「そこまで年収は高くないけど、不動産投資が気になる」
「コスト面を抑えた不動産投資を行ないたい」
このような悩みを抱えている方もいらっしゃるのではないでしょうか？
一昔前までは「不動産投資は富裕層が行うもの」というのが一般認識でした。しかし、近年は平均水準の年収の方でも不動産投資を行なうケースが増え、身近なものになりつつあります。
とは言え、年収が高い方と比べると、組めるローンの額や購入できる物件には制限がでてしまうことも。その点、株式会社MIJは、グループ内に内装会社を持ち、低コストでのリノベーションや原状回復を強みとしているそうです。
この記事では、株式会社MIJがどのような物件を持っていて、どのような特徴があるのか、口コミを含めて詳しく解説します。不動産投資を検討している方や、不動産会社を探している方は、ぜひ最後までご覧ください。
元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中
サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入1,010万円(ほぼ不労所得)。1,010万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。
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株式会社MIJとは？
株式会社MIJは、首都圏の中古物件をメインに取り扱っている不動産会社です。
「首都圏マンションの未来を創る」のビジョンのもと、不動産売買だけでなく、建物管理を通じて、マンションの管理コスト削減と収益増加の両面をサポートしているとのこと。
会社概要
株式会社MIJは、東京都渋谷区に拠点を置く不動産会社です。
2015年に設立し、2020年にはグループ内の内装会社「株式会社Nest」を設立。同年にマンション情報サイト「MANSION COLLECT」の運用も開始しています。
今後は、マンションの老朽化が進んでいる首都圏において、リフォームや建て替えにも携われる企業を目指し、事業拡大に取り組んでいくのだそうです。
そんな「株式会社MIJ」の会社概要は、以下のとおり。
| 商号 | 株式会社MIJ |
| 所在地 | 〒151-0053 東京都渋谷区代々木2丁目27-16 ハイシティ代々木1F店舗（103号室） |
| 宅地建物取引業 | 東京都知事（2）第98049号 |
| 賃貸管理業者登録 建物管理業者登録 | 国土交通大臣（01）第003984号 国土交通大臣（01）第034619号 |
| 営業時間・定休日 | 10：00～18：00 平日、土日も営業（年末年始を除く） |
| TEL・FAX | 03-5333-0703 03-5333-0704 |
| グループ全体の従業員数 | 15名 |
| 資本金 | 4,000万円 |
| 代表者 | 島 洋祐 |
| 顧問税理士 | 小池税理士法人 |
| 顧問労務士 | Anna人事労務サポート |
| 加盟団体 | （公社）全日本不動産協会 （公社）不動産保証協会 東京本部 （公社）不動産保証協会 東京本部一般社団法人不動産競売流通協会 |
| 設立 | 平成27年1月19日 |
| 取引銀行 | きらぼし銀行 イオン住宅ローンサービス株式会社 楽天銀行株式会社 城北信用金庫 千葉銀行 常陽銀行 住信SBIネット銀行 ソニー銀行 大光銀行 中央労働金庫 横浜銀行 SBI新生銀行 auじぶん銀行 |
| 加盟・提携 | イタンジ株式会社 SUUMO アットホーム |
| 事業内容（グループ） | 不動産の仕入、販売、売買仲介 リフォーム業（内装・外装工事） リノベーション事業 収益不動産保有事業 賃貸管理事業 建物管理事業 |
株式会社MIJの事業内容
株式会社MIJは、以下の事業を行なっているようです。
- 不動産の仕入、販売
- マンションの内装・外装工事
- 自社保有物件の運用
- 賃貸管理業
- 建物管理業
マンションの管理をはじめ、街の景観創り、建物の再生から居住の質の向上へ繋がる事業を展開。
