「不動産投資を始めたいけど、どの不動産会社が良いかわからない」
「京都市内の投資用物件を探しているけど、なかなか良い物件に出会えない」
不動産投資を検討されている方の中には、このような悩みを抱えている方もいらっしゃるのではないでしょうか？
株式会社八清（ハチセ）は、京町家を中心に、京都市内の築古物件のリノベーション再販を行なっている不動産会社です。建物を躯体構造から見直すことに加え、デザイン性を高めるリノベーションを施工しているといいます。
この記事では、株式会社八清がどのような物件を持っていて、どのような特徴があるのか、口コミを含めて詳しく解説します。不動産投資を検討している方や、不動産会社を探している方は、ぜひ最後までご覧ください。
元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中
サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入1,010万円(ほぼ不労所得)。1,010万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。
ブログを始めて累計相談数が2,700名超えしました。物件を見極めるにはどうしたらいいか、どんな業者がいいのか、サラリーマンが不労所得を作る上で最短の道筋など、知りたい方はLINEで相談に乗ってます。
相談料などは頂いておりません。自己承認欲求と自己研鑽のためです。お気軽に。
相談事例はこちらで連載しています。
株式会社八清（ハチセ）とは？
引用：株式会社八清（ハチセ）
株式会社八清は、京町家・中古住宅のリノベーションや販売、賃貸、コンサルティングを行なっている不動産会社です。
京都の町並みづくりの一角を担う不動産会社として、居住用売買にとどまらず、宿泊施設やシェアハウスなど、さまざまな事業を展開。
居住者が愛着をもって長く住み続けられる安心・安全・快適な住宅を提供するために、「地域景観を尊重したデザインにすること」「地域資源を活用すること」「環境負荷が少ない住まいを造ること」の3点に配慮しているといいます。
会社概要
株式会社八清は、京都府京都市に拠点を置く不動産会社です。
1956年の設立当初は、新築分譲事業をメインに実施。2000年前後に中古住宅の改装を手掛けたことをきっかけに、2000年代からは中古住宅の再生販売を主な事業としています。
そんな「株式会社八清」の会社概要は、以下のとおり。
| 商号 | 株式会社八清 |
| 設立 | 1956年（昭和31年）7月3日 |
| 資本金 | 3,000万円 |
| 所在地 | 〒600-8096 京都府京都市下京区東洞院通高辻上る高橋町619番地 |
| 電話番号 | TEL 075-341-6321（代表） FAX 075-361-0610 |
| 役員 | 代表取締役社長 西村直己 取締役会長 西村孝平 |
| 事業内容 | 京町家の再生販売、中古住宅の再生販売 不動産コンサルティング、不動産の仲介・分譲・買取 不動産土地有効利用の提案、賃貸マンション・賃貸アパートの経営 マンションの管理業務、賃貸マンション・借家の斡旋 |
| 免許 | 宅地建物取引業者免許 京都府知事（16）642号 賃貸住宅管理業者登録 国土交通大臣（2）第005847号 一般建設業の許可 京都府知事許可（般－2）第3869号 一般不動産投資顧問業 一般000201号 古物商 京都府公安委員会許可 第611061030003号 |
| 加盟団体 | 公益社団法人京都府宅地建物取引業協会 京町家情報センター 都市居住推進研究会 一般社団法人マンション管理評価機構 一般社団法人京都府不動産コンサルティング協会 近畿地区不動産公正取引協議会加盟事業者 |
株式会社八清（ハチセ）の事業内容
株式会社八清は、次の事業を行なっています。
- 京町家の再生販売、中古住宅の再生販売
- 不動産コンサルティング、不動産の仲介・分譲・買取
- 不動産土地有効利用の提案、賃貸マンション・賃貸アパートの経営
- マンションの管理業務
- 賃貸マンション・借家の斡旋
株式会社八清は、京町家や中古物件のリノベーションを主軸とした事業を展開。建物を躯体構造から見直すことに加え、デザイン性を高めるリノベーションを施工しているといいます。
株式会社八清（ハチセ）のサービスや物件の特徴
引用：株式会社八清（ハチセ）
株式会社八清のサービスや物件の特徴は、以下の5つです。
- 京都の築古物件のリノベーションがメイン
- 独自のリノベーション商品「リ・ストック住宅」
- 多数の有資格者が在籍
- 「八清サポートクラブ」によるアフターフォロー
- 賃貸管理までワンストップサポート
それぞれ詳しく見ていきましょう。
京都の築古物件のリノベーションがメイン
株式会社八清（ハチセ）は、京町家を中心とした京都の築古物件のリノベーションを行なっています。
