今の時代、退職金制度を設けていない企業も多く、安定した老後を生きるためには自身の力で貯金を蓄えておく必要があります。そうした時代背景から、最近では資産形成を目的に、投資に目を向ける人が増えています。
中でも不動産投資は会社員を中心に幅広い年代から人気を集めています。ワンルームマンションであれば、少ない資金で始めることができるため、会社員の副業として始める人も増えています。最近では不動産の販売から、賃貸管理や売却などの出口戦略までフォローしてくれる会社も増えました。
ただし、どんな会社に依頼するか、どんな物件を購入するかは重要な問題なので、情報収集や比較検討することは必須と言えます。
この記事では、東京都内の不動産を中心に様々な事業を行う「株式会社アールアンドディー」について見ていきたいと思います。会社の特徴、事業内容から、どんな会社なのかを見ていきましょう。
元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中
サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入1,010万円(ほぼ不労所得)。1,010万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。
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株式会社アールアンドディーの会社概要
株式会社アールアンドディーは、不動産の売買・仲介だけでなく、ライブハウスの運営や飲食店経営など手広く事業展開している会社です。本社を東京都渋谷区に置き、主に都心エリアの不動産を扱っています。
賃貸管理に関しては、従来の部屋探しから次世代型の部屋探しへと、事業の抜本的な改革を目指すことを目標に抱えています。自社所有物件でテストを行うなど、不動産賃貸の改革に取り組む会社としても知られています。
会社名 | 株式会社アールアンドディー |
設立 | 平成10年8月27日 |
資本金 | 1,000万円 |
所在地 | 〒150-0031 東京都渋谷区桜丘町3番3号 第二岡崎ビル4階 |
代表者 | 代表取締役 金沢 仁弘 |
事業内容 | 不動産売買 及び 仲介・管理 |
所属団体 | 記載なし |
免許番号 | 東京都知事 (５) 第79240号 |
記載なし | |
電話番号 | 03-5457-0022 |
取引金融機関 | 記載なし |
会社HP |
ワンルーム不動産投資とは
ワンルームマンションのメリット
不動産投資は、主に老後資金の確保だったり、長期的な資産運用という目的で、現在とても注目されています。
不動産投資の中でも、近年人気が高いのは「ワンルーム不動産投資」です。ワンルーム不動産投資の1番のメリットは、手元の資金が少ない人でも始められると言うことです。株や投資信託ではそうはいきませんよね。
戸建て、一棟アパートに比べて価格の安いワンルーム不動産は、多くの資金を用意しなくても投資を始めることができます。不動産投資会社の中には、「資金ゼロで始められる」と言う勧誘をしているところもあります。一方、銀行からの借り入れが必須になるので、主に会社員をターゲットに、ここ数年注目を集めています。
ワンルームマンションのデメリット
注意が必要なのは、不動産投資は知識がないと効率の悪い資産形成になり、最悪赤字収支となります。
ワンルーム不動産投資は、立地、価格、金利、築年数、税金など、様々な条件を検討する必要があります。株や投資信託などの金融商品と違って、少し初めてからすぐ売る、といった流動性はないため、じっくり慎重な判断が求められます。
また、出口戦略についても検討が必要です。出口戦略とは持ち続けるか、売却するか、といった不動産投資の終わりのことを指しますが、不動産投資では購入してから5年以内の売却が損だったり、築15年をすぎると売却価格を下げないといけなかったりと、購入時では分からない色々な制限や縛りがあります。そういった『知識』がない中で不動産投資を始めた際に、いざ問題にぶち当たって後悔する、という人が多く発生している点が、不動産投資の負の特徴と言えるでしょう。
株式会社アールアンドディーの特徴
株式会社アールアンドディーのマンションブランド
株式会社アールアンドディーでは、自社ブランドマンションの開発は行なっていません。主に東京都内の収益物件の売買、仲介、賃貸管理が中心です。
