不動産投資会社を調べていて、「日本財託」の検索候補に「やばい」と出てきて不安に感じていませんか？
結論から言うと、日本財託は悪徳業者や詐欺をおこなうような会社ではありません。むしろ、入居率99％を誇る手厚い管理体制で、多くのオーナーから高く評価されている老舗企業です。
では、なぜ「やばい」と検索されるのでしょうか？
本記事では、ネット上のリアルな口コミデータに加え、不動産投資の専門書籍にも見え隠れする「不自然な社名推し（インフルエンサー戦略）」という独自の視点から、日本財託の実態を徹底解剖します。
良い面だけでなく、失敗・後悔した体験談や、契約前に絶対に確認すべき「プロの注意点」も解説していますので、検討中の方は必見です。
元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中
サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入1,010万円(ほぼ不労所得)。1,010万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。
ブログを始めて累計相談数が2,700名超えしました。物件を見極めるにはどうしたらいいか、どんな業者がいいのか、サラリーマンが不労所得を作る上で最短の道筋など、知りたい方はLINEで相談に乗ってます。
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結論：日本財託が「やばい」と検索される4つの理由
口コミや評判を深掘りすると、日本財託に対する「やばい」という評価は、以下の4つの要素に分類されることが分かりました。
| 「やばい」の理由 | 詳細・実態 |
| ① 買えなくてやばい | 人気物件はすぐに蒸発し「抽選」になることへの不満や焦り |
| ② 管理・修繕費がやばい | 退去後すぐに客付けするための原状回復費や管理基準が厳しい |
| ③ セミナーの熱気がやばい | 100名規模が集まる熱烈な雰囲気に、初心者が一歩引いてしまう |
| ④ 既存客の社名推しがやばい | 書籍などでインフルエンサー化した既存オーナーが日本財託を猛烈にアピールしている |
① 優良物件が「人気すぎて（買えなくて）」やばい
最も多い不満の声がこれです。優良な中古ワンルーム物件はすぐに買い手がつくため、公平性を保つために抽選（または早い者勝ち）になることが多々あります。
「抽選に外れてばかりで買えない」
「情報が出た瞬間に蒸発してしまう」
「買いたくても買えない」という機会損失のもどかしさが、「おとり物件ではないか？」「裏で得意客に回しているのでは？」という疑念（やばい）につながっています。
② 入居率99%を維持する「管理基準・修繕費」がやばい
同社の強みである客付け力は業界トップクラスですが、その分コストに対してはシビアな声もあります。
「退去時のリフォーム見積もりが高い」
「空室を早く埋めるために、家賃値下げを提案された」
素早い客付けのために原状回復を徹底する方針ですが、コストを極限まで抑えたい投資家にとっては「費用が高すぎてやばい」と感じられるケースがあるようです。
③ 100名規模が集まる「セミナーの熱気」がやばい
同社のセミナーは非常に好評ですが、参加人数が多く、会場には独特の熱気があります。詐欺まがいの投資話を警戒している初心者からは、「宗教的で怖い（やばい）」と映ることがあるようです。
④ 【独自考察】書籍やブログに登場する「不自然な社名推し」の正体
日本財託では、自社で成功した既存オーナーをエバンジェリスト（伝道師・インフルエンサー）としてプロデュースし、書籍出版やセミナー登壇の場を提供することで、強固なファンコミュニティを形成しています。
書籍を出版しているエバンジェリストで有名なのは、台場史貞氏、木下尚久氏、内田裕樹氏などです。本記事をお読みの方もお名前を目にしたことがあるかもしれません。(台場氏に関しては他のエバンジェリストに師匠として登場するなど、著者同士の人物相関図がでてきて、違う楽しみ方もできます笑)
同社のエバンジェリストの書籍を読んでいると、「日本財託」の社名が複数回と登場し、他社名が一切出ないことに若干の違和感を覚えますが。。
こうした日本財託の強力なマーケティング戦略こそが同社の強みの一つです。
彼らは実際に成功しているため、決してステマ（ステルスマーケティング）や嘘ではありません。しかし、一般投資家が特定の企業を過剰に持ち上げる（T-UPする）不自然さが、「なんか怪しい（やばい）」という検索意図に繋がっていると考えられます。