「OVER30」と呼ばれる築30年以上の築古物件を中心に、数多くの京町家や古民家のリノベーション実績を有しています。
リノベーションに際しては、コンセプトメイキングから物件の引渡しまで、全てのプロセスを1人のプロデューサーが担当。これまでに手がけたリノベーションは、すべてコンセプトやデザインが異なっており、差別化が容易であると述べています。
また、株式会社八清が施工・販売したリノベーション物件の約95％が、再販時に値下がりしていないというデータもあるのだとか。株式会社八清は、値下がりしない理由として、次の4点を要因として挙げています。
- 京都らしい暮らしの楽しみがあるエリアを厳選している
- 建築士が設計を手がけているためデザイン性が高い上に、同じデザインの物件が1つもない
- 躯体構造やライフラインの安全性を考慮しており、建物の耐久性が高い
- 1〜3の要因から相場より高い賃料で貸せる可能性が高い
独自のリノベーション商品「リ・ストック住宅」
株式会社八清は、独自のリノベーション商品として、「リ・ストック住宅」を提供しています。
「リ・ストック住宅」とは、より高い安心感や安全性、快適さを実現するべく、価値ある財産として生まれ変わった住宅の総称とのこと。
築年数にかかわらず、下記の5つの基準をクリアした住宅を指しているといいます。
- 入念な物件調査を行った住宅
- 八清が企画施工した住宅
- ライフスタイルに対応した安心・安全・快適な住宅
- サポートクラブに加入資格がある住宅
- 30ヶ月の雨漏り保証が付いた住宅
本記事執筆時点では、リ・ストック住宅としての販売はしていないようですが、株式会社八清のものづくりの根幹を成すものとして、住宅づくりに活かされていると述べています。
多数の有資格者が在籍
株式会社八清には、多数の有資格者が在籍しています。
株式会社八清に在籍しているスタッフは、次の資格を有しているようです。
- 宅地建物取引士
- 一級建築士
- 二級建築士
- 賃貸管理経営士
- 二級建築施工管理技士
- インテリアプランナー
インテリアコーディネーター - 公認不動産コンサルティングマスター
- 既存住宅状況調査技術者
- 住宅ローンアドバイザー
- 防犯設備士
- 色彩コーディネーター一級
- 行政書士
- ファイナンシャルプランナー CFP登録・AFP登録
- CPM（米国不動産経営管理士）
- CCIM（米国公認不動産投資顧問）
- 基本情報技術者
- 応用情報処理技術者
- ２級ウェブデザイン技能士
- パーソネルアナリスト1級
不動産、金融双方に多様な知識が必要になる不動産投資をするにあたり、有資格者が多い点は、顧客にとって安心材料になります。
とは言え、不動産会社は、顧客に売らないと利益が入りません。スタッフの言うことすべてが正しいとは限らないため、営業トークの鵜呑みは禁物です。
「八清サポートクラブ」によるアフターフォロー
株式会社八清は、会員制メンテナンスサービス「八清サポートクラブ」を通じて、アウターフォローを行なっています。
「八清サポートクラブ」は、株式会社八清が売主の改装済み物件を購入した方を対象としたサービスとのこと。
年会費10,000円で、無料点検や無料相談を行なうほか、万一の不具合発生時には出張費・技術料無料で対応しており、購入物件のフォロー体制を整えているといいます。
危険を伴う作業や長時間に及ぶ作業、専門技術を要する作業に関しては、別途作業量が発生するようなので、すべてを無料で受けられるわけではありません。
入会前にどの範囲を無料で対応してもらえるのか、具体的なサポート内容を確認しておけると良いですね。
賃貸管理までワンストップサポート
株式会社八清は、物件の販売から賃貸管理にいたるまで、ワンストップでサポートしています。
集金管理や入居管理、解約に伴う連絡、明け渡し確認、原状回復協議、入居者の内装造作の協議・確認、敷金等の精算事務など、あらゆる賃貸管理業務を代行。
対象物件の賃料により管理費用は異なり、下表のとおりです。
| 賃料20万円未満の物件 | 11,000円/月 株式会社八清改装物件は、2,200円割引 |
| 賃料20万円以上の物件 | 賃料に5％＋税/月（上限33,000円） |
のちほど詳しくお伝えしますが、賃貸管理を依頼する際に「サブリース」を勧められた場合には、注意が必要です。
サブリースはオーナーが不利になりやすい契約形態なので、利用は避けましょう。
築古物件特有のリスクには注意が必要
株式会社八清は、京都市内の築古物件を中心に、リノベーション再販を手がけている不動産会社です。
リノベーション済みの物件は、新築同様の綺麗さがありながらも購入価格を抑えられる点が最大の魅力です。すでにリノベーションが完了しているため、リノベーション費用を捻出する必要もなく、不動産投資ローンの活用だけで物件購入が可能です。
