです。お気軽に。
相談事例はこちらで連載しています。
シノケンハーモニーが「やばい」と言われる3つの要因
口コミや評判を分析すると、以下の3つのポイントが「やばい」と言われる主な原因となっている可能性があります。
居住環境（防音・設備）がやばい？
壁が薄く、隣人の生活音（笑い声、あくび）や上階の足音・排水音が聞こえる。
トイレの水漏れなど、設備の不具合が発生することがある。
施工に関わった人からは「所詮はコーポタイプ（簡易的な共同住宅）」という印象を持たれている。
サブリース解約時のトラブルがやばい？
途中から通常の管理（集金代行など）に切り替えようとした際、保証会社の承継ができず、費用面や手続きで大きな苦労をするケースがある。
管理担当者の対応がやばい？
物件管理担当者が高圧的で、無理な要求をしてくる場合がある（修繕担当者からの視点）。
いずれの口コミも全てが事実とは言い切れませんが、実際にこうした声が存在する以上、投資前に把握しておく必要があります。 これらは、「物件の質」「担当者の質」、そして「サブリースへの理解不足」という、不動産投資の成否を分ける重要な要素に直結しています。
それぞれについて解説していきます。
シノケンハーモニーの物件の質は本当に低いのか？
結論、シノケンハーモニーの物件が特別に質が低いということはありません。
シノケンハーモニーが分譲する「ハーモニーレジデンス」や「ハーモニーテラス」は、デザイナーズマンションとしてブランディングされており、一部の賃貸仲介サイトでは高級賃貸として紹介されています。外観は綺麗に整えられており、立地条件はシノケンハーモニーですから間違いはないでしょう。
その上で、Google mapには多く登録されいるハーモニーレジデンス、ハーモニーテラスの口コミを見てみましょう。
良い口コミ（物件の質感・セキュリティ・立地）
シノケンハーモニーの物件（ハーモニーレジデンス・テラス）は、外観の綺麗さやセキュリティ、立地の良さに関しては一定の評価を得ているようです。
ハーモニーレジデンス新宿四谷
「高級感があり、シノケン品質なので間違いない。」
ハーモニーレジデンス神楽坂
「建物内は厳重なセキュリティセクション。都市部へのアクセスが良い綺麗なマンションです。」
ハーモニーレジデンス神楽坂
「悪いところはなく、ごく普通ではあります。」 （※補足：賃貸物件として「普通に暮らせる」ことは、投資用不動産としては重要です）
上記以外にも星評価のみで高い評価を得ている物件は多くあります。
悪い口コミ（防音性・管理体制・住民の質）
一方で、防音性の低さ（壁の薄さ）、管理会社の対応の遅さ、ゴミ置き場の衛生管理など、住んでみないと分からない具体的な不満が多く見受けられます。
ハーモニーレジデンス川崎
「今まで住んだ中で最悪の物件です。壁がめっちゃ薄い、隣の換気扇の臭いが回ってくるし、管理会社はこっちが鬼電しない限り何も対応しません。」
ハーモニーテラス大久保
「建物前のゴミ捨て場の衛生管理が酷い。ネズミが沢山いる。建物自体は新しく綺麗風だが、管理は杜撰。」
ハーモニーレジデンス武蔵小杉
「一階のとある住民の咳払いがうるさすぎる。廊下まで聞こえてくし、深夜もうるさい。あと通気口からヤニの匂いがする。」
一部物件で住民の不満が表出している形のようです。ただこうした投稿はごく少数なので、概ね物件の質が低いとは言えないでしょう。
管理担当者の質が低いと起きる「負の連鎖」
次に担当者の質についてです。
修繕を担当していたとされる人物の「高圧的に感じた」という口コミがありましたが、管理担当者に関する口コミは多くないので、実際のところ口コミだけでは実態は掴めません。
ただ、もし本当に管理担当者の質が悪かった場合は注意が必要です。
入居者は部屋のトラブルがあった際に、管理担当者への連絡を行います。この時の対応が雑であったり高圧的であったりすると、インターネット上に悪評が出るリスクが高まります。
