グッドライフ（SMARG）の評判は怪しい？ファミリー向けオーナーチェンジ物件に潜む「3つの罠」

「グッドライフ（SMARG Wealth）から、都内のファミリー向けオーナーチェンジ物件を提案されている」
「ネットでグッドライフの評判を調べると『営業電話がしつこい』といった口コミが出てきて、少し不安になっている…」

現在、このような状況で提案を受けており、「本当にこのまま数千万円のローンを組んで契約していいのだろうか？」と迷ってこの記事にたどり着いた方が多いのではないでしょうか。

元不動産屋であり、現役投資家である私の結論から言うと、株式会社グッドライフは、現在「SMARG（スマーグ）」というブランドで急成長を遂げている非常に優秀な不動産ベンチャーであり、決して怪しい詐欺業者ではありません。

しかし、「会社が優良であること」と「今あなたに提案されている『ファミリータイプのオーナーチェンジ物件』が、投資として安全に儲かるかどうか」は全く別の話です。

元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中

サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入1,010万円(ほぼ不労所得)。1,010万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。

ブログを始めて累計相談数が2,700名超えしました。物件を見極めるにはどうしたらいいか、どんな業者がいいのか、サラリーマンが不労所得を作る上で最短の道筋など、知りたい方はLINEで相談に乗ってます。

相談料などは頂いておりません。自己承認欲求と自己研鑽のためです。お気軽に。

相談事例はこちらで連載しています。

ネットの「怪しい」「電話が迷惑」という評判口コミの真相

ネット上で「株式会社グッドライフ 評判」と検索すると、過去の口コミとして「突然電話がかかってきた」「営業がしつこい」といったネガティブな声が見つかることがあります。

【元不動産屋の解説】 たしかに同社は過去、電話営業（プッシュ型営業）を主体としていた時期があり、その頃の口コミがネット上に残っています。 しかし現在は方針を大きく転換し、不動産投資プラットフォーム「SMARG Wealth」を通じた反響営業（プル型営業）や、資産運用EXPOへの出展など、ITを駆使したスマートな集客にシフトしています。そのため、「しつこい電話営業をしてくる怪しい会社」という心配は現在では不要です。増収増益を続ける立派な企業です。

株式会社グッドライフの会社概要

グッドライフの不動産投資は成功する？

結論、100%成功する投資はありません。

ただ、成功率を上げるために、投資家ができることはあります。そのためには、不動産会社の儲けのカラクリ、裏側を理解する必要があります。

当ブログへの相談でも、最近は大きな落とし穴が仕掛けられた不動産投資を始めてしまっている人がすごく多い・・・。最近は賃料保証プラン(サブリース)の落とし穴にはまってる方が多い印象です。。。

不動産投資で失敗したくない、と言う方はLINEで相談いただければ不動産会社の真実をお伝えできます。

田中

落とし穴がないか、説明不足がないか、見落としがないか、初めての不動産投資だと不安になることも多いですよね。

グッドライフ（SMARG）の3つの特徴と裏側

グッドライフが公式HPやメディアでアピールしている特徴と、それに対する元不動産屋としての「本当のところ」を解説します。

1. 不動産投資プラットフォーム「SMARG Wealth」の展開 ITを活用し、会員登録するだけで未公開の優良な収益物件情報（主にファミリータイプのオーナーチェンジ物件）を閲覧・検討できる独自のプラットフォームを提供しています。

【元不動産屋のホンネ】 昔ながらの「電話営業」から「Webでの反響営業」へと見事にシフトしており、企業としてのITリテラシーや集客力は非常に高いです。しかし、「プラットフォームが使いやすい＝掲載されている物件が儲かる」わけではありません。エクセルなどでしっかりと自分自身で利回り計算を行う泥臭い作業が必須です。

2. ファミリー向けの「オーナーチェンジ物件」に特化 ワンルームマンションではなく、2LDKや3LDKといった「ファミリータイプ」で、かつ「すでに入居者が住んでいる状態（オーナーチェンジ）」の物件仕入れと販売を強みとしています。

