「青山メインランド やばい」
「青山メインランド 失敗」
このような検索ワードを目にして、不安を感じている方も多いのではないでしょうか。
青山メインランドは、東京を中心に投資用ワンルームマンションを数多く供給してきた不動産会社です。一方で、ネット上では営業手法やサブリースを巡る厳しい口コミも散見されます。
本記事では、実際の口コミをもとに「やばい」と言われる理由を整理しつつ、不動産投資家の視点から「本当に失敗するのか？」を冷静に解説します。
元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中
サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入1,010万円(ほぼ不労所得)。1,010万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。
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青山メインランドが「やばい」と言われる理由は？
青山メインランドの口コミを見ていくことで、やばいと言われる真相を探ります。
口コミは裏どりができない以上、全てが真実とは限らないことは、予めご留意ください。
営業電話に関する口コミ
何処で自宅の電話番号を調べたか不明だが、
電話に出ると直ぐに電話を切るふざけた会社だ。
折り返し電話をしてみたら『青山メインランド』だった。
どういう教育をしているか分からないが、この様な会社
と取引したら将来が不安である。
メインランドまたはＡＭＬと名乗り、職場に頻繁に電話がかかってきます。
かけてくるなと言ってもかけてくる。
営業電話に関する不満は非常に多く、
「どこで番号を調べたのかわからない」「断っても電話が来る」
といった声が目立ちます。
営業が強引だという口コミ
ワンルームマンションの販売ではかなり強引な営業もやっていますし、
あんまり素性の良い会社とは言えないと思います。
しつこい電話営業ではあきたらず
最近は街中でサラリーマンに声かけては
『こんにちは、名刺交換させてください！！』
といきなり迫ってきます。
名刺を渡したら会社にガンガン電話がかかってきます。
青山メインランドに限らず、投資用ワンルームを扱う会社に共通する「アグレッシブな営業体質」が、そのまま「やばい」という評価につながっていると考えられます。
一方で、良い口コミも存在する
営業担当が正直という声
青山メインランドのマンションを買いましたが、住み心地は決して悪くはないです。
営業担当も正直な方が多い。
関連企業の管理会社が、少々経験不足（便りがない？）を感じるところもありますが、人材補充が必要かも。
担当によって評価にばらつきがあるため、一概に全ての営業がダメ、というわけではないようです。
管理に関する口コミ
ネガティブな口コミ
排水管のつまりで、半年以上たらいまわし、返答なし。
最後は第三者の業者に頼んでもいいよと言われる始末。
半年間、下水道のにおいを嗅ぎながら生活するのは、なかなかノイローゼになります。
ポジティブな口コミ
分譲マンションに住み始めましたが、
トラブルはすぐに対応してくれるし満足しています。
もう少し共用部の清掃を入れて欲しいですが、小規模物件なので仕方ないかもしれません。
管理についても、評価は二極化しています。やはり担当によるバラツキは否めません。
立地に関する口コミ
ここって小規模マンションってイメージあるけど、やっぱりね。
ただ比較的立地はいいんじゃないかな。
青山メインランドの物件は、小規模ながら駅近・都心寄りの立地が多いという評価が一定数あります。
サブリースを盾に酷い対応という口コミ
約10年前からオーナーですが、”サブリース”を「たて」にひどい対応。
現在の賃借人、家賃も一切教えない。
担当者最悪。
この点については、サブリースに関する口コミですね。
サブリース契約を締結している以上、入居者情報や実家賃を開示しないのは法律上は正当です。
ただし、オーナー側からすれば「ブラックボックス化」して不信感を持つのも無理はありません。
儲かったという声も
最近投資用ワンルームを青山メインランドから購入して売却したけど、儲かった。ラッキー！
当然ながら、全員が失敗しているわけではありません。
タイミングや物件次第では利益が出たケースも存在します。
口コミから見えてくる「やばい」の真相
口コミを見る限り、
「やばい」と言われる最大の理由は営業スタイルです。
電話営業
街中での名刺交換
数を打つ体育会系の営業文化
これらが、一般層から見ると「やばい会社」という印象につながっています。
また、管理についても担当者による当たり外れが大きいことが、評価を分ける要因でしょう。
一番気になるのは「サブリース」
不動産投資家から見て、サブリースは悪魔の契約です。
一度契約すると、
実家賃が見えない
解約が困難
収支改善の打ち手がなくなる
という蟻地獄にハマります。
青山メインランドに限らず、投資用ワンルーム×サブリースは原則NGです。
青山メインランドの不動産投資は失敗する？
結論から言うと、青山メインランドだから失敗する、ということはありません。
口コミの中には
「儲かった」「結果的にラッキーだった」
という声があるのも事実ですし、実際に利益が出ている人もいます。
