「大阪の不動産会社『株式会社BRANDING（ブランディング）』から、投資用ワンルームマンションの提案を受けている」 「節税になると言われたが、ネットで社名を検索しても広告会社やIT企業ばかり出てきて、この会社の本当の評判が分からない…」
現在、このような状況で「本当に契約して数千万円のローンを組んで大丈夫か？」と不安になり、この記事にたどり着いた方が多いのではないでしょうか。
元不動産屋であり、現役投資家である私の結論から言うと、株式会社BRANDINGは、大阪を拠点に投資用不動産の売買から注文住宅まで手広く展開する正規の不動産企業であり、決して怪しい詐欺業者ではありません。
しかし、「会社が優良であること」と「今あなたに提案されている『節税目的のワンルーム投資』が、投資として安全に儲かるかどうか」は全く別の話です。
元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中
サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入1,010万円(ほぼ不労所得)。1,010万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。
ブログを始めて累計相談数が2,700名超えしました。物件を見極めるにはどうしたらいいか、どんな業者がいいのか、サラリーマンが不労所得を作る上で最短の道筋など、知りたい方はLINEで相談に乗ってます。
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ネット上に株式会社BRANDINGの「口コミ・評判」が少ない理由
同社について検索しても、リアルな口コミや評判がなかなか見つからないことにお気づきでしょうか。 これには2つの理由があります。
同名の別会社が多すぎる: 「ブランディング」という一般的な単語や社名が多いため、検索結果が埋もれてしまっている。
ゴリゴリの迷惑電話営業をしていない: ネット上で悪評が立つ会社の多くは、名簿業者を使った無差別なテレアポを行っています。同社にそういった悪評がないのは、紹介やWebを通じた真っ当な営業活動を行っている証拠とも言えます。
口コミがないこと自体は悪いことではありません。しかし、「口コミがないからこそ、営業マンが出してくるシミュレーションの数字だけを冷徹に判断するスキル」が投資家（あなた）に求められます。
BRANDINGの会社概要
| 会社名 | 株式会社BRANDING（ブランディング） |
|---|---|
| 設立 | 2016年（旧社名：株式会社FOUR COLORS） |
| 資本金 | 2,500万円 |
| 本社所在地 | 〒541-0059 大阪府大阪市中央区博労町2丁目2番13号 3階 |
| 事業内容 | ・不動産投資物件の販売、買取、仲介 ・不動産賃貸管理事業 ・注文住宅設計・施工 ・土地仕入れ・開発事業 |
| 主な免許・登録 | ・宅地建物取引業：国土交通大臣(01)第009960号 |
| 公式URL | ・株式会社BRANDING 公式サイト ・株式会社BRANDING 注文住宅サイト |
BRANDINGの不動産投資は成功する？
結論、100%成功する投資はありません。
ただ、成功率を上げるために、投資家ができることはあります。そのためには、不動産会社の儲けのカラクリ、裏側を理解する必要があります。
当ブログへの相談でも、最近は大きな落とし穴が仕掛けられた不動産投資を始めてしまっている人がすごく多い・・・。最近は賃料保証プラン(サブリース)の落とし穴にはまってる方が多い印象です。。。
不動産投資で失敗したくない、と言う方はLINEで相談いただければ不動産会社の真実をお伝えできます。
プロ目線で解説！株式会社BRANDINGの3つの特徴と裏側
口コミが少ないからこそ、同社がどのような強みを持っているのか、そして投資家としてどこに注意すべきか、プロの目線で解説します。
1. 投資用物件から注文住宅まで手掛ける「総合力」 同社は投資用のワンルームマンション販売だけでなく、土地の仕入れから注文住宅の設計・施工（BRANDING HOUSING）まで、不動産に関わる事業を幅広く手がけています。
