ワンルームマンションを売却する方法は２種類あります。
- 買取
- 仲介
の２つです！
先にお伝えしてしまうと、ワンルームマンションを売却するなら「買取」がお勧めです。
特に、「ワンルームマンション専門の買取業者」に頼むのが、最も良い選択と言えます。
では、もう一方の「仲介」はどうでしょうか。
インターネットが普及して以降、ネットからも「一括査定」が簡単に行えるようになり「仲介」が多くなっています。
ただ「仲介」を使ってワンルームマンションを売却する場合、注意しなければいけないことがあります。
今回はその注意点をお話しします。
一括査定で値段が高い業者は要注意
ワンルームマンションを売却したいと考えた場合、当然ですが誰でも「できるだけ高く売りたい」と考えます。
なので、複数の業者に対して一括で仲介の売却査定をお願いすることが多くなります。
各社から査定額が出てくるわけですが、その金額が次のような場合、あなたならどの会社にお願いしたいと考えますか？
- Ａ社：１２００万円
- Ｂ社：１３００万円
- Ｃ社：１１００万円
- Ｄ社：２０００万円
いかがでしょうか？
おそらく、「まずはD社と話をしたい」となるはずです。
ですが、その選択こそが非常に危険なのです。
あまりにも査定に差があるのには裏がある
一括で査定をした場合、金額の高い業者から優先的に話をしようとします。
先ほどの例で言えばD社ですね。
ですが、他の査定してくれた業者とあまりにも査定額に差がある場合は、「何かあるのでは？」と疑ってかかる必要があります。
先ほどD社だけが２０００万円という査定額をつけたのには、考えられる可能性は３つあります。
- 単純な査定の間違い
- その値段で買い取っても売る自信がある
- 専任媒介契約を結ぶためのエサにしている
そして、ほとんどのケースが３の「専任媒介契約を結ぶためのエサにしている」なのです。
１と２はほぼ有り得ない
そもそも、１の「単純な査定の間違い」はほぼありません。
仮に、本当に査定を間違えるような業者であれば、その時点で選択肢から外すようにしましょう。
２の「その値段で買い取っても売る自信がある」も、基本的にはないと言えます。
その理由は、現在では売却したい物件名を検索すれば、仲介での取引相場や取引価格はすぐに見ることができるからです。
そんな中で、高い金額で買い取るということは、その分同じように高い金額で売るしかありません。
相場を知っている人たちに、相場と懸け離れた金額で売るのは相当大変なので、わざわざやる可能性は低いということです。
仲介業者は「専任媒介契約」を取りたい
そして３の「専任媒介契約を結ぶためのエサにしている」ですが、仲介業者不は専任媒介契約を取りたくて仕方がありません。
専任媒介契約とは何かを分かりやすく言うと、
「売却は御社一社に任せます。他の不動産会社に浮気しません。」
という契約内容です。
実は、会社によっては売上ノルマもありますが、それとは別に「専任媒介契約を何件獲得するか」という別ノルマも存在します。
なので、ノルマのために専任媒介契約を取ろうと思って、少し強引なこともするような業者が存在してしまうのです。
専任媒介契約を結んでから、売買代金は下がっていく
先ほどのD社の２０００万円は、あくまでも「査定額」です。
つまり、必ず２０００万円で売却できるということではありません。
そこに、査定額を高くして専任媒介契約を結ぼうとする業者のやり方が隠れています。
専任媒介契約をした当初こそ２０００万円という売り出し価格を設定しますが、当然ですが売れません。
そこで、少しずつ値段を下げていくのです。
多くの場合、最終的には相場ほどで売却することになります。
当初思っていた金額とは懸け離れてしまいましたが、業者は別に構いません。なぜなら、その業者は「仲介手数料」をもらうことができるという仕組みだからです。
もちろん業者は相場と懸け離れた当初の金額では売れないと分かっています。
つまり、値段を下げることを前提として、仲介の専任媒介契約を結んでいるということです。
売り出し価格はいくらで設定するかは自由なので、先ほどの２０００万円を３０００万円でもいいですし、５０００万円にしても問題ありません。
「結局相場くらいの価格で売れるならいいのでは？」と思うかもしれませんが、時間がかかるというデメリットがあります。
最初から相場程度で売り出していればすぐに売却できたかもしれないので、高い金額で売り出している期間が無駄な時間になるのです。
できるだけ早く売却したいという方が、このような業者につかまってしまうと大変です。
思っている以上に長期化することがよくあります。
そもそも、このような姑息な手段で専任媒介契約を結ぼうとするような会社なので、売却主であるオーナーのことを考えて動いてくれるはずもありません。
このような会社や営業マンにつかまらないためにも、仲介を使う場合は査定額に差がある業者は注意してください。
ワンルームマンション投資の仲介に向いてない会社の特徴とは
ワンルームマンション投資は業界の中でもニッチです。購入する際も、業者の提携している金融機関を使うといったスキームが必要になります。
つまり、投資用のワンルームマンションを販売するためには、けっこうな知識が必要ということです。
ワンルームマンション投資に関する知識やスキームを持っていない業者から購入するのはもちろん、売却を依頼することも非常に危険なので注意しましょう。
それらを踏まえて、ワンルームマンション投資の仲介に向いてない会社の特徴をお伝えします。
- 定期的な報告が無い。
- とにかく値下げすることしか提案してこない。
- そもそも投資用ワンルームマンションの知識が無い。
- 様々な不動産を幅広く取り扱っている。
このよう業者には特に注意してください。
ワンルームマンションの売却は仲介ではなく専門業者の買取を選ぶ
最初にもお伝えしたように、ワンルームマンションの売却には「仲介」ではなく専門業者の「買取」を選びましょう。
仲介と違って、見積もりも取りやすいですし、時間も短縮できます。
仲介でワンルームマンションを売却するとなると、一定の費用も掛かります。
つまり、その分も含めた金額での売却をする必要が出てきます。
確かに「一括査定」はとても便利です。ただ、その便利さを利用したばかりに、信頼のおけない会社が色々な手段で「専任媒介」を結ぼうとしてくるのです。
しかも、一括査定で電話番号を入力してしまうと、たくさんの業者から営業電話がかかってきてしまいます。断るだけでも一苦労です。
ワンルームマンションの売却で失敗してしまう方の共通点は、「業者のいいなりになってしまう人」です。
不動産業者の言いなりになってはいけません。相場を調べるなどは自分でもできます。
物件を購入するときだけではなく、売却するにときも同じように、できることからやっていくことが大切なのです。