2. 実際の口コミから見る「日本財託のポジティブな評判」
では、実際に投資をしている人たちはどう感じているのでしょうか。口コミから見えてきたポジティブな評価は以下の通りです。
分業制による圧倒的な管理・客付け力
「退去後、数週間〜1ヶ月で次の入居者が決まる。空室期間がほとんどない」
「管理専門の部署があり、レスポンスが非常に早い」
売ったら終わりの営業会社とは異なり、購入後の賃貸管理における実績は本物です。
営業担当の丁寧なヒアリングと提案力
「押し売りがなく、リスクもしっかり説明してくれた」
「こちらの希望に合わせて、経験に基づいたシミュレーションを出してくれた」
投資家の状況（年収や目標）に合わせたコンサルティング型の営業スタイルが高く評価されています。
購入後の手厚いサポートと確定申告セミナー
「確定申告の無料説明会が役立った」
「オーナー専用サイトで収支がわかりやすく、毎月の管理明細も正確」
事務作業の負担を軽減する仕組みが整っており、本業が忙しい会社員にとって大きなメリットとなっています。
3. 口コミから紐解く「失敗・後悔した体験談」
一方で、検討中の方が必ず知っておくべき「失敗談」や「反省点」も多数寄せられています。
焦って希望と違う物件を買ってしまった
「すぐ売れてしまうと急かされ、希望より狭い部屋を妥協して買ってしまった」
「遠方のため物件を見学せずに申し込んでしまい、後悔している」
競争率の高さゆえに、自分の中で決めていた基準を曲げてしまい、後になって「もう少し慎重に選べばよかった」と反省する声が目立ちます。
担当者と合わず、断る際に引き止められた
「最初の担当者はメリットばかりを強調し、押しが強かったため変えてもらった」
「現地を見て辞退を申し出たら、『それは困る』と強引な物言いで責められた」
全体的なレベルは高いものの、担当者によって知識量やコミュニケーションスキルに差がある点には注意が必要です。
4. プロが教える！日本財託で投資に失敗しないための3つの鉄則
口コミや熱狂的なインフルエンサーの声に流されず、冷静に投資判断を下すためには、以下の3つの鉄則を守りましょう。
① 相場と「管理費込み」の価格バランスを必ず比較する
日本財託の物件価格は、相場より2~300万円高い、という声があります。一方、管理は3,300円/月と格安であり、管理費を抑えられる代わりに物件価格が高いと見る向きもあります。
一般的に、
- 物件価格が相場通りで管理費が賃料の5%の場合
- 物件価格が高いが、管理費が安い
この二つを比較した場合、たとえ長期保有でトータルの費用が変わらなかったとしても、前者の方がリスクは低くなります。
理由としては、
- 借入が少なくなる分、金利の支払いが抑えられる
- 損益分岐点が近くなるため、売却益を出しやすい
この二点で挙げられますね。
とはいえ、日本財託の管理の質は評判が良いので、そう言った意味で必要経費と見ることもできますね。
メリット・デメリットを把握して、日本財託で購入すべきか、冷静に判断しましょう。
② 収益を落とす「サブリース（家賃保証）」は選ばない
日本財託の強みは「圧倒的な入居付け力」です。本来なら通常の管理委託（集金代行）で十分満室になるはずです。手数料が高く、売却時にも不利になりやすいサブリースを選択すると損益分岐点が遠のくため、面談時には「通常の集金代行契約でお願いします」と明確に伝えましょう。
サブリース契約を結ぶということは、あなたの物件選定の労力は不動産会社のための努力ということになりますからね。。
③ 面談時に「退去時の原状回復費用の目安」を確認する
「修繕費が高い」という口コミに対抗するため、契約前の面談で「退去時の原状回復費用の目安」や「自分で安い業者を手配することは可能か？」と直接質問してみましょう。ごまかさずに誠実に答えてくれるかどうかで、信頼できる担当者かを見極めることができます。
日本財託の不動産投資は成功する？
結論、100%成功する投資はありません。
ただ、成功率を上げるために、投資家ができることはあります。そのためには、不動産会社の儲けのカラクリ、裏側を理解する必要があります。
当ブログへの相談でも、最近は大きな落とし穴が仕掛けられた不動産投資を始めてしまっている人がすごく多い・・・。
不動産投資で失敗したくない、と言う方はLINEで相談いただければ不動産会社の真実をお伝えできます。
節税をメリットとして紹介されていませんか？
最近の不動産投資営業では”節税“を売りにする不動産会社が非常に多いです。日本財託がそうした営業を行なっているかは分かりませんが、一般論として解説します。
