この記事では、フィギュアスケートや卓球・スノーボードの選手が所属していることで有名な木下グループ傘下の「ドゥークデザイン(旧株式会社木下不動産)」について見ていきたいと思います。
大手グループ傘下、内装や設備、リフォームに強いことでも知られています。
物件購入を検討する人にとっては、どんな会社なのか、不動産投資物件としてどうなのかは、気になるところだと思います。
これまでの利用者の評判、口コミなどを交えて、ドゥークデザイン(旧木下不動産)とはどんな会社なのか、どんな物件を扱っているのかを見ていきます。物件を検討中の方参考にしてみてください。
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元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中
サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入1,010万円(ほぼ不労所得)。1,010万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。
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ドゥークデザイン(旧木下不動産)はやばい？失敗する？
なぜネット上で「やばい」「迷惑」と検索されるのか？
ドゥークデザイン(旧木下不動産)について調べると、「やばい」「失敗」といったネガティブな検索候補が出てくることがあります。その最大の理由は、「熱心な電話営業」に対する声です。
投資用不動産業界全体に言えることですが、新規顧客を獲得するための電話営業は一般的に行われています。大和インフィリンクも営業力に力を入れているため、一部の人からは「営業電話が少し強め」「しつこい」と受け取られ、ネット上で「迷惑」と検索されてしまう背景があるようです。
しかし、これはあくまで「営業手法（アプローチ）」に対する評価であり、「物件の価値」や「投資としての良し悪し」とは切り離して考える必要があります。 電話営業が苦手なら断れば良いだけのこと。重要なのは、提案されている物件自体に投資価値があるかどうかです。
大和インフィリンクの不動産投資は失敗する？
投資を検討されている方は、同社の投資が失敗しないかどうかを気にされている方も多いでしょう。
結論、100%成功する投資はありませんので、「失敗しない」と断言はできません。
ただ、成功率を上げるために、投資家ができることはあります。そのためには、不動産会社の儲けのカラクリ、裏側を理解する必要があります。ちゃんとした営業マンならその仕組みを分かりやすく伝えてくれるはずです。
当ブログへの相談でも、最近は大きな落とし穴が仕掛けられた不動産投資を始めてしまっている人がすごく多い・・・。最近は賃料保証プラン(サブリース)の落とし穴にはまってる方が多い印象です。。。
不動産投資で失敗したくない、と言う方はLINEで相談いただければ不動産会社の真実をお伝えできます。
ドゥークデザイン(旧株式会社木下不動産）とは？
設立間もない会社ながら、大手グループ傘下にある規模感を活かし、自社マンションシリーズの販売に力を入れています。自社ブランドシリーズ「プレール・ドゥーク」は高級賃貸マンションシリーズ。
「都会で自分らしい暮らし」をコンセプトに、都内23区を中心に展開しています。立地にこだわり、資産価値が落ちにくく、賃貸の需要が高いマンションの提供を行っています。
一方、物件価格や家賃は立地に伴い高めの設定。年収によっては空室リスクを飲み込めない場合もあるので、慎重なシミュレーションを立てましょう。
立地と物件価格は比例します。良い立地ほど物件価格は高くなるので、一度冷静になって物件価格が適正かどうかを判断する必要があります。
もし判断に迷ったら相談乗ってますので、お気軽に。
会社概要
木下グループは昭和31年創業の老舗。土地開発、マンション・アパート経営、介護施設まで様々な事業を行っています。グループ傘下のドゥークデザイン(旧木下不動産)は2012年に設立。ワンルームマンションの販売を中心に行っています。
企業理念は「物質的な豊かさと共に人々の心から生み出された伝統文化を守り、同時に新しい文化の創造が調和された環境をご提供すること」です。住環境だけではなく、幅広く暮らしにこだわる考え方は、大手グループ傘下企業ならではと言えるかもしれません。
木下工務店はCMなどでお馴染みですね。CM料が販売価格に乗っていることを考えると、物件価格が相場と比較してどうなのか気になります。
会社概要は以下です。
| 名称 | ドゥークデザイン(旧木下不動産) |
| 設立 | 平成24年6月26日 |
| 資本金 | 1億円 |
| 役員 | 代表取締役社長 坂本 建士 取締役 木下 直哉 |
| 免許登録 | 宅地建物取引業 国土交通大臣(3)第8377号 |
| 加盟団体 | 公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会、公益社団法人東京都宅地建物取引業協会、 公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会、東京都不動産協同組合 |