グループ会社と連携しながら、「マンションの売買」「賃貸管理」「建物管理」「内装工事」といったサービスを一括で提供しており、窓口ひとつでほとんどの業務が可能、とアピールしています。
株式会社MIJのサービスや物件の特徴
引用：株式会社MIJ
株式会社MIJのサービスや物件の特徴は、以下の4つです。
- 首都圏の中古物件をメインに取り扱い
- 情報サイト「MANSION COLLECT」の運営
- コストを抑えた原状回復・リノベーション
- 販売から賃貸管理までトータルサポート
それぞれ詳しく見ていきましょう。
1、首都圏の中古物件をメインに取り扱い
株式会社MIJは、首都圏の中古物件をメインに取り扱っているようです。
間取りとしては、最寄駅から徒歩10分圏内の1LDK・2LDKの区分マンションを多く取り扱っているのが公式ホームページ上の物件一覧で確認できます。そのほとんどが築30年以上の「築古物件」であり、価格帯は520万〜2,300万円程度。
また、株式会社MIJが販売する物件は、すべて自社で保有・運用している物件であり、運用実績として、表面利回りや実質利回りも公開しています。運用したときのイメージがつかみやすいのは、投資初心者には魅力的に映るポイントといえそうです。
首都圏の投資用物件としてはかなり控えめな価格帯のため、自己資金が少ない方でも購入しやすい価格と言えるでしょう。しかし、安価すぎる物件は賃貸需要が伴わない場合も多く、空室リスクや、築古ゆえに早期に修繕コストが発生する可能性などにも注意が必要です。
物件を選択する際は、価格だけでなく、物件の状態や耐震性、周辺環境なども含め、総合的な判断をするようにしましょう。
2、情報サイト「MANSION COLLECT」の運営
株式会社MIJは、マンション専門の情報サイトとして「MANSION COLLECT」の運用をしています。
MANSION COLLECTでは、マンションの買取や売却、街に関する情報などを発信。
マンションの買取にも対応しており、下記の7つをアピールポイントとしています。
- 高額な買取金額
- 仲介手数料・売却諸費用無料
- 契約不適合責任免責（瑕疵担保責任免責特約）
- 最短1週間で売却可能
- 300件以上の買取実績
- 引き渡し日の調整可能
一都三県（東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県）限定のサービスではありますが、即日訪問および最短3日での売却にも対応しているとのこと。
区分マンションのみですが、買取事例と買取金額の目安について、公式ホームページにも記載がありました。間取りなどの詳細は未記載ですが、物件名を検索すればある程度参考になる情報が得られるかもしれません。
買取サービスに興味のある方はチェックしてみてください。
3、コストを抑えた原状回復・リノベーション
株式会社MIJは、グループ会社「株式会社Nest」と連携しながら、コストを抑えた原状回復やリノベーションを行なっているようです。
グループ会社の株式会社Nestは、スピードと低価格を重視した内装工事を得意としており、各施工内容ごとに下表の単価表（一部抜粋）を提示しているとのこと。
| ハウスクリーニング | 1R〜1DK：35,000円〜 1LDK〜2DK：45,000円〜 2LDK〜3DK：55,000円〜 |
| エアコン内部洗浄 | 10,000円〜 |
| キッチン | 水洗パッキン交換：1,000円〜 吐水パイプ交換：4,500円〜 水栓交換：40,000円〜 換気扇交換：60,000円〜 |
| 洗濯機置き場 | 水洗パッキン交換：1,000円〜 ニップル取付：3,500円〜 選択パン交換：100,000円〜 |
| トイレ | ゴムフロート・ボールタップ交換：25,000円〜 ペーパーホルダー交換：6,000円〜 便座交換：10,000円〜 ウォシュレット交換：55,000円〜 |
| UB | 鏡ダイヤモンドパッド研磨：8,000円 鏡交換：10,000円〜 シャワーヘッド交換：5,000円〜 換気扇交換：30,000円〜 |