今の時代、入居希望者はネットで建物名を検索します。そこに悪評があれば、新しい客付けの際に大きな足枷となります。また、既存入居者の退去を早め、入居期間が短くなってしまうリスクもあるため、管理の質は収益に直結する重要な要素です。
【重要】サブリース契約の構造的な「やばさ」
シノケンハーモニーに限らず、多くのワンルームマンション投資で提案される「サブリース契約（家賃保証）」には、構造的なリスクが存在します。
1. 資産価値の下落
サブリース契約をすると、オーナーの手取りは手数料分だけ減ります。 不動産価格は収益性（どれだけ稼げるか）で決まる「収益還元法」で見られることが多いため、仮に10%のサブリース手数料が引かれている場合、物件価格も理論上10%下がります。 2,000万円で物件を買ったとしても、サブリース契約をした瞬間に評価額は1,800万円になるイメージです。
2. 損益分岐点の先送り
収益が減るため、投資の損益分岐点が先延ばしになり、資産形成により時間がかかります。 さらに、一般的には2年に一度、保証賃料を改定するタイミングがきます。ここで保証賃料の引き下げがあれば、さらに損益分岐点は遠のきます。
3. 売却（出口）の困難さ
サブリース契約は、一般的に一度契約すると解約は極めて困難です。 そして、中古市場においてサブリース付きの物件は「収益性が低い」「権利関係が面倒」として敬遠されます。 不動産投資は「出口（売却）」が何より大切ですが、買い手がつかなければ、赤字を垂れ流したままやめるにやめられない状態に陥ります。
このことから、安易なサブリース契約はお勧めしません。
シノケンハーモニーのリアルな口コミ
次に、実際にシノケンハーモニーに関わった方々のリアルな声を紹介します。
良い口コミ
営業担当者の質が良い 「営業担当者の身だしなみや清潔感は全く問題ないレベル。無理に購入させるといった姿勢も全く見られず、『自信をもって紹介しますが、購入するかしないかは本人が吟味して決めてください』といった感じが伝わってくる。」(不動産投資のミカタ)
初心者の入り口として最適 「自分自身、不動産投資をはじめたのがシノケンハーモニーを通してだったので、サブリースのことを含め、不動産投資のことなどいろいろと聞くことができたのは非常によかった。」(不動産投資のミカタ)
家賃の下落がなかった 「特筆すべきは、シノケンハーモニーの物件は、資産価値が経年してもあまり目減りしない（と思われる）ので、2年毎に行われる保証家賃も減額は一回もなかった。」(不動産投資のミカタ)
気になる（ネガティブな）口コミ
生活音が聞こえる 「シノケンのハーモニーテラスに住んでいます。隣の人の笑い声やあくび、上の階の排水音や足音が聞こえます。トイレもたまに水漏れが起きます。」(マンションコミュニティ)
管理・修繕担当者の態度 「数年前までハーモニーテラス等の修繕等を担当してましたが、物件管理の担当がかなり高圧的で無理なことを押し付けるタイプで残念な方でした。」(マンションコミュニティ)
サブリース解約のトラブル 「サブリース契約をはずして通常の管理にしようとした際、保証会社の承継ができずに、費用面等でいろいろと大変な思いをしたことはあった。」(不動産投資のミカタ)
シノケンハーモニーの不動産投資は成功する？
結論、100%成功する投資はありません。
ただ、成功率を上げるために、投資家ができることはあります。そのためには、不動産会社の儲けのカラクリ、裏側を理解する必要があります。
当ブログへの相談でも、最近は大きな落とし穴が仕掛けられた不動産投資を始めてしまっている人がすごく多い・・・。最近は賃料保証プラン(サブリース)の落とし穴にはまってる方が多い印象です。。。
不動産投資で失敗したくない、と言う方はLINEで相談いただければ不動産会社の真実をお伝えできます。
株式会社シノケンハーモニーとは？
今でこそ広く知られるようになったデザインマンションという言葉ですが、この言葉の生みの親が株式会社シノケンハーモニーです。商標登録も行なっています。
会社概要