| 本社所在地 | 〒163-1331 東京都新宿区西新宿6-5-1 新宿アイランドタワー31階 （総合受付30階） TEL：03-5908-2225（資産形成コンサルティング事業部） TEL：03-5908-2230（不動産開発事業部） TEL：03-5908-2223（売買仲介事業部） |
| 事業所 | 大宮支店 〒330-0854 埼玉県さいたま市大宮区桜木町1-10-16 シーノ大宮ノースウィング1階 TEL：048-650-2542 |
| 事業内容 | 都市型マンション企画分譲事業、不動産仲介事業 |
ドゥークデザイン(旧木下不動産)の事業内容
投資用賃貸マンションシリーズ「プレール・ドゥーク」の販売が中心。賃貸ニーズが一定数確保できる住宅街を中心に展開しています。
豪華な内装・クオリティの高い設備・万全なセキュリティー・駅から10分以内と、好立地、好条件にこだわっていますが、当然価格は高めと予想できます。相場と比較して慎重に判断することが求められます。
物件価格は一番重要な検討ポイントとなりますので、しっかり検討しましょう。
ドゥークデザイン(旧木下不動産)の物件特徴
都内好立地に自社ブランドマンションを展開
世田谷区・練馬区・大田区・墨田区などの好立地に自社ブランドマンションを多く展開しています。住宅街に絞ってマンション建設しているのは、オーナーとして安心できるポイントですが、好立地物件は物件価格が高くなりがちです。駅から10分以内とこだわっている点については、客つけのことを考えると非常に心強いこだわりです。
物件価格が高い分家賃も高め、ハイレイヤーが顧客になるため、その視点で物件を吟味する必要がありますね。
セキュリティに関しても共有玄関と住宅用玄関の2重チェックになっており、共有玄関には5台の防犯カメラで24時間監視しています。こうした設備面の充実は女性ターゲットにより刺さるポイントです。
女性は収入に占める家賃の割合も高いというデータもありますし、女性に受ける物件は男性にもウケが良いともいうので、そういった入居者を想定して物件を選びましょう。
大手グループ企業ならではの、トータルサポート
不動産の販売から売却まで一貫して任せられることは、大手グループ企業の強みです。内装からリフォーム、他にも売却相談にも乗ってくれます。
所有している不動産物件を売却して売却益を狙う場合もサポートしてくれます。
ただ、個人的には大手にありがちな「担当窓口が多すぎて、話が思うように進まない」なという懸念があります。
まあここは仕方ない部分かもしれませんね・・・。
不動産投資セミナーを多数開催
１ヶ月に6日から8日程度、不動産投資関連のセミナーが開催されています。購入資金の作り方、賃貸経営、株式投資、老後資金の作り方など、様々なテーマのセミナーを開催しています。
情報を仕入れるためには、こうしたセミナーに参加することも大切ですが、当然ながら集客導線の一貫であるため、そこから営業や勧誘を受けることになります。
特に初心者であれば、こうした勧誘を断りきれずに契約してしまうケースもよく聞く話です。
セミナーは不動産投資を勉強するには非常に良いですが、参加した場合は別のセミナーにも参加することをおすすめいたします。複数の業者の話を聞いて共通する部分が不動産投資の本質です。
共通しない部分はポジショントークとして受け流しましょう。
節税や確定申告のサポート
不動産投資のメリットの一つである「節税」。節税効果を最大限に活かすには、やはり税理士などの専門家のサポートが必要です。ドゥークデザイン(旧木下不動産)では物件を購入すると税理士を紹介してくれます。確定申告まで対応してくれるので、節税のことがよくわからない投資初心者にとって魅力的なサービスの１つです。
ただしこうしたサービスはコストがかかり、不動産投資会社紹介の税理士だと意見が偏ることもあります。専門家の意見を聞くことも大事ですが、自分自身で把握、判断できるようにもしておきましょう。
長期借り上げシステムには十分ご注意を
35年という長期に渡る借り上げシステムを導入しているドゥークデザイン(旧木下不動産)。不動産投資で気になる「空室リスク」を35年間にわたって家賃保証してくれるような魅力的なサービスだと映るかもしれません。
しかし近年、サブリース契約などを代表とする、こうした家賃保証絡みのトラブルが増えています。家賃保証をあてにして契約しても、数年後に契約内容が変わり、途端にマイナス収支になってしまうことも。
「長期借り上げシステム」をウリに勧誘してくる営業マンは、疑ってかかるのがが賢明です。迂闊に手を出さないようにしましょう。
サブリースに関してはこちらの記事をご参照ください。
区分不動産投資にサブリースはトラブルだらけ！サブリース契約が必要ない理由を徹底検証
不動産投資はさほど節税にならない
最近の不動産投資セミナーでは”節税“を売りにする不動産会社が非常に多いです。もし不動産に節税効果を求めているなら、しっかり読んでください。
特に高年収層では所得税も累進課税で上がっていきますし、かつ税金を減らす手法もないので、税金は悩みの種でしょう。
ただ、結論からいうと不動産投資はさほど大きな節税にならないことが多いです。月々数千円とかですかね。むしろ増税になるケースもあります。
初年度だけは諸費用の支払いなどがあるため平均して20~30万円ほどの節税になるかも知れませんが、2年目以降は税金の影響は微々たるものと考えるのが妥当でしょう。
ワンルームマンション投資の節税効果が限定的な理由
そもそも税金とは利益にかかるもの。利益に対して決まったパーセンテージのお金を納めなさい、というのが税金です。つまり税金を減らすには売り上げを下げるか、経費を増やすしかありません。