| 洋室関連工事 | フローリングリペア補修：35,000円〜 カーテンレール2連交換：6,800円〜 通気高校間：4,500円〜 クロス張り替え：35,000円〜 フローリング張り替え：16,500円〜 |
安値をアピールポイントとしており、他社からの乗り換えも積極的に受け付けているようです。また、原状回復工事費用が高額だった場合、リノベーション工事との比較も可能とのこと。
株式会社MIJの公式ホームページでは、原状回復ではなくリノベーションを施した事例を紹介しています。そのケースでは、リノベーションにより賃料が平均13,000円の値上げにつながった点などを成果としてアピールしています。そのほかのケースでは、工事後に3万円以上の賃料アップを実現した物件もあるとのこと。
確かにリノベーションは資産価値を高めるのに効果的な手段ですが、相応の費用がかかることは避けられません。また、リフォームローンを組むとなると、不動産投資ローンとリフォームローンの二重ローンになるおそれも。不動産投資ローンの残債がいくらなのか、リフォームローンを組むことで新たにどれくらいの支払いが必要になるのか、返済プランも含めしっかり計画してくださいね。
4、販売から賃貸管理までトータルサポート
株式会社MIJは、建物管理だけでなく、物件の販売から賃貸管理までトータルサポートできる体制を敷いています。
関東圏のマンション・アパート・戸建を対象としており、オーナーのニーズに合わせ、「集金代行契約」「集金代行契約（家賃滞納保証付き）」「サブリース契約」の3つのプランから選択可能になっているようです。それぞれのプランの料金は以下のとおり。
| 集金代行契約 | 賃料等の回収金額の3〜3.5％（税別） |
| 集金代行契約（家賃滞納保証付き） | 賃料等の回収金額の5％（税別） ※管理契約前に賃料支払いの遅れが発生していた場合は対象外。 |
| サブリース契約 | 相場賃料に対して最大92％で一括借上 |
空室時でも最大92％の賃料が保証されるため、サブリースを魅力的に感じる方もいるかもしれません。
しかし、後ほど詳しくお伝えしますが、サブリース契約は消費者庁からも注意喚起が行われている契約形態であり、利用しないに越したことはありません。甘い言葉に惑わされず、慎重な判断をしましょう。
築古物件特有のリスクには注意が必要
株式会社MIJは、首都圏の中古物件をメインに取り扱っている不動産会社です。公式ホームページ上の物件一覧からは、築30〜40年の「築古物件」を数多く取り扱っているのが伺えます。
特に物件価格が高騰しているエリアでは、築古物件でなければ手が出せないという方も多いでしょう。しかし築古物件を狙う場合は、築古物件特有のリスクに注意が必要です。
築古物件は購入価格を抑えやすいため、満室稼働を前提としたシミュレーションでは高利回りになります。しかし、築年数や内装の古さが理由で賃貸需要が得られなければ、想定していた収益は得られず、目も当てられない状況に陥ります。空室リスク解消のために大規模なリフォームやリノベーションを施すとなれば、購入価格以上のコストがかかる可能性もあります。
その場合、リノベーション費用を不動産投資ローンに含められない点にも注意が必要です。リノベーション済み物件であれば不動産投資ローンを使用できますが、その場合は「リノベーション内容が価格に見合っているのか」の見極めが必要になります。
築古や中古物件で気を付けるべきポイントは他にもまだまだありますので、「中古物件を購入する際の注意点を詳しく知りたい」という方は、わたくし田中にLINEでご連絡ください。
元不動産営業マンで現役不動産投資家の立場から、あなたのお役にたてるかもしれません。お気軽にご相談ください。
「家賃保証」「サブリース」はダメ、絶対。
株式会社MIJは、物件の販売から賃貸管理までトータルサポートできる体制を敷いています。
「集金代行契約」「集金代行契約（家賃滞納保証付き）」「サブリース契約」の3つのプランから選択可能なようですが、購入後の管理会社を探している際に「家賃保証」や「サブリース」を提案された際には注意が必要です。
一見魅力的に感じる「家賃保証」や「サブリース」ですが、近年トラブルが多発しており消費者庁から注意喚起が行われています。