特に高年収層では所得税も累進課税で上がっていきますし、かつ税金を減らす手法もないので、税金は悩みの種でしょう。
ただ、結論からいうと不動産投資はさほど大きな節税にならないことが多いです。月々数千円とかですかね。むしろ増税になるケースもあります。
初年度だけは諸費用の支払いなどがあるため平均して20~30万円ほどの節税になるかも知れませんが、2年目以降は税金の影響は微々たるものと考えるのが妥当でしょう。
ワンルームマンション投資の節税効果が限定的な理由
そもそも税金とは利益にかかるもの。利益に対して決まったパーセンテージのお金を納めなさい、というのが税金です。つまり税金を減らすには売り上げを下げるか、経費を増やすしかありません。
そこで不動産会社の節税ロジックは、不動産投資で経費を増やしましょう、という内容です。
不動産投資で計上できる経費は、
- 減価償却費
- 利息
です。毎月の返済額をそのまま経費計上できるわけではないので注意が必要です。
減価償却費は、耐用年数の間一定の金額を計上できます。ちなみに耐用年数の計算方法は下記です。
その理由は不動産投資では一般的に元利均等返済という返済方式を用いているからです。
元利均等返済では、35年間一定の金額の返済をしながら、その内訳が変わっていく返済方式です。上図のように、初年度では利息分が大部分を占め、物件の元金は少なめです。その後、年を追うごとにその割合が逆転していきます。
返済における利息部分減ってくると、家賃収入の方が経費を上回ってしまって利益がでる、増税になるケースもあります。
初年度こそ諸費用によって、まとまった節税にはなりますが、2年目以降は大きな節税にはなりませんし、長期的に見ると増税のリスクもあるということです。
不動産投資には空室リスクがあるため、そのリスクを抱えながら節税目的で不動産投資をするのは、リスクとリターンのバランスが合っていないと田中は考えます。
やはり、一定期間保有してからの売却益を狙える物件を吟味して購入したいものですね。
家賃保証」「サブリース」はダメ、絶対。
日本財託は物件販売から管理まで一貫してサービス提供しています。同社からの提案で、サブリース管理を提案された場合は、慎重に判断しましょう。
「サブリース」は、空室時でも一定の賃料が支払われることから空室リスクがなく、魅力的に感じる方も多いかもしれません。
しかし、サブリースは、法律を盾にとった管理会社に有利な契約形態となっています。近年サブリース関連のトラブルが多発していることから、消費者庁は注意喚起が行なっています。
サブリースは一度契約すると解約はほぼ不可能であり、オーナーは真綿で首を絞められたような状態になります。
サブリース契約が締結された物件は評価額が下がってしまい、想定していた売却益を得られないおそれも。目先の甘い言葉に飛びつかず、不動産投資トータルの戦略を描きましょう。
「サブリースについて詳しく知りたい」「すでにサブリース契約を結んでしまった・・・」という方は、一度わたくし田中までLINEでご相談ください。
元不動産営業マンで現役不動産投資家の立場から、あなたのお役にたてるかもしれません。是非お気軽にご相談ください。
まとめ：日本財託はこんな人におすすめ
以上の分析から、日本財託での不動産投資は以下のような方に向いています。
向いている人
堅実に都内の中古ワンルームを持ちたい
本業が忙しく、管理の手間を完全に手放したい
「安心・手間のなさ」を買うためのコスト（やや高めの修繕費など）は許容できる
向いていない人
リスクを取ってでも超高利回りを狙いたい
修繕などを自分で安く手配して利益を極限まで最大化したい
焦らず、豊富な物件の中から自分でじっくり比較検討したい
書籍や既存オーナーの熱狂的な声（T-UP）はあくまで参考程度に留めることが大切です。「投資ロジック」と「特定の企業へのファン心理」は切り離して冷静に判断することが、不動産投資を成功させる最大のカギとなります。
日本財託の物件を検討・所有している人へ
・物件価格は相場なのだろうか？高値で買わされていないかな？
・物件の家賃は本当に適正なのか？
・提案された物件よりも優良な物件はないのか？
・今提案されている価格より高値で売却したい！
・解約できないサブリースやオーナーに不利な管理契約になっていないのか？
・自宅欲しいんだけどもワンルーム持ってて大丈夫？
・人の入れ替わりで家賃が下がった…収支をプラスに改善したい！
などなど、不動産全般に関する内容はいつでもLINEで聞いてください！
不動産会社に勤めていた、おせっかい好きの田中があなたのお役に立てれば幸いです笑。
業者さんでは言えない真実をお伝えします！