国土交通省は、不動産共同特定事業（不動産クラウドファンディング）に関する規制を強化する方針を明らかにしました。
今後は、想定利回りの根拠や事業計画のリスクなど、顧客への情報開示をより厳格化する方向です。
背景には、ここ最近目立っている事業者トラブルがあります。
元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中
サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入1,010万円(ほぼ不労所得)。1,010万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。
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過去の不動産クラウドファンディングのトラブル事例
1. みんなで大家さん（ゲートウェイ成田構想）
「みんなで大家さん」は、国内最大級の不動産クラウドファンディング事業者の一つで、これまで多数の案件を組成してきました。
しかし千葉県成田市で計画された「ゲートウェイ成田」プロジェクトでは、当初の開業予定から大幅に遅延。
事業規模が大きく、影響額も数十億円規模と見られるため、業界全体への警戒感が強まる契機になったと考えられます。
2. ヤマワケエステート（償還遅延）
ヤマワケエステートは「利益を山分けする」というコンセプトを打ち出し、短期間で高い利回りを提示する案件を多く展開してきました。
しかし近年、複数の案件で償還遅延が発生。建築物件の売却が予定通りに行かなかった旨が、公式サイトで発表されています。
3. ダイムラーコーポレーション（破産申請）
関西を拠点に不動産開発を行っていたダイムラーコーポレーションは、資金繰りの悪化から2025年に破産を申請しました。
クラウドファンディング経由で資金を募っていた案件もあり、投資家はほぼ全額の損失を負う可能性が高いとされています。経営基盤が脆弱な中小事業者の倒産が、出資金回収に直結するリスクを改めて浮き彫りにしました。
不動産クラウドファンディングの仕組みと法的枠組み
不動産クラウドファンディングは、不動産特定共同事業法に基づき、不動産開発や賃貸事業に必要な資金を一般投資家から小口で集め、完成後の売却益や賃料収入から利益を分配する仕組みです。
従来、不動産開発は銀行からの融資が主体でしたが、開発遅延や計画変更などのリスクが大きいため、金融機関が融資を渋るケースも多くあります。
そのため、資金力の乏しい中小不動産会社が資金調達手段としてクラウドファンディングを利用するケースが増えています。
今回の規制強化では、
想定利回りの算出根拠の明示義務
リスク要因（開発遅延、販売不振、倒産など）の開示
過去の償還実績の開示
などが盛り込まれる見込みで、投資家保護が一段と強化されます。
高利回りの裏にある経営リスク
近年は年利10%前後をうたう案件も珍しくありません。
しかし、これは表向きの魅力であると同時に、「これだけの利回りを提示しなければ資金を集められない」事業者の資金状況を示しているともいえます。
不動産クラウドファンディングで資金を集める企業の多くは中小規模で、1つの案件の失敗が経営に致命的な打撃を与える場合もあります。
元本保証はなく、万が一倒産すれば投資金がほぼ回収不能になることを忘れてはいけません。
外部環境リスクの現実
不動産開発は外部環境の影響を大きく受けます。
人件費：建設業界は深刻な人手不足で、直近5年間で技能労働者の平均賃金は約20%上昇。
資材価格：鉄筋や木材の価格指数はコロナ前比で約1.4倍に。
為替・金利：円安傾向と政策金利の引き上げで、資材輸入コストや借入コストが上昇。
これらが重なれば、事業計画は容易に崩れ、償還遅延や分配金減額に直結します。
不動産クラウドファンディング vs 実物不動産投資（比較表）
| 項目 | クラウドファンディング | 実物不動産投資 |
|---|---|---|
| 投資額 | 自己資金のみ（上限100万〜数百万円程度）※銀行融資不可 | 銀行融資を活用し数千万円規模も可能 |
| 利回り | 年5〜10%前後（高利回り案件はリスク大） | 年3〜7%程度（長期安定型） |
| 元本保証 | なし（事業者倒産で全損リスク） | なし（ただし物件は資産として残る） |
| 流動性 | 低い（償還まで換金不可） | 中（売却で現金化可能） |
| 影響要因 | 事業者の経営状況・開発の成否 | 市場価格・賃貸需要 |
投資するなら「会社」ではなく「物件」を
不動産クラウドファンディングは、中小企業への短期融資に近い性質を持ちます。
一方、実物の不動産投資は物件を直接所有するため、企業倒産の影響を受けにくく、長期的な資産形成にもつながります。
また、クラウドファンディングへの投資はもちろん銀行融資はつかないため、自己資金分が限界になり、利益額も限定的です。
不動産投資であれば、レバレッジを活用して数千万円規模の投資が可能で、1物件あたり数百万円〜1,000万円以上の利益を狙うこともできます。
まとめ
「みんなで大家さん」や「ヤマワケエステート」、「ダイムラーコーポレーション」の事例は、高利回りの陰に潜むリスクを浮き彫りにしました。
今後の規制強化は投資家保護の観点では前進ですが、そもそも事業者の経営基盤が弱ければ、元本毀損のリスクは避けられません。
利回りの数字ばかりに惑わされず、自分の資産を預ける相手の経営体力と事業計画の実現可能性を見極めることが、これまで以上に重要になっています。
現物不動産でもこれだけの不労所得は可能！
私はワンルームマンション投資を中心に資産を構築してきた結果、
現在、保有物件数17戸、年間家賃収入1,010万円を得ています。
クラウドファンディングは計画通りに行けば利回りが高いですが、やはり利益額には限界があります。現物の不動産投資であれば、見た目の利回りこそ低いものの、時間を味方につけてることで大きな利益が見込めます。私は現物不動産投資の方が結果的に効率が良いと考えています。
私の投資実績の詳細についてはこちらの記事をご覧ください。