その中でも、株式会社アールアンドディーが扱う物件の入居率は、2018年時点で97.3%と高い入居率を誇っているようです。賃貸需要のある物件の取り扱いを行なっていることがわかりますが、不動産投資用物件を探す際には、今の入居率だけでなく、将来性なども含めて、多角的に見ながら判断するようにしましょう。
主要対応エリア
株式会社アールアンドディーは、東京都内人気エリアが主要対応エリアです。23区の中でも渋谷区、杉並区の物件が多く、その他にも、新宿区、大田区、港区、板橋区、世田谷区など、商業施設や住宅が集まる地域に力を入れている印象です。
都内のなかでも賃貸ニーズが高い地域をメインにしているようですが、大手と違い取り扱い物件数はさほど多くない印象もあります。他社を含めて慎重に比較、検討することをお勧めします。
高い入居率
株式会社アールアンドディーでは、入居率の高さをウリにしていますが、その根底には抜本的な不動産賃貸改革として入居率100%を目標に掲げています。以下は、そうした事業改革として目標に掲げている内容の一部です。
・礼金制度、敷金、保証会社の費用、前家賃制度の廃止により初期費用の大幅削減
初期費用が安く済むため、入居率のアップが期待できる。代わりにマンションやアパートのグレードにより従来の家賃の10-15%アップで募集する。
・入居期間（3~5年）により毎年家賃が1ー5%ずつ減額されていく斬新な家賃制度を採用予定
都内の賃貸物件で一般的になっている「2年契約、更新料1ヶ月」という家賃制度を、オーナー・入居者双方にメリットのある改革を発案。
ホームページを見ると、株式会社アールアンドディーで扱う物件は敷金・礼金・仲介手数料、保証会社負担はないと書かれています。家財保険（2万円）と、日割り家賃のみで入居できることを謳っていることから、入居者にとっては少ない初期費用で入居できる仕組みと言えます。
ライブハウス運営など多角的な事業戦略
株式会社アールアンドディーは、不動産事業を中心に、ライブハウス等の運営も行なっています。若い世代が集まる渋谷や高田馬場、吉祥寺などに複数のライブハウスを所有、ライブハウス運営にも力を入れている会社として知られています。
株式会社アールアンドディーのホームページを見ると、会社設立の翌年からライブハウス運営に乗り出していることがわかります。会社としても幅広く、不動産事業を展開していることがわかります。ただし、事業の多角化は、時に本業に悪影響を及ぼすこともあるため、多角的に事業展開を行う会社は、事業全体の健全性を見ておく必要がありそうですね。
地域活動にも積極的に参加
株式会社アールアンドディーは、地域密着型の企業を目指し、地域貢献活動にも積極的に取り組んでいます。オフィスのある渋谷エリアのイベント「渋谷桜丘さくらまつり」への参加や、ハロウィンで賑わう渋谷周辺の清掃活動を行っています。
地域貢献活動を行っていること自体は、会社の経営に直接的に影響はしませんが、会社の考え方を知る上で重要な要素の１つとなります。大事なのは物件の収益性ですが、どんな考えを持った会社なのかを見ておくことは会社選びの際の大切な判断材料の１つと言えるかもしれません。
管理事業について
株式会社アールアンドディーでは、賃貸物件の管理事業も行っています。特徴的なのは、ルームクリーニングの際に、シルバー事業者と協働していることです。そのほかの管理事業について、どのようなことを行っているかは確認できませんでしたが、一般的には以下のような賃貸管理業務を代行していることが多いです。
・入居者募集
・入居者審査
・賃貸契約書作成
・賃貸契約締結
・入居者管理
・クレーム処理
・建物管理
・家賃集金業務
・滞納催促
・家賃滞納保証
・入居立ち会い
・退去後の修繕手配
株式会社アールアンドディーの賃貸管理では、実際どんなサービスを行なっているかは事前に確認しておくことをお勧めします。自分に必要なサービスの提供はあるのかは、直接問い合わせてみると良いでしょう。
サブリース契約は注意が必要
昨今サブリース契約が不動産投資と一緒に提案されるケースが増えています。
オーナーが所有している物件を、不動産会社が一括で借り上げ、入居者に転貸する仕組みを「サブリース契約」といいます。
