「アクティスアセットマネジメントという会社から不動産投資の営業を受けたけれど、この会社は本当に信用できるの？」 「投資用マンションの営業ってしつこいイメージがあるけれど大丈夫？」
そんな疑問や不安を抱えてこの記事にたどり着いた方も多いのではないでしょうか。
結論から言うと、同社はいわゆる「悪質な迷惑電話業者」ではありません。しかし、従来の不動産会社とは全く異なるアプローチを持つ、非常に勢いのあるベンチャー企業です。
この記事では、同社から営業を受けている方向けに、会社の評判や社長の独特な経歴、そしてそこから見えてくる「営業トークの4つの特徴と対策」をわかりやすく解説します。
元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中
サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入1,010万円(ほぼ不労所得)。1,010万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。
ブログを始めて累計相談数が2,700名超えしました。物件を見極めるにはどうしたらいいか、どんな業者がいいのか、サラリーマンが不労所得を作る上で最短の道筋など、知りたい方はLINEで相談に乗ってます。
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1. 不動産未経験から起業？小林陽太社長の異色な経歴
同社の営業スタイルを理解する上で一番の鍵となるのが、代表取締役である小林陽太氏の経歴です。
19歳でWebマーケティング会社を起業 慶應義塾大学に入学した直後の2008年、わずか19歳でWebコンサルティング会社を創業した根っからの「Webマーケティングのプロ」です。
不動産業界は「完全未経験」で参入 2017年にアクティスアセットマネジメントを設立した際、驚くべきことに小林社長は不動産業界未経験でした。「不動産のプロ」としてではなく、「集客のプロ」として業界に参入したのです。
大手PR会社「ベクトル」との資本提携 創業翌年の2018年には、国内最大級のPR会社「株式会社ベクトル」と資本提携を結び、マーケティングとPRの力をさらに強化しました。
「気合と根性の足で稼ぐ営業」ではなく、「データとWebを駆使して効率よくアプローチする」。これが、同社が創業1年目で売上6億円という急成長を遂げた最大の理由です。
迷惑電話の悪評が少ない理由は「集客手法」にあり
不動産投資会社の社名をネットで検索すると、たいてい「迷惑電話」「しつこい」といった口コミが多数ヒットします。しかし、アクティスアセットマネジメントに関してはそうした極端な悪評がほとんど見当たりません。
それは、無作為に電話をかけまくる古い手法ではなく、Web広告や独自のマーケティング手法で「投資に興味を持つ可能性が高い層」をデータで狙い撃ちしているからです。
あなたに営業の声がかかったのも、決して偶然ではありません。過去のネット上の行動や属性データから「見込み客」としてターゲティングされた可能性が高いと言えます。
アクティスアセットマネジメントの口コミは？
この記事を読んでいる方の中には、「実際にこの会社からマンションを買った人の口コミが見たい」と検索された方も多いでしょう。しかし、ネット上で同社の評判をいくら調べても、出てくるのは「元社員や就活生向けの口コミ（給与や社風について）」ばかりで、肝心の「投資家（顧客）目線の口コミ」がほとんど見当たりません。
これには、大きく分けて2つの理由があります。
理由1：設立から新しく、少数精鋭であるため 同社は2017年設立とまだ若く、十数名規模の少数精鋭で運営されています。そのため、何十年も歴史がある大手不動産会社に比べると、顧客（オーナー）の絶対数が物理的に少なく、ネット上に口コミが自然発生しにくい環境にあります。
理由2：不動産投資という商品の性質 数千万円のローンを組む不動産投資は、非常にプライベートな資産運用です。順調に利益を出しているオーナーはわざわざネットに「この会社で買って儲かりました」と書き込むことは少なく、逆に大きなトラブルがあった時だけ悪評として炎上する傾向があります。
つまり、投資家からの口コミがないということは、「ネットで大炎上するような悪徳業者・詐欺業者ではない」という安心材料にはなります。しかし同時に、「ネットの口コミだけでは、本当に自分にとって優良な提案をしてくれるか判断できない」ということでもあります。
だからこそ、ネットの噂に頼るのではなく、目の前の営業マンが提示してくる「物件のデータ」や「営業の特徴」をシビアに見極める必要があるのです。
アクティスアセットマネジメントの営業「4つの特徴」
マーケティングのプロが率いる会社だからこそ、その営業トークや提案内容には明確な特徴があります。現在商談中の方は、以下のポイントに心当たりがあるはずです。
特徴1：家賃収入だけでなく「キャピタルゲイン（売却益）」を狙う 一般的な「家賃収入で年金代わりになりますよ」というアピールに加え、同社は「数年後に高く売却して利益を出す（キャピタルゲイン）」という出口戦略を強く打ち出します。資産価値の上昇を見越した強気の提案が特徴です。
特徴2：「マンション投資をシンプルに」見せるデータ重視の提案 初心者がつまずきやすい複雑な仕組みを、データや図解を用いて非常にロジカルかつシンプルに説明してくれます。ただし、「わかりやすい＝リスクがない」わけではないため、提示されたシミュレーション（家賃下落や金利上昇リスクなど）は鵜呑みにせず、自身でも冷静に精査する必要があります。