ただし投資である以上、損失を出す可能性は否定できません。
この差を分けるのは、会社名ではなく「物件選び」と「管理の仕方」です。
では、どうすれば失敗を避けられるのでしょうか。
不動産投資家の視点で、できるだけわかりやすく説明します。
① エリア選びを間違えないことが最重要
不動産投資で一番大切なのは、「ちゃんと借り手がつく場所かどうか」です。
賃貸需要が弱いエリアで物件を買ってしまうと、
空室が続く
家賃を下げざるを得ない
売りたくても買い手がつかない
といった問題が起こります。
日本で最も賃貸需要が強いのは、言うまでもなく 東京23区 です。
ただし、「23区ならどこでもOK」というわけではありません。
同じ23区でも、
駅から遠い
周辺に競合物件が多い
住む理由が弱いエリア
こうした場所では、評価は一気に下がります。
関西・中京・福岡・札幌なども同様で、
都市名より「具体的な場所と駅距離」 が重要です。
また、青山メインランドのような新築デベロッパーの場合、
都心の一等地はすでに開発され尽くしているため、
「新築＝立地が良い」
とは限りません。
むしろ、
昔に建てられた中古マンションの方が立地が良い
というケースは、不動産業界ではよくあります。
「立地重視」で考えるなら、中古物件も十分に検討対象になります。
② 価格を間違えると、ほぼ確実に失敗する
次に大事なのが 価格 です。
どれだけ立地が良くても、
価格が高すぎれば利益は出ません。
不動産投資は、
物件の市場価格がローン残債を上回った時に、初めて利益が出る
仕組みです。
つまり、市場価格とかけ離れた値段で買ってしまうと、
いつまで経ってもゴールにたどり着けません。
青山メインランドは新築デベロッパーなので、
土地代
建築コスト
会社の利益
が物件価格を決める要素です。
特に最近は建築費の高騰が続いており、新築マンションの価格はかなり高くなっています。
一方で、家賃相場の値上がりは建築費の高騰に追いついていません。
その結果、最近の新築マンションは利回りが低いケースが増えています。
もちろん新築には、
設備が新しい
入居付けがしやすい
修繕リスクが低い
といったメリットもあります。
ただし、「この価格は投資として妥当か？」を判断するのは、中古よりもずっと難しいのが現実です。
③ 管理を間違えると一気に地獄を見る
もしサブリースを選んだ場合、失敗に終わる可能性は非常に高くなります。
サブリースとは、家賃保証がある代わりに管理の主導権をすべて会社に渡す契約です。
一見すると安心そうですが、実際には、
実際の家賃が見えない
賃料は減額される可能性がある
解約が難しい
- 売却額が下がる
といった問題を抱えています。
青山メインランドの不動産投資で成功するには
前述したエリア、価格、管理についての確認は、不動産投資の成功ために絶対必要です。
しかし、不動産投資の成功率を上げるためにもっと重要なことがあります。それは、不動産会社の儲けのカラクリ、裏側を理解することです。
当ブログへの相談でも、最近は大きな落とし穴が仕掛けられた不動産投資を始めてしまっている人がすごく多い・・・。最近は賃料保証プラン(サブリース)の落とし穴にはまってる方が多い印象です。。。
不動産投資で失敗したくない、と言う方はLINEで相談いただければ不動産会社の真実をお伝えできます。
株式会社青山メインランドの特徴
引用：株式会社青山メインランド
不動産業界では30年以上の歴史と実績を持つ老舗企業として知られる青山メインランド。マンション開発・販売から、自社・他社物件の管理業務なども行なっています。
株式会社青山メインランドのサービスや物件の特徴
引用：株式会社青山メインランド
好立地に厳選した物件展開
資産運用型ワンルームマンション「メインステージ」、分譲ファミリーマンション「ランドステージ」などの自社ブランドシリーズは、好立地に厳選して展開されています。
青山メインランドでは、土地開発にあたり「主要駅から徒歩10分圏内。私鉄、地下鉄でも徒歩5分圏内」という厳しい条件を設定しています。
- 東京都心の千代田区や中央区や港区
- 高級住宅街が集まる城南区
- 治安の良さに定評がある城西、城北エリア
- 再開発が進む城東地区
など、いわゆる人気エリアの好立地に厳選して展開されています。東京都内に180棟以上、神奈川県にも数棟展開しています。
賃貸需要の高い好立地にこだわっていることもあり、物件価格は相場よりも高めです。投資用物件として購入を検討する際には慎重な判断が求められます。
長く資産価値を保つためのスタンダードなデザイン
株式会社青山メインランドの物件は、独自性、デザイン性の高さは見られず、スタンダートな造りが目立ちます。長く資産価値を保つことを重視し、流行りにとらわれないデザインを重視しているようです。
スタンダードなデザインを採用することで、長期的なクオリティをキープできる他、メンテナンスや修繕費などの面でもコスト減を期待できると謳っています。
ただし、どんな物件も、年数とともに劣化し、修繕は必要になります。デザイン性だけでなく、地域の賃貸需要や、近隣のマンション建設状況なども含め、総合的に判断するようにしましょう。
独自保証サービス「まもらんど35」
独自の保証サービス「まもらんど35」というサービスがあります。
- 照明器具
- エアコン
- 給湯器
- 洗浄機能付きトイレ
- インターホン