1990年設立の株式会社シノケンハーモニー。シノケンハーモニーと言えば、リピート率が高いことでも知られています。リピート率は50％を越えるとも言われていますが、ここには紹介による購入も含まれているようです。
リピートがあるというのはそれだけ顧客の信頼を得られている証拠ですね。
| 会社名 | 株式会社シノケングループ |
| 代表者 | 篠原 英明 |
| 設立 | 1990年6月5日 |
| 資本金 | 151億2,849万円（資本剰余金を含む） |
| 事業内容 | 各事業会社の経営管理事業（純粋持株会社） |
| 本社 | 〒105-0013 東京都港区浜松町二丁目3番1号 日本生命浜松町クレアタワー TEL（03）5777-0089（代表） FAX（03）5777-0108 |
事業内容
歴史の長い不動産会社の１つとして知られる、株式会社シノケンハーモニーは、ワンルームマンションの販売が中心です。ワンルームマンションの企画、開発、販売などが中心の事業です。
扱う物件のほとんどがデザイナーズマンションということも特徴的で、外観だけでなく、立地や設備にこだわっていることでも知られています。
株式会社シノケンハーモニーの物件特徴
自社グループによる一貫したサポート体制
株式会社シノケンハーモニーは、大手シノケングループの一社として、大手ならではのサポート体制をウリにしています。
グループ内、ワンストップでワンルームマンションの販売から、管理、運用を請け負っています。他にも23のグループ会社があり、関連性が高いグループ会社には以下があります。
- シノケンプロデュース…アパート販売
- シノケンファシリティーズ…賃貸管理
- シノケンアメニティ…建物管理
- シノケンコミュニケーションズ…家賃・債務保証
不動産投資を行う人のニーズに応えるサポート体制は、購入者側にとって大きな魅力として映りがちです。しかしながら、それが不動産投資の収益に繋がるかどうかは別の問題です。
あくまでも１つの選択肢として考え、物件購入時には「収益が出るかどうか」を慎重に見極めていきましょう。
初心者向けセミナーを多数開催
シノケングループでは「土地がなくても、頭金が少なくても、アパート経営はできる」というキャッチコピーを掲げ、不動産投資初心者にむけて、門戸を広げる活動を行なっています。
主に不動産投資初心者向けのセミナーを開催、当然ながら初心者をターゲットに売り込むのが目的です。
不動産会社の立場からすると初心者の方が販売しやすいという声も聞きます。
もちろんセミナーは販売目的ですので、もしシノケンで購入することを決めていない状態であれば、
セミナーは複数社参加するようにしましょう。
複数のセミナーに参加することで、共通項が見えてくるはずです。
共通項が不動産投資での真実、そうでない部分はポジショントークである可能性があります。
そうやって最低限の知識をつけましょう。
面倒な確定申告や登記が相談可能
不動産投資には様々なお金の問題が発生します。
不動産所得が発生すると確定申告を行う必要がありますし、不動産を所有する際には登記も必要になります。こうした専門知識が必要な手続き関係において、シノケンハーモニーでは税理士や司法書士との連携で気軽に相談することができます。
専門家に気軽に相談できることは初心者にとって大きな安心になるわけですが、もちろんこれは個人で税理士を探して相談することも可能です。不動産会社と連携している税理士などに相談する場合、意見が偏ってしまう恐れもあります。フラットな意見を聞きたい人は、自分で探すなどしてみてもいいと思います。
どちらにしてもこういったサービスは非常に心強いですね。
「自己資金なしからでも可能」には注意が必要
シノケンハーモニー では、低資金から不動産投資が始められることを、特に不動産投資初心者へのウリにしています。実際に、シノケンハーモニーで不動産投資を始めた人の４割が自己資金500万円以下と言われており、中には自己資金なしで始める人もいるようです。
自己資金なしで始めることはもちろんキャッシュフローとしては非常に良いですが、
万が一空室リスクが出た時のために、それを補填できるだけの蓄えは用意しておきましょう。