【プロのホンネ】 単なる「投資用ワンルームの販売代理店」ではなく、不動産の開発や建築ノウハウを持っている点は企業として高く評価できます。しかし、「会社が不動産全般に強いこと」と「今提案されているワンルームの利回りが高いこと」は直結しません。 企業の規模感や安心感だけで、物件の収益性を見誤らないように注意が必要です。
2. ワンストップの「賃貸管理サービス（プロパティマネジメント）」 物件を販売して終わりではなく、購入後の入居者募集、家賃集金、退去時のリフォーム手配など、面倒な賃貸管理業務を自社で一貫してサポートする体制が整っています。
【プロのホンネ】 本業が忙しいサラリーマンにとって、管理を丸投げできるのは大きなメリットです。ただし、契約前に必ず「管理手数料は相場（家賃の5%前後）と比べて高くないか」「将来的にサブリース（家賃保証）を外せないような不利な特約がついていないか」をチェックしてください。管理が手厚い分、あなたの手元に残るキャッシュが削られている可能性があります。
3. 「節税」や「将来の備え」をフックにした営業提案 高年収のサラリーマンや公務員に対し、不動産投資のメリットである「節税効果」や「生命保険代わり（団体信用生命保険）」を押し出した丁寧な提案を得意としています。
【プロのホンネ】 ここが一番の落とし穴になりやすいポイントです。節税や保険はあくまで不動産投資の「副産物」に過ぎません。節税効果は数年で消滅し、その後は税金が跳ね上がる「デッドクロス」という恐怖の期間が待っています。 「節税になるから」という理由だけで、毎月キャッシュフローが赤字（持ち出し）になる物件を買うのは絶対にやめましょう。
株式会社BRANDINGのワンルーム投資が「向いている人」「向いていない人」
ここまでの特徴と裏側の事実を踏まえ、同社からの提案を受けるのに向いている人と向いていない人をまとめました。
【向いている人】
- 短期的な利益ではなく、数十年後の「私的年金」作りとして長期保有を前提としている人
関西（大阪など）エリアの不動産市場に魅力を感じている人
- 「目先の節税」や「生命保険効果」を求めている人
【向いていない人】
短期で利益を創出し、次の投資につなげたい人
営業マンが出してきたシミュレーション（特に節税効果や家賃下落率）を自ら検証したい人
- 目先の節税を追うことのリスクを把握している人
BRANDINGは、過去に開催していたセミナーで、「節税対策」、「ゆとりある老後」といったキーワードを打ち出していました。こうしたキーワードからは、節税としての不動産投資、長期保有による将来の家賃収入を連想します。
一方、私は不動産投資は『売却益を狙ってこそ』だと考えています。具体的には5年〜の保有期間で数百万円の利益を狙います。ちなみに不動産投資では購入金額より売却金額が下がったとしても利益を狙えるカラクリがあります。加えて昨今のインフレ基調により保有不動産の家賃が上がれば売却額も引き上がります。
売却益を狙った不動産投資に興味のある方は、LINE相談くださいね。
プロ目線で解説！ワンルーム投資の「節税の罠」
株式会社BRANDINGに限らず、投資用ワンルームマンションの販売において最も使われる営業トークが「家賃収入を得ながら、生命保険代わりになり、さらに節税にもなりますよ」というものです。
もしあなたが「節税」をメインの目的として提案を受けているなら、以下の「3つの罠」にハマっていないか必ず確認してください。
1. 節税の正体は「税金の先送り」に過ぎない 不動産投資で節税になるのは、建物の購入代金を少しずつ経費にする「減価償却」という仕組みがあるからです。しかし、この減価償却費はいずれ必ず底をつきます（経費にできなくなります）。
2. 恐怖の「デッドクロス（黒字倒産状態）」 減価償却が終わると、帳簿上の経費がガクッと減り、書類上は「利益が出ている（黒字）」状態になります。すると、所得税と住民税がドカンと跳ね上がります。 しかし、ローンの「元本返済分」は経費になりません。結果として「帳簿上は黒字で税金も高いのに、手元の現金（キャッシュ）は毎月マイナス」という最悪の事態（デッドクロス）に陥ります。
3. 売却時（出口）に多額の税金を持っていかれる 「毎月マイナスになったら売却すればいい」と思うかもしれませんが、減価償却をした分だけ、物件の「帳簿上の価値」は下がっています。そのため、いざ売却した時に「帳簿上の価値より高く売れた（譲渡益が出た）」とみなされ、そこに約20〜39%の譲渡所得税が課せられます。
不動産投資は「節税」ではなく、純粋な「家賃収入と売却益」で利益が出る（キャッシュフローが回る）物件でなければ、絶対に買ってはいけません。