サブリース契約では、不動産会社がオーナーに代わり、賃貸経営を行います。入居者の募集や家賃回収、クレーム・トラブル対応などさまざまな業務を行います。オーナーは、わずらわしい雑務を行う必要がなくなるため、とても親切な契約に感じられるかもしれません。
しかしサブリース契約は、問題点も多いため、トラブルに発展することも少なくありません。
主な問題点は、
・家賃が一方的に下げられる
・100％の家賃が保証されるわけではない
・入居者の情報が分からない
・逆鞘サブリースが行われるリスクがある
・そもそもオーナーの収支が悪くなるサービスである
・35年間、安定的な賃貸運営ができる保証ではない
・売却時に売却が下がる要因になりうる
・解約したくてもできない
などが挙げられます。
サブリース契約をめぐるトラブルでは、契約内容をオーナーが正しく理解していないことが原因である場合もあります。まずは契約内容をしっかりと確認し、正確に把握することが大切です。
サブリース契約に関するトラブルについては消費者庁も注意喚起しています。
セミナー情報
株式会社アールアンドディーのホームページでは、セミナーに関する情報は確認できませんでした。しかし、ネットのクチコミではセミナー参加者のコメントなども見つかるため、過去にはセミナーを開催していたこともあるようです。
今後、セミナーを開催する可能性も考えられますので、気になる人はホームページをチェックしてみたり、SNSで情報収集するなどしてみてください。
不動産投資で重要なことは”信頼できるか”ではなく、良い物件かまた、物件に適した管理形態かどうかにつきます。上場している会社であっても、とんでもない管理形態や割高な物件価格の会社もあります。 一般的にはそうなります。またサブリース契約の解約は非常に厄介であり、専門家との連携が必要です。中には着手金目当ての弁護士もいるので、依頼する専門家は慎重に選ぶ必要があります。サブリース契約前であれば、結ばない方が吉です。 投資の目的にもよりますが、何よりも価格が重要です。 不動産に限らず、資産形成という観点から戦略を構築していく必要があります。LINEでよければ相談にのってますよ。 ワンルーム投資は節税効果はありますが、さほど大きくはありません。ワンルーム投資は資産形成の観点から売却益を狙うべきでしょう。節税であればワンルーム以上に効果的な方法もあります。不動産投資でよくある質問と注意点
Q.株式会社アールアンドディーは信頼できますか？
Q.サブリース契約していると売却査定額が低くなる？サブリース契約が解約しづらいって本当？
Q.物件を紹介されているが良し悪しが分からない
価格が適正かどうか、家賃が逆サブリースなどで吊り上げられていないか、を確認する必要があります。価格面だけではなく、それ以上に期待できるエリアなど期待値が高い要件が重なれば価格以上の価値も考えられます。Q.不動産投資を始めたいが何から始めていいかわからない
Q.節税目的に投資を検討していますが、物件を見てほしい。
株式会社アールアンドディーのまとめ
株式会社アールアンドディーは、都内の賃貸需要の高いエリアを中心にした、不動産投資用の収益物件を扱う会社です。入居率100%を目指す取り組み、シルバー人材業者と協働したハウスクリーニングなど、不動産業界において特徴的な事業展開を行っていることも印象的です。
ただし、扱っている物件数は大手ほど多くはないので、他社物件を含めて比較検討することが大切です。株式会社アールアンドディーに限らず、物件選びでは広く比較検討していくことが重要です。投資の目的や目標にあった物件を冷静に見極めるためにも、他社を含めて幅広い視点で情報収集を行いながら、不動産会社、物件をみていくようにしましょう。
株式会社アールアンドディーの不動産投資を検討・所有している人へ
・物件価格は相場なのだろうか？高値で買わされていないかな？
・物件の家賃は本当に適正なのか？
・提案された物件よりも優良な物件はないのか？
・今提案されている価格より高値で売却したい！
・解約できないサブリースやオーナーに不利な管理契約になっていないのか？
・自宅欲しいんだけどもワンルーム持ってて大丈夫？
・人の入れ替わりで家賃が下がった…収支をプラスに改善したい！
などなど、不動産全般に関する内容はいつでもLINEで聞いてください！
不動産会社に勤めていた、おせっかい好きの田中があなたのお役に立てれば幸いです笑。
業者さんでは言えない真実をお伝えします！