【元不動産屋のホンネ】 ワンルームに比べて入居期間が長いため、一見手堅く見えますが、実は「退去時のリスクがワンルームの比ではない（リフォーム代が数百万円飛ぶ）」という中〜上級者向けの投資です。「退去したら実需（自分が住みたい人向け）で高く売りましょう」という営業トークが定番ですが、今の入居者がいつ退去するかは誰にもコントロールできません。

3. 自社ブランド「SMARG Renovation」による再生 万が一退去が発生しても、自社のリノベーション事業部が現代のライフスタイルに合わせたデザイン空間へと再生させ、物件の価値（家賃や売却価格）を高めることができる体制を持っています。

【元不動産屋のホンネ】 自社でリノベーション機能を持っているのは心強いですが、そのリノベーション費用を負担するのは投資家である「あなた」です。 グッドライフのデザイン力は高いですが、その分工事費用も安くはありません。退去が発生した際、「家賃を下げるか」「数百万円かけてフルリノベするか」の究極の二択を迫られる覚悟が必要です。

「ファミリー向けオーナーチェンジ」3つの罠

グッドライフ（SMARG）が現在最も得意としているのが、「ファミリータイプ（広めの間取り）の中古マンション」を、「オーナーチェンジ（すでに入居者が住んでいる状態）」で販売するビジネスモデルです。

営業マンからは「ワンルームより入居期間が長くて安定しますよ」「退去したら、実需（自分が住みたい人）向けに高く売却して利益が出せますよ」と魅力的な提案を受けているはずです。

しかし、現役投資家の目線から見ると、この投資法にはシミュレーションを破壊する「3つの強烈な罠」が存在します。

1. 「内見できない恐怖」と退去後の高額リフォーム

オーナーチェンジ物件の最大のデメリットは、「入居者が住んでいるため、購入前に部屋の中（内見）を確認できないこと」です。

【不動産投資家のホンネ】 もし今の入居者が10年以上住んでいる場合、部屋の中の設備（キッチン、お風呂、クロス、床など）はボロボロになっている可能性が高いです。ワンルームなら数十万円で済む原状回復も、広大なファミリータイプとなればフルリフォームで300万〜500万円の出費になることもザラです。退去した瞬間に数百万の現金が飛んでいくリスクを、あなたの資金力でカバーできますか？

2. キャッシュフローを圧迫する「管理費・修繕積立金」

ファミリータイプのマンションは、ワンルームに比べて専有面積が広いため、毎月支払う「管理費」や「修繕積立金」が非常に高額になります。

【不動産投資家のホンネ】 「家賃収入が高い」と表面利回りだけを見て喜んではいけません。マンションの築年数が古くなれば修繕積立金は容赦無く値上げされます。加えて昨今の人件費、原材料費の高騰で、大規模修繕に必要な費用は上昇の一途を辿っています。専有面積の広いファミリータイプは負担する費用も高額になるため、キャッシュとの相談が必要です。

田中

大規模修繕時に修繕積立金が足りず、1戸あたり100万円の追加支出を求められたケースも。

3. 「退去したら実需で高く売れる」という皮算用

営業マンのキラーフレーズが「今の入居者が退去したら、リフォームして一般のファミリー向け（実需）に高く売却（キャピタルゲイン）しましょう！」という出口戦略です。

【不動産投資家のホンネ】 これは「絵に描いた餅」になるリスクがあります。なぜなら、「今の入居者がいつ退去するかは誰にも分からない」からです。もし入居者がそこを気に入って、あと20年住み続けたらどうなりますか？ 20年後には建物は老朽化し、高く売却するどころか建替え問題に直面しているかもしれません。コントロールできない「他人の退去タイミング」に依存した投資は非常に危険です。

【検討中の方へ】契約前に確認すべき3つのチェックリスト

現在、グッドライフから物件を提案されている方は、以下の3点について営業マンに確認、または自分で計算し直してください。

1. 現在の入居者の「入居期間」と「属性」は？ 長く住んでいる人ほど、退去後のリフォーム代が跳ね上がります。また、老朽化による家賃の下落の可能性も十分に考えられます。

