「不動産投資を始めたいけど、どの不動産会社が良いかわからない」
「相続した家の使い道に困っている。有効活用できるのかな」
不動産投資を検討されている方の中には、このような悩みを抱えている方もいらっしゃるのではないでしょうか？
相続対策としても注目を集めている「不動産投資」。しかし、相続した不動産の状態が悪かったり古かったりと、活用方法に困るケースも耳にします。
ココミンカは、古民家再生事業として、古民家を民泊やシェアハウスに蘇らせるサービスです。オーナーの負担ゼロ円でリノベーションをする「FreeNovation」や「古民家開業サービス」を通じて、空き家や古民家の有効活用を提案・サポートしています。
この記事では、ココミンカがどのようなサービスで、どのような特徴があるのか、口コミを含めて詳しく解説します。不動産投資を検討している方や、不動産会社を探している方は、ぜひ最後までご覧ください。
元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中
サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入1,010万円(ほぼ不労所得)。1,010万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。
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ココミンカとは？
引用：横山保全株式会社が手がける古民家再生事業「ココミンカ」
ココミンカは、横山保全株式会社が手がける、空き家や古民家を有効活用するための古民家再生事業です。
空き家や古民家を所有しているオーナーの自己負担がゼロ円でできるリノベーション「FreeNovation（フリーノベーション）」や「民泊開業サービス」を通じて、空き家の有効活用を提案、サポートしています。
会社概要
古民家再生事業「ココミンカ」を運営する横山保全株式会社は、東京都中野区に拠点を置く不動産会社です。
1936年に設立し、不動産売買や賃貸経営、管理、コンサルティングなどを行なっている横山保全株式会社。80年以上の経験やノウハウを強みに、空き家問題を解消し得る事業として、ココミンカのサービスを開始しました。
ココミンカでは、不動産オーナーとマスターリース契約を締結することで、自己負担ゼロ円のリノベーションを提供しているといいます。
そんな「横山保全株式会社」の会社概要は、以下のとおり。
| 会社名 | 横山保全株式会社 |
| 設立年月日 | 1936（昭和11）年6月 |
| 所在地 | 東京都中野区鷺宮3-9-22 |
| 資本金 | 4,877万円 |
| 主な取引金融機関 | 三菱東京UFJ銀行 中野駅前支店 みずほ銀行鷺宮支店 西武信用金庫 鷺宮支店 |
| 主な事業 | 1. 不動産の売買、賃貸、サブリース、所有、管理、運用及びコンサルティン グ業務 2. 住宅宿泊事業法に基づく住宅宿泊事業、 住宅宿泊管理業及び住宅宿泊仲介 業 3. ホテル、旅館、温泉浴場施設の経営及び経営コンサルティング業務 4. 家具及びオフィス設備の売買、 レンタル、リース、 設置、保守及び管理 5. セミナーの企画、運営及び各種コンサルティング業務 |
| 加盟団体 | （社）中野法人会/東京商工会議所中野支部/ （公東京共同住宅協会/ （社）日本不動産経営協会大学不動産連盟 |
| 宅地建物取引業免許 | 東京都知事（1）第109160号 |
ココミンカのサービスや物件の特徴
引用：横山保全株式会社が手がける古民家再生事業「ココミンカ」
「ココミンカ」のサービスや物件の特徴は、以下の3つです。
- 自己負担ゼロ円の空き家活用「FreeNovation（フリーノベーション）」
- シェアハウス、民泊運営の提案
- 民泊開業サービスによるワンストップサポート
それぞれ詳しく見ていきましょう。
自己負担ゼロ円の空き家活用「FreeNovation（フリーノベーション）」
「ココミンカ」は、不動産オーナーの自己負担ゼロ円のリノベーション「FreeNovation（フリーノベーション）」を提供しています。
相続などで家族から譲り受けた空き家や築年数の経った物件は、いざ活用してみようとしても、リフォームやリノベーションに膨大な費用が必要になることも。初期費用が高いことが原因で、そのまま放置されているケースも少なくありません。
「FreeNovation」は、不動産オーナーの負担額ゼロ円で、空き家を有効活用できる仕組みを実現しているといいます。
具体的には、マスターリース契約を結ぶ代わりに、空き家活用に必要な費用をココミンカ（横山保全株式会社）が全額負担するという仕組み。本来オーナーが負担するはずの以下をはじめとする費用を、すべてココミンカ（横山保全株式会社）が負担するとのことです。
- 内装工事費用(床：フロアタイル、フローリング仕上げ 壁：クロス、漆喰仕上げ)