【検討中の方へ】契約前に確認すべき3つのチェックリスト
現在、株式会社BRANDINGから物件を提案されている方は、以下の3点を必ず確認してください。
物件価格は相場より割高になっていないか？ （販売会社の利益が乗っている「新築」や「築浅」は、購入直後に数百万円も価値が下落するリスクがあります）
サブリース（家賃保証）を前提にしていないか？ （空室保証は安心に見えますが、数年後の家賃減額リスクや、売却時に買い叩かれる原因になります）
「デッドクロス」の時期がシミュレーションに明記されているか？ （都合の良い数年間の節税効果だけを見せられていませんか？）
「家賃保証」「サブリース」はダメ、絶対。
BRANDINGから「家賃保証」や「サブリース」を提案された場合には、注意が必要です。
一見魅力的に感じる「家賃保証」や「サブリース」ですが、近年トラブルが多発しており消費者庁から注意喚起が行われています。
サブリースは一度契約すると解約はほぼ不可能であり、オーナーは真綿で首を絞められたような状態になります。
サブリース契約が締結された物件は評価額が下がってしまい、想定していた売却益を得られないおそれがあります。目先の甘い言葉に飛びつかず、不動産投資トータルの戦略を描きましょう。
サブリース契約のメリット・デメリット
『空室保証』は、用心深い投資家の方にとっては非常に魅力的に映るでしょう。ただサブリース契約は、空室保証の引き換えにあらゆるものを失ってしまう契約です。
メリット・デメリットをまとると、
| 項目 | メリット（オーナー側の利点） | デメリット（オーナー側の注意点・リスク） |
| 収入・利回り | 空室や家賃滞納が発生しても、毎月一定の家賃収入が保証される。 | 手数料が引かれるため、自分で直接貸すよりも収入が相場の10〜20%ほど少なくなる。 |
| 将来の家賃 | 毎月の収入が一定なため、ローンの返済計画など収支の見通しが立てやすい。 | 契約期間中であっても、定期的な見直しにより将来的に保証家賃が減額されるリスクがある。 |
| 管理・手間 | 入退去の手続き、家賃集金、クレーム対応などすべての賃貸管理業務を丸投げできる。 | 入居者をオーナー自身で選べない。また、入居時の「礼金」や「更新料」はサブリース会社の収入になることが多い。 |
| 契約の解除 | 「空室が埋まらない」という精神的なストレスや焦りを感じずに済む。 | サブリース会社からの解約は法的に認められやすいが、オーナー側からの途中解約はほぼ不可能。 |
サブリース契約の書面に解約できる旨の記載があっても、借地借家法によって守られる不動産会社に対して解約を突きつけることは実質不可能です。
空室は保証されても保証家賃が下がれば意味ないですよね。。
現在BRANDINGから提案されているプランにサブリースが含まれている場合、その条件（免責期間や家賃見直しのタイミング）が一般的な相場と比べてどうなのか、契約前にしっかりと目を通すことを強くお勧めします。LINEで相談もらえれば、アドバイスも可能です。
まとめ：大阪の優良企業だからといって、物件の良し悪しは別問題
株式会社BRANDINGは、不動産の売買から注文住宅まで幅広く手がける、成長中の優良企業です。営業マンも熱心で、丁寧な提案をしてくれるでしょう。
しかし、「担当者が良い人だから」「会社がしっかりしているから」といって、提案されたワンルームマンションが必ず儲かるとは限りません。
- 節税
- 生命保険代わり
- 老後の安心
これらはあくまで不動産投資の副産物。
大事なのは物件で利益が出せるかどうかです。
少しでも不安な点があれば、なんでもお気軽に相談くださいね。
株式会社BRANDING(ブランディング)の物件を検討・所有している人へ
・物件価格は相場なのだろうか？高値で買わされていないかな？
・物件の家賃は本当に適正なのか？
・提案された物件よりも優良な物件はないのか？
・今提案されている価格より高値で売却したい！
・解約できないサブリースやオーナーに不利な管理契約になっていないのか？
・自宅欲しいんだけどもワンルーム持ってて大丈夫？
・人の入れ替わりで家賃が下がった…収支をプラスに改善したい！
などなど、不動産全般に関する内容はいつでもLINEで聞いてください！
不動産会社に勤めていた、おせっかい好きの田中があなたのお役に立てれば幸いです笑。
業者さんでは言えない真実をお伝えします！