そこで不動産会社の節税ロジックは、不動産投資で経費を増やしましょう、という内容です。
不動産投資で計上できる経費は、
- 減価償却費
- 利息
です。毎月の返済額をそのまま経費計上できるわけではないので注意が必要です。
減価償却費は、耐用年数の間一定の金額を計上できます。ちなみに耐用年数の計算方法は下記です。
その理由は不動産投資では一般的に元利均等返済という返済方式を用いているからです。
元利均等返済では、35年間一定の金額の返済をしながら、その内訳が変わっていく返済方式です。上図のように、初年度では利息分が大部分を占め、物件の元金は少なめです。その後、年を追うごとにその割合が逆転していきます。
返済における利息部分減ってくると、家賃収入の方が経費を上回ってしまって利益がでる、増税になるケースもあります。
初年度こそ諸費用によって、まとまった節税にはなりますが、2年目以降は大きな節税にはなりませんし、長期的に見ると増税のリスクもあるということです。
不動産投資には空室リスクがあるため、そのリスクを抱えながら節税目的で不動産投資をするのは、リスクとリターンのバランスが合っていないと田中は考えます。
やはり、一定期間保有してからの売却益を狙える物件を吟味して購入したいものですね。
ドゥークデザイン(旧木下不動産)の口コミや評判はどう？
ドゥークデザイン(旧木下不動産)の良い口コミや評判
- 規模が大きく安心できる
- 借り上げシステムや修繕等のサポートが良い
- 物件は品質が良く豪華
- 都内駅近でセキュリティ万全の設備
大手グループのメリットを活かし、販売から建物管理・売却まで、トータルサポートを強みとして売り出していますが、大手にありがちな営業マンのノルマや競争が激しいようで、やはり営業は強引という声も聞かれます。
駅近、万全なセキュリティ、豪華な設備等、品質の高さなど、物件としての総合力は非常に高いです。
一方立地や設備の影響から、物件価格は高めなため、慎重なシミュレーションをした上で購入しましょう。
不動産投資といえど賃貸経営です。事業を成功に導くために自分で判断できる基準を持ちましょう。
不動産投資で重要なことは”信頼できるか”ではなく、良い物件かまた、物件に適した管理形態かどうかにつきます。上場している会社であっても、とんでもない管理形態や割高な物件価格の会社もあります。 一般的にはそうなります。またサブリース契約の解約は非常に厄介であり、専門家との連携が必要です。中には着手金目当ての弁護士もいるので、依頼する専門家は慎重に選ぶ必要があります。サブリース契約前であれば、結ばない方が吉です。 投資の目的にもよりますが、何よりも価格が重要です。 不動産に限らず、資産形成という観点から戦略を構築していく必要があります。LINEでよければ相談にのってますよ。 ワンルーム投資は節税効果はありますが、さほど大きくはありません。ワンルーム投資は資産形成の観点から売却益を狙うべきでしょう。節税であればワンルーム以上に効果的な方法もあります。不動産投資でよくある質問と注意点
Q.ドゥークデザイン(旧木下不動産)は信頼できますか？
Q.サブリース契約していると売却査定額が低くなる？サブリース契約が解約しづらいって本当？
Q.物件を紹介されているが良し悪しが分からない
価格が適正かどうか、家賃が逆サブリースなどで吊り上げられていないか、を確認する必要があります。価格面だけではなく、それ以上に期待できるエリアなど期待値が高い要件が重なれば価格以上の価値も考えられます。Q.不動産投資を始めたいが何から始めていいかわからない
Q.節税目的に投資を検討していますが、物件を見てほしい。
ドゥークデザイン(旧木下不動産)のまとめ
大手木下グループ企業として、歴史、信用、安心感をウリにしていますが、その分、物件価格も高くなっている可能性があります。
とは言え、不動産投資自体が儲からないわけではありません。マンションの一棟買い、アパート経営など、様々な選択肢があることを知っておき、自分に合う投資を行うことが重要です。大手だから、有名だからというように、ネームバリューに踊らされて収益性の低い物件を購入してしまうことのないよう注意しましょう。
最後に~不動産投資を検討されている方へ~
・物件価格は相場なのだろうか？高値で買わされていないかな？
・物件の家賃は本当に適正なのか？
・提案された物件よりも優良な物件はないのか？
・今提案されている価格より高値で売却したい！
・解約できないサブリースやオーナーに不利な管理契約になっていないのか？
・自宅欲しいんだけどもワンルーム持ってて大丈夫？
・人の入れ替わりで家賃が下がった…収支をプラスに改善したい！
などなど、ワンルームや不動産全般に関する内容はいつでもLINEで聞いてください！
不動産会社に勤めていた、おせっかい好きの田中があなたのお役に立てれば幸いです笑。
業者さんでは言えない真実をお伝えします！
不動産投資は複数業者から話を聞いてみよう。
不動産投資で重要なのは物件力です。
物件価格、立地、築年数、階数、駅チカ、金利、サブリースの有無など、
購入するまえにチェックすべき項目はたくさんあります。
信頼できる業者というのはいますが、
この業者なら100%大丈夫、というのは言えません笑
だからこそ、不動産投資では複数の業者から話を聞いて、物件を判断することをお勧めしています。
物件の立地や価格を比較検討し、納得して投資できるといいですね。