- 外構工事費用(植栽や庭の手入れ)
- 電気工事費用(ライティングレール、シーリング、防犯カメラなど)
- 設備工事費用(キッチン、トイレ、洗面、給湯器など)
- 防水工事費用(雨漏り等ある場合など、部分補修工事）
- その他雑工事(宅配ポスト、電子錠など)
一般的なサブリース契約とは異なり、契約期間中も家賃の減額はないため、安定した収入に期待できるとうたっています。
さらに、ココミンカは、「FreeNovation」の契約期間終了後はリノベーション済みの物件がオーナーの手元に残るため、売却益も狙えると説明しています。
シェアハウス、民泊運営の提案
ココミンカを手がける横山保全株式会社は、リノベーション後の物件をシェアハウスや民泊として活用する提案をしています。
物件の状態や立地などにより有効活用の提案は異なるそうですが、リノベーション後の物件は、主に、シェアハウスやDIY可能賃貸、住宅宿泊事業（民泊）、旅館業として活用しているといいます。
そのほか、テナントやマンスリー住宅、一般賃貸住宅等の実績もあるとのこと。
空き家は放置していても固定資産税などの支出が発生します。そのため、シェアハウスや民泊として有効活用して収入を得ることで、キャッシュのマイナスを防げるかもしれません。
しかし、シェアハウスや民泊は、一般的な不動産投資よりもリスクが高い点は把握しておくべきです。後ほど詳しくお伝えしますが、民泊には細かな条件や制約があるため、不動産投資以上に準備にも維持にもコストがかかるおそれも。
管理や運営にどの程度の労力や資金が必要なのか、しっかりリサーチした上で検討しましょう。
民泊開業サービスによるワンストップサポート
ココミンカを運営する横山保全株式会社は、民泊開業に必要な手続きや施工をワンストップでサポートしています。
近年、建築価格の高騰などにより、アパートやマンションを対象とした不動産投資は、利回りが下がってきています。その一方で、宿泊市場は、インバウンドにより需要が増加傾向にあるため、民泊事業は利回り50％を狙えるとの記載があります。
ココミンカでは、業界歴80年以上の経験やノウハウを強みに、下記の独自サービスを展開しながら、民泊開業をワンストップでサポートしているとのことです。
- 建築士による古民家リノベーション
- 他にはないコンセプトの提案
- 運用まで自社でワンストップサポート
- リノベーション費用全額負担（FreeNovation併用の場合に限る）
民泊は、建物に条件があったり、免許を申請する必要があったり、開業までにさまざまな準備が必要になりますが、準備を全て一任できるため、オーナーは安心できますね。
ただし、許可申請代行に110,000円、その他にも諸費用が発生するため、事前に見積もりをとりましょう。
民泊運営には注意が必要
ココミンカを手掛ける横山保全株式会社は、リノベーション後の物件を民泊として運営する提案やサポートを行なっています。
戸建住宅や一棟アパート、一棟マンション、区分マンション、ビル、社宅、寄宿舎、倉庫など、多岐にわたる不動産を対象としているココミンカ。ココミンカのFreeNovationには次のメリットがあると説明されています。
- 自己負担ゼロ円でリノベーションできる
- 安定した家賃収入が手に入る
- 5〜20年の契約期間で選択可能
- 契約期間中の家賃は固定家賃（家賃金額完全保証）で減額なし
- 契約期間満了後はリノベーション済みの家が戻ってくる
- 運用中の費用もゼロ
契約満了後は、そのまま運用の継続を依頼したり、リノベーション済みの物件を所有して自身で運用したり、売却したりと、幅広い選択肢の中から資産形成手段を選べるとのこと。しかし、家具家財は撤収され、原状回復は行われないそうなので、家の状態には不安が残りますね。
また、「民泊」として、古民家を有効活用する際には注意が必要です。
民泊には、予約管理やゲストとの連絡、外国人ゲストへの対応、清掃、メンテナンス、設備管理、法令対策など、運営に必要な事項がかなり多いです。管理を外部委託するには業務委託料が当然発生します。
さらに、景気や宿泊ニーズの影響を受けやすかったり、民泊新法により年間の営業日数に制限があったりと、一般的な不動産投資よりも運営が難しいです。
民泊運営は、うまくいけば高収入を得られる可能性がありますが、その分リスクも高い投資方法と言えます。
「高利回りに期待できるから」「ゼロ円でリノベーションしてもらえるから」など、甘い営業トークに踊らされず、慎重な判断をしましょう。
「不動産投資が気になるけど民泊ってどうなんだろう」「どんな投資先がいいんだろう」など、不動産投資関連の悩みや不安がある方は、わたくし田中にLINEでご連絡ください。
元不動産営業マンで現役不動産投資家の立場から、あなたのお役にたてるかもしれません。是非お気軽にご相談ください。
「家賃保証」「サブリース」はダメ、絶対。