また、購入後の物件運用の中でも修繕費などの費用が発生する場面や、事業として拡大を考える時、自己資金がないとたちまち行き詰まってしまうこともあります。
また、そもそも空室が出にくい物件を選ぶことも重要です。
都内は物件稼働率が95%とも言われています。
もちろん都内に出やすい周辺地域もそうですが、
できるだけ良い立地のものを購入したいですね。
「低資金から始められる」と勧誘される場合でも、それが本当にいい選択なのか、慎重に判断しましょう。
「家賃保証」「サブリース」はダメ、絶対。
シノケンハーモニーに賃貸管理を依頼する際に、「家賃保証」や「サブリース」を提案された場合には、注意が必要です。
一見魅力的に感じる「家賃保証」や「サブリース」ですが、近年トラブルが多発しており消費者庁から注意喚起が行われています。
サブリースは一度契約すると解約はほぼ不可能であり、オーナーは真綿で首を絞められたような状態になります。
サブリース契約が締結された物件は評価額が下がってしまい、想定していた売却益を得られないおそれがあります。目先の甘い言葉に飛びつかず、不動産投資トータルの戦略を描きましょう。
不動産投資で重要なことは”信頼できるか”ではなく、良い物件かまた、物件に適した管理形態かどうかにつきます。上場している会社であっても、とんでもない管理形態や割高な物件価格の会社もあります。 一般的にはそうなります。またサブリース契約の解約は非常に厄介であり、専門家との連携が必要です。中には着手金目当ての弁護士もいるので、依頼する専門家は慎重に選ぶ必要があります。サブリース契約前であれば、結ばない方が吉です。 投資の目的にもよりますが、何よりも価格が重要です。 不動産に限らず、資産形成という観点から戦略を構築していく必要があります。LINEでよければ相談にのってますよ。 ワンルーム投資は節税効果はありますが、さほど大きくはありません。ワンルーム投資は資産形成の観点から売却益を狙うべきでしょう。節税であればワンルーム以上に効果的な方法もあります。不動産投資でよくある質問と注意点
Q.株式会社シノケンハーモニーは信頼できますか？
Q.サブリース契約していると売却査定額が低くなる？サブリース契約が解約しづらいって本当？
Q.物件を紹介されているが良し悪しが分からない
価格が適正かどうか、家賃が逆サブリースなどで吊り上げられていないか、を確認する必要があります。価格面だけではなく、それ以上に期待できるエリアなど期待値が高い要件が重なれば価格以上の価値も考えられます。Q.不動産投資を始めたいが何から始めていいかわからない
Q.節税目的に投資を検討していますが、物件を見てほしい。
株式会社シノケンハーモニーのまとめ
株式会社シノケンハーモニーでは、物件の購入時の相談から、購入後の建物のメンテナンス、家賃の回収など、管理業務まで、ワンストップで対応できる大手ならではのサポート体制があります。
長期にわたる経営、物件のデザイン性も高く、手離れも良い会社と言えます。
ただ、サブリース契約は損益分岐点を遠ざけ、売却しづらくなるor売却額を大幅に下げるリスクを伴います。加えて、同社の物件の質は高い一方、その立地や価格が見合うかどうかの判断は重要です。
もし不安であればLINEで相談にも乗っていますよ。
最後に~不動産投資を検討されてる方へ~
・物件価格は相場なのだろうか？高値で買わされていないかな？
・物件の家賃は本当に適正なのか？
・提案された物件よりも優良な物件はないのか？
・今提案されている価格より高値で売却したい！
・解約できないサブリースやオーナーに不利な管理契約になっていないのか？
・自宅欲しいんだけどもワンルーム持ってて大丈夫？
・人の入れ替わりで家賃が下がった…収支をプラスに改善したい！
などなど、ワンルームや不動産全般に関する内容はいつでもLINEで聞いてください！
不動産会社に勤めていた、おせっかい好きの田中があなたのお役に立てれば幸いです笑。
業者さんでは言えない真実をお伝えします！