特徴3：20代中心・完全実力主義の「熱血×スマート」な担当者 社内は20代後半が中心で、成果が給与に直結するインセンティブ制度が整っています。そのため、担当の若手営業マンは非常にモチベーションが高く、スマートな口調の中にも「絶対に契約を獲る」という強い熱意とクロージングの圧があります。
特徴4：販売から管理まで任せられる「ワンストップ体制」 「購入後の面倒な管理はすべて当社に丸投げで大丈夫です」という提案が必ずセットになります。忙しい会社員には魅力的ですが、管理手数料の相場やサポートの質については他社と比較検討することが重要です。
アクティスアセットマネジメントの不動産投資は成功する？
結論、100%成功する投資はありません。
ただ、成功率を上げるために、投資家ができることはあります。そのためには、不動産会社の儲けのカラクリ、裏側を理解する必要があります。
当ブログへの相談でも、最近は大きな落とし穴が仕掛けられた不動産投資を始めてしまっている人がすごく多い・・・。
不動産投資で失敗したくない、と言う方はLINEで相談いただければ不動産会社の真実をお伝えできます。
節税をメリットとして紹介されていませんか？
最近の不動産投資営業では”節税“を売りにする不動産会社が非常に多いです。アクティスアセットマネジメントがそうした営業を行なっているかは分かりませんが、一般論として解説します。
特に高年収層では所得税も累進課税で上がっていきますし、かつ税金を減らす手法もないので、税金は悩みの種でしょう。
ただ、結論からいうと不動産投資はさほど大きな節税にならないことが多いです。月々数千円とかですかね。むしろ増税になるケースもあります。
初年度だけは諸費用の支払いなどがあるため平均して20~30万円ほどの節税になるかも知れませんが、2年目以降は税金の影響は微々たるものと考えるのが妥当でしょう。
ワンルームマンション投資の節税効果が限定的な理由
そもそも税金とは利益にかかるもの。利益に対して決まったパーセンテージのお金を納めなさい、というのが税金です。つまり税金を減らすには売り上げを下げるか、経費を増やすしかありません。
そこで不動産会社の節税ロジックは、不動産投資で経費を増やしましょう、という内容です。
不動産投資で計上できる経費は、
- 減価償却費
- 利息
です。毎月の返済額をそのまま経費計上できるわけではないので注意が必要です。
減価償却費は、耐用年数の間一定の金額を計上できます。ちなみに耐用年数の計算方法は下記です。
その理由は不動産投資では一般的に元利均等返済という返済方式を用いているからです。
元利均等返済では、35年間一定の金額の返済をしながら、その内訳が変わっていく返済方式です。上図のように、初年度では利息分が大部分を占め、物件の元金は少なめです。その後、年を追うごとにその割合が逆転していきます。
返済における利息部分減ってくると、家賃収入の方が経費を上回ってしまって利益がでる、増税になるケースもあります。
初年度こそ諸費用によって、まとまった節税にはなりますが、2年目以降は大きな節税にはなりませんし、長期的に見ると増税のリスクもあるということです。
不動産投資には空室リスクがあるため、そのリスクを抱えながら節税目的で不動産投資をするのは、リスクとリターンのバランスが合っていないと田中は考えます。
やはり、一定期間保有してからの売却益を狙える物件を吟味して購入したいものですね。
家賃保証」「サブリース」はダメ、絶対。
アクティスアセットマネジメントは物件販売から管理まで一貫してサービス提供しています。同社からの提案で、サブリース管理を提案された場合は、慎重に判断しましょう。
「サブリース」は、空室時でも一定の賃料が支払われることから空室リスクがなく、魅力的に感じる方も多いかもしれません。
しかし、サブリースは、法律を盾にとった管理会社に有利な契約形態となっています。近年サブリース関連のトラブルが多発していることから、消費者庁は注意喚起が行なっています。
サブリースは一度契約すると解約はほぼ不可能であり、オーナーは真綿で首を絞められたような状態になります。
サブリース契約が締結された物件は評価額が下がってしまい、想定していた売却益を得られないおそれも。目先の甘い言葉に飛びつかず、不動産投資トータルの戦略を描きましょう。
「サブリースについて詳しく知りたい」「すでにサブリース契約を結んでしまった・・・」という方は、一度わたくし田中までLINEでご相談ください。
元不動産営業マンで現役不動産投資家の立場から、あなたのお役にたてるかもしれません。是非お気軽にご相談ください。
アクティスアセットマネジメントの物件を検討・所有している人へ
・物件価格は相場なのだろうか？高値で買わされていないかな？
・物件の家賃は本当に適正なのか？
・提案された物件よりも優良な物件はないのか？
・今提案されている価格より高値で売却したい！
・解約できないサブリースやオーナーに不利な管理契約になっていないのか？
・自宅欲しいんだけどもワンルーム持ってて大丈夫？
・人の入れ替わりで家賃が下がった…収支をプラスに改善したい！
などなど、不動産全般に関する内容はいつでもLINEで聞いてください！
不動産会社に勤めていた、おせっかい好きの田中があなたのお役に立てれば幸いです笑。
業者さんでは言えない真実をお伝えします！