ココミンカの「FreeNovation」は、マスターリース契約を結ぶことを前提とした仕組みですが、マスターリース契約（サブリース契約）には注意が必要です。
一見魅力的に感じる「マスターリース」や「サブリース」ですが、近年トラブルが多発しており消費者庁から注意喚起が行われています。
サブリースは一度契約すると解約はほぼ不可能であり、オーナーは真綿で首を絞められたような状態になります。
サブリース契約が締結された物件は評価額が下がってしまい、想定していた売却益を得られないおそれがあります。目先の甘い言葉に飛びつかず、不動産投資トータルの戦略を描きましょう。
ココミンカ・横山保全株式会社の評判や口コミはどう？
ココミンカ・横山保全株式会社に関する良い評判・口コミ
ココミンカ・横山保全株式会社に関する良い口コミは、本記事執筆時点で、1件もありませんでした。
横山保全株式会社には80年以上の事業歴があるにも関わらず口コミが1件もないのは気になりますが…良い口コミだけでなく悪い口コミも1件も見当たらないことから、一定水準以上のサービスは受けられるのかもしれません。悪質なサービスを提供していれば、悪い口コミが集まるはずですからね。
とは言え、不動産会社と顧客は利益相反の関係であることは忘れずに。営業マンが言っていることすべてが正しいとは限りません。自身の判断軸を持って土地や物件種類を選定しましょう。
不動産投資でよくある質問と注意点
Q.横山保全株式会社は信頼できますか？
不動産投資で重要なことは”信頼できるか”ではなく、良い物件かまた、物件に適した管理形態かどうかにつきます。上場している会社であっても、とんでもない管理形態や割高な物件価格の会社もあります。
Q.サブリース契約していると売却査定額が低くなる？サブリース契約が解約しづらいって本当？
一般的にはそうなります。またサブリース契約の解約は非常に厄介であり、専門家との連携が必要です。中には着手金目当ての弁護士もいるので、依頼する専門家は慎重に選ぶ必要があります。サブリース契約前であれば、結ばない方が吉です。
Q.物件を紹介されているが良し悪しが分からない
投資の目的にもよりますが、何よりも価格が重要です。
価格が適正かどうか、家賃が逆サブリースなどで吊り上げられていないか、を確認する必要があります。価格面だけではなく、それ以上に期待できるエリアなど期待値が高い要件が重なれば価格以上の価値も考えられます。
Q.不動産投資を始めたいが何から始めていいかわからない
不動産に限らず、資産形成という観点から戦略を構築していく必要があります。LINEでよければ相談にのってますよ。
Q.節税目的に投資を検討していますが、物件を見てほしい。
ワンルーム投資は節税効果はありますが、さほど大きくはありません。ワンルーム投資は資産形成の観点から売却益を狙うべきでしょう。節税であればワンルーム以上に効果的な方法もあります。
ココミンカのまとめ
引用：横山保全株式会社が手がける古民家再生事業「ココミンカ」
ココミンカは、横山保全株式会社が手がける、空き家や古民家を有効活用するための古民家再生事業です。
空き家や古民家を所有しているオーナーの自己負担がゼロ円でできるリノベーション「FreeNovation（フリーノベーション）」や「民泊開業サービス」を通じて、空き家の有効活用を提案、サポートしています。
リノベーション後は、シェアハウスやDIY可能賃貸、住宅宿泊事業（民泊）、旅館業として活用することを提案しており、民泊運営に関するフォロー体制も整っています。
しかし、民泊は法律による規制や条件が決まっていたり、社会情勢の影響を受けやすかったりと、ハイリスクな投資先と言えます。マスターリース契約を提供している点も気になるため、メリットデメリットを確認した上で、慎重に判断することをおすすめします。
横山保全株式会社の「ココミンカ」を利用したからと言って、必ずしも利益が出るとは限りません。不動産投資は複数の情報網を使って物件購入の判断材料を集めた方が、成功の確率が上がります。
「この物件でいいのかな？」と不安に感じていたり、購入に悩んでしまっている方は、LINEでも相談に乗っていますので、お気軽にご相談ください。
横山保全株式会社や「ココミンカ」の物件の物件を検討・所有している方へ
- 物件価格は相場なのだろうか？高値で買わされていないかな？
- 物件の家賃は本当に適正なのか？
- 提案された物件よりも優良な物件はないのか？
- 今提案されている価格より高値で売却したい！
- 解約できないサブリースやオーナーに不利な管理契約になっていないのか？
- 自宅欲しいんだけどもワンルーム持ってて大丈夫？
- 人の入れ替わりで家賃が下がった…収支をプラスに改善したい！
などなど、ワンルームや不動産全般に関する内容はいつでもLINEで聞いてください！
不動産会社に勤めていた、おせっかい好きの田中があなたのお役に立てれば幸いです笑。
業者さんでは言えない真実をお伝えします！