2. 手元に「数百万円の現金（バッファ）」はあるか？ 万が一、購入して半年後に急に退去された場合、リフォーム代や次の入居者が決まるまでの「空室期間のローン返済」を自己資金で耐えられますか？

3. 将来の「修繕積立金の値上げ」は加味されているか？ 現在の経費のままで35年間のシミュレーションを出されていませんか？ マンションの長期修繕計画書を必ず確認してください。

グッドライフのファミリー物件投資が「向いている人」「向いていない人」

ここまでの特徴を踏まえ、グッドライフの物件投資が向いている人と向いていない人をまとめました。

【向いている人】

• 潤沢なキャッシュがあり、高額なリフォームや修繕積立金に耐えられる人

• 現在の入居者が近いうちに退去すると確信できる人

• すでに不動産投資をいくつか経験していて、リスクについて把握できている人

【向いていない人】

• 初めての不動産投資で、業者の言い分を鵜呑みにしてしまっている人

• 退去時のリフォーム代の負担が難しい人
• 入居者の退去時期が全く読めない人

グッドライフの提案するファミリー向けのオーナーチェンジ物件投資は、一見理にかなっていて利益を狙えそうである一方、リフォームや大規模修繕のリスクに耐えられる現金の用意が必要です。ワンルームであればそこまで大きな出費ではないため、もしこうした費用の準備が難しい場合は、まずワンルームでキャッシュを作るところか始めるべきでしょう。

ワンルームでもば5年~で数百万円は作れますからね。

田中

もし今提案されている物件について気になることなどあれば、相談に乗っていますよ。

「家賃保証」「サブリース」はダメ、絶対。

グッドライフから「家賃保証」や「サブリース」を提案された場合には、注意が必要です。

一見魅力的に感じる「家賃保証」や「サブリース」ですが、近年トラブルが多発しており消費者庁から注意喚起が行われています。

サブリースは一度契約すると解約はほぼ不可能であり、オーナーは真綿で首を絞められたような状態になります。

サブリース契約が締結された物件は評価額が下がってしまい、想定していた売却益を得られないおそれがあります。目先の甘い言葉に飛びつかず、不動産投資トータルの戦略を描きましょう。

田中

サブリース契約は、法律を盾にとった管理会社に有利な契約形態で、解約が困難です……軽々しくやってみると痛い目に遭いますよ。

サブリース契約のメリット・デメリット

『空室保証』は、用心深い投資家の方にとっては非常に魅力的に映るでしょう。ただサブリース契約は、空室保証の引き換えにあらゆるものを失ってしまう契約です。

特に、グッドライフが扱うような『ファミリータイプ』の物件でサブリースを組むのは非常に危険です。家賃が高額なため、空室時のサブリース会社からの『家賃減額請求』の幅が大きく、またサブリースがついたままでは『実需（自分が住みたい人）』に高く売却することができなくなってしまいます。

サブリース契約の書面に解約できる旨の記載があっても、借地借家法によって守られる不動産会社に対して解約を突きつけることは実質不可能です。

空室は保証されても保証家賃が下がれば意味ないですよね。。

現在グッドライフから提案されているプランにサブリースが含まれている場合、その条件（免責期間や家賃見直しのタイミング）が一般的な相場と比べてどうなのか、契約前にしっかりと目を通すことを強くお勧めします。LINEで相談もらえれば、アドバイスも可能です。

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まとめ：素晴らしいプラットフォームでも、物件選びは自己責任

株式会社グッドライフ（SMARG）は、ITを活用して不動産流通を活性化させている素晴らしい企業です。 しかし、「ファミリータイプのオーナーチェンジ物件」は、ワンルーム投資とは全く違う知識とリスク管理（高額リフォーム代への備えや、シビアな出口戦略）が求められる、実は中〜上級者向けの投資法です。

営業マンの綺麗なシミュレーションだけを見て、安易に手を出して良いものではありません。

特に初心者の方は物件の良し悪しの判断が難しいと思いますので、セカンドオピニオンを活用するなどして、慎重に進めていきましょう。

もし必要であれば相談にものりますので、その場合はLINEで連絡くださいね。