サブリースは一度契約すると解約はほぼ不可能であり、オーナーは真綿で首を絞められたような状態になります。
サブリース契約が締結された物件は評価額が下がってしまい、想定していた売却益を得られないおそれがあります。目先の甘い言葉に飛びつかず、不動産投資トータルの戦略を描きましょう。
株式会社MIJの評判や口コミはどう？
株式会社MIJに関する良い評判・口コミ
株式会社MIJに関する良い口コミには、以下のものがありました。
- 期待以上の買取価格かつ、非常にスピーディーな取引の対応をして頂きました。
また担当者さんも丁寧な対応でした。
- 希望通りの買取価格で売却していただきました。
担当者さんも丁寧に対応していただき、こちらも難しい対応は特になく、予定通りの日程でスムーズに取引できました。
株式会社MIJの良い口コミには、スピーディーな買取や、高額な買取など、買取に関する口コミが多く見受けられました。
公式ホームページ上には、買取事例や買取金額の目安が公開されているので、気になる方はそちらもあわせてチェックしてみてください。
不動産投資で重要なことは”信頼できるか”ではなく、良い物件かまた、物件に適した管理形態かどうかにつきます。上場している会社であっても、とんでもない管理形態や割高な物件価格の会社もあります。 一般的にはそうなります。またサブリース契約の解約は非常に厄介であり、専門家との連携が必要です。中には着手金目当ての弁護士もいるので、依頼する専門家は慎重に選ぶ必要があります。サブリース契約前であれば、結ばない方が吉です。 投資の目的にもよりますが、何よりも価格が重要です。 不動産に限らず、資産形成という観点から戦略を構築していく必要があります。LINEでよければ相談にのってますよ。 ワンルーム投資は節税効果はありますが、さほど大きくはありません。ワンルーム投資は資産形成の観点から売却益を狙うべきでしょう。節税であればワンルーム以上に効果的な方法もあります。不動産投資でよくある質問と注意点
Q.株式会社MIJは信頼できますか？
Q.サブリース契約していると売却査定額が低くなる？サブリース契約が解約しづらいって本当？
Q.物件を紹介されているが良し悪しが分からない
価格が適正かどうか、家賃が逆サブリースなどで吊り上げられていないか、を確認する必要があります。価格面だけではなく、それ以上に期待できるエリアなど期待値が高い要件が重なれば価格以上の価値も考えられます。Q.不動産投資を始めたいが何から始めていいかわからない
Q.節税目的に投資を検討していますが、物件を見てほしい。
株式会社MIJのまとめ
引用：株式会社MIJ
株式会社MIJは、首都圏の中古物件を中心に取り扱っている不動産会社です。
グループ会社と連携しながら、低コストでの原状回復工事やリノベーションが可能な点をアピール。「自己資金が少なかったり、年収が低かったりする方でも不動産投資を始められる」とうたい、物件の提案から賃貸管理までトータルサポートしています。
しかしながら、株式会社MIJで物件を購入したからと言って、必ずしも利益が出るとは限りません。不動産投資は複数の情報網を使って物件購入の判断材料を集めた方が、成功の確率が上がります。
「この物件でいいのかな？」と不安に感じていたり、購入に悩んでしまっている方は、LINEでも相談に乗っていますので、お気軽にご相談ください。
株式会社MIJの物件を検討・所有している方へ
・物件価格は相場なのだろうか？高値で買わされていないかな？
・物件の家賃は本当に適正なのか？
・提案された物件よりも優良な物件はないのか？
・今提案されている価格より高値で売却したい！
・解約できないサブリースやオーナーに不利な管理契約になっていないのか？
・自宅欲しいんだけどもワンルーム持ってて大丈夫？
・人の入れ替わりで家賃が下がった…収支をプラスに改善したい！
などなど、ワンルームや不動産全般に関する内容はいつでもLINEで聞いてください！
不動産会社に勤めていた、おせっかい好きの田中があなたのお役に立てれば幸いです笑。
業者さんでは言えない真実をお伝えします！