- 浴室乾燥機
- 消化器
- キッチン、
- 洗面台、
- お風呂、
- フローリング、
- ガラス製品
これらを築35年まで保証するという独自のサービスです。10年程度の保証が一般的な中、業界水準から考えてもかなり長めの保証を行なっています。
サブリース契約や集金代行などのサポート事業
株式会社青山メインランドでは、サブリース契約や集金代行事業を行っています。
サプリース契約については、
- 手数料は家賃の10％
- 2年契約、自由更新
- マンションの管理業務を任せられる( 一部を除く)
となっています。
一見魅力的に感じる「家賃保証」や「サブリース」ですが、近年トラブルが多発しており消費者庁から注意喚起が行われています。
サブリースは一度契約すると解約はほぼ不可能であり、オーナーは真綿で首を絞められたような状態になります。
サブリース契約が締結された物件は評価額が下がってしまい、想定していた売却益を得られないおそれがあります。目先の甘い言葉に飛びつかず、不動産投資トータルの戦略を描きましょう。
「サブリースについて詳しく知りたい」「賃貸管理で気をつけるポイントを知りたい」など、サブリースや賃貸管理に関して疑問や不安がある方は、田中にLINEでご相談ください。
サブリースの仕組みや管理会社の選定方法など、元不動産営業マンで現役不動産投資家の私だからこそ知り得る情報をお伝えしますよ。
青山メインランドの会社概要
東京都千代田区神田に本店を構える株式会社青山メインランドは、1998年、カリスマ社長として知られる西原社長によって設立されました。
設立当初はリーマンショックの影響で売り上げは伸び悩んでいたものの、今では大手不動産会社と同等の事業規模を展開するまでに成長しています。未上場企業ながら、2018年春の売上高は344億円と、大手不動産企業と同等の規模で事業展開を行なっています。会社概要は以下です。
| 商号 | 株式会社青山メインランド |
| 本店 | 東京都千代田区内神田1丁目7番6号北大手町ビル |
| 資本金 | １億円 |
| 事業内容 | 不動産の企画開発、売買、販売、仲介および不動産資産の運用、管理 |
| 代表者 | 代表取締役社長 西原良三 |
| 設立年月日 | 昭和63年4月1日 |
| 決算期 | 3月31日 |
| 免許番号 | 宅地建物取引業 東京都知事（9）第54441号 |
| 主要取引金融機関 | みずほ銀行、三井住友銀行、関西みらい銀行、きらぼし銀行、山梨中央銀行、群馬銀行、徳島大正銀行、千葉銀行、千葉興業銀行、名古屋銀行、東京スター銀行、城北信用金庫、東京信用金庫、芝信用金庫、第一勧業信用組合、ジャックス、リコーリース、クレディセゾン(順不同) |
| 主要取引会社 | 新英興業株式会社 株式会社レジテックコーポレーション 株式会社リンク・トラスト 大旺新洋株式会社 株式会社カシワバラ・コーポレーション 株式会社シミズ・ビルライフケア 株式会社ナベショー 住協建設株式会社 株式会社長谷エコーポレーション (順不同) |
| 所属加盟団体 | 一般社団法人全国住宅産業協会 公益社団法人東京都宅地建物取引業協会会員 住宅産業信用保証株式会社会員 公益財団法人東日本不動産流通機構会員 公益財団法人日本賃貸住宅管理協会 東京商工会議所会員 首都圏中高層住宅協会 全国賃貸管理ビジネス協会 公益財団法人暴力団追放運動推進都民センター 一般社団法人新しい都市環境を考える会 |
| 顧問 | 青木 五郎 |
| 顧問弁護士 | ＴＭＩ総合法律事務所 |
| 登録商標(36類) | ＭＡＩＮＬＡＮＤ（登録第4318033号） メインステージ（登録第4326523号） ランドステージ（登録第4342134号） グランステューディオ（登録第4611921号） |
| 電話番号 | 03－5281－4911（代） |
| メールアドレス | info@aml.co.jp |
| ホームページ | http://www.aml.co.jp/ |
株式会社青山メインランドの事業内容
青山メインランドの主な事業は以下です。
- 自社マンション開発・販売・管理
- 他社物件管理事業
- 資産運用型マンションの販売
- 投資サポート・セミナー開催などのコンサルティング
- サブリース契約による集金代行、経営サポート
資産運用型ワンルームマンション「メインステージ」、分譲ファミリーマンション「ランドステージ」などの自社マンション開発を積極的に展開。
2014年には関西エリアでの事業展開を目的とした「株式会社メインランドジャパン」を立ち上げ、これまでに200棟以上の販売実績を挙げています。
株式会社青山メインランドの物件を検討・所有している人へ
・物件価格は相場なのだろうか？高値で買わされていないかな？
・物件の家賃は本当に適正なのか？
・提案された物件よりも優良な物件はないのか？
・今提案されている価格より高値で売却したい！
・解約できないサブリースやオーナーに不利な管理契約になっていないのか？
・自宅欲しいんだけどもワンルーム持ってて大丈夫？
・人の入れ替わりで家賃が下がった…収支をプラスに改善したい！
などなど、ワンルームや不動産全般に関する内容はいつでもLINEで聞いてください！
不動産会社に勤めていた、おせっかい好きの田中があなたのお役に立てれば幸いです笑。
業者さんでは言えない真実をお伝えします！