しかし、不動産投資ローンが組めるのは、築50～60年ぐらいまでが相場です。一見安く見えても、月額の返済金額が高くなることもあります。
また、リノベーション物件を購入する際は、竣工時期の確認も非常に重要です。
と言うのも、1981年5月31日以前に建てられた物件は「旧耐震基準」で作られたものであり、耐震性が低いおそれがあります。リノベーション物件を検討している方は、1981年6月以降に建てられた物件を選ぶと無難でしょう。
「リノベーション物件を購入する際の注意点を詳しく知りたい」「中古物件の出口戦略を知りたい」という方は、わたくし田中にLINEでご連絡ください。
元不動産営業マンで現役不動産投資家の立場から、あなたのお役にたてるかもしれません。お気軽にご相談ください。
「家賃保証」「サブリース」はダメ、絶対。
株式会社八清は、物件の販売から賃貸管理にいたるまで、ワンストップでサポートできる体制を敷いています。
賃貸管理を依頼する際に「家賃保証」や「サブリース」を提案された場合には、注意が必要です。
一見魅力的に感じる「家賃保証」や「サブリース」ですが、近年トラブルが多発しており消費者庁から注意喚起が行われています。
サブリースは一度契約すると解約はほぼ不可能であり、オーナーは真綿で首を絞められたような状態になります。
サブリース契約が締結された物件は評価額が下がってしまい、想定していた売却益を得られないおそれがあります。目先の甘い言葉に飛びつかず、不動産投資トータルの戦略を描きましょう。
株式会社八清（ハチセ）の評判や口コミはどう？
株式会社八清（ハチセ）に関する良い評判・口コミ
株式会社八清（ハチセ）に関する良い口コミは、本記事執筆時点で、以下のものがありました。
- 昔から京都に住みたいと思っており、住まい探しを始めたもののなかなか良い物件に出会えませんでした。そんな時に八清さんがリノベーションされた京町家に出会いました。担当の方をはじめ皆さんとても良い方達で、こちらの気になること、分からないことにとても丁寧にご対応いただきました。
- おかげ様で購入してから約半年が経過しましたが、家族一同快適に暮らしております。
丁寧でスピード感のある対応でとても好感が持てました。契約に際して不明点はすぐに確認いただけ、こちらの無理な要望にもなるべく応えようと尽力くださり、大変助かりました。
機会がありましたらまた八清さんで契約したいと思います。 - 京都の町屋再生、コミュニティデザインに強い不動産会社さんです。リノベーションもおしゃれなデザインで、物件のポテンシャルを最大限に引き出してもらえます。京都在住ですが、他府県の方に紹介するなら絶対に八瀬さんをおすすめします！
（Google口コミ）
株式会社八清の良い口コミには、物件のデザイン性やスタッフの対応力に関するものが多く見受けられました。
特に、街並みに合わせたリノベーション内容や生活利便性の高さに関するものが多く、地元にを熟知した企業という印象を受けます。
とは言え、不動産会社と顧客は利益相反の関係であることは忘れずに。営業マンが言っていることすべてが正しいとは限りません。自分自身の判断軸を持って土地や物件種類を選定しましょう。
不動産投資でよくある質問と注意点
Q.株式会社八清は信頼できますか？
不動産投資で重要なことは”信頼できるか”ではなく、良い物件かまた、物件に適した管理形態かどうかにつきます。上場している会社であっても、とんでもない管理形態や割高な物件価格の会社もあります。
Q.サブリース契約していると売却査定額が低くなる？サブリース契約が解約しづらいって本当？
一般的にはそうなります。またサブリース契約の解約は非常に厄介であり、専門家との連携が必要です。中には着手金目当ての弁護士もいるので、依頼する専門家は慎重に選ぶ必要があります。サブリース契約前であれば、結ばない方が吉です。
Q.物件を紹介されているが良し悪しが分からない
投資の目的にもよりますが、何よりも価格が重要です。
価格が適正かどうか、家賃が逆サブリースなどで吊り上げられていないか、を確認する必要があります。価格面だけではなく、それ以上に期待できるエリアなど期待値が高い要件が重なれば価格以上の価値も考えられます。
Q.不動産投資を始めたいが何から始めていいかわからない
不動産に限らず、資産形成という観点から戦略を構築していく必要があります。LINEでよければ相談にのってますよ。
Q.節税目的に投資を検討していますが、物件を見てほしい。
ワンルーム投資は節税効果はありますが、さほど大きくはありません。ワンルーム投資は資産形成の観点から売却益を狙うべきでしょう。節税であればワンルーム以上に効果的な方法もあります。
株式会社八清（ハチセ）のまとめ
引用：株式会社八清（ハチセ）
株式会社八清は、京都市内を中心に、京町家・中古住宅のリノベーションや販売、賃貸、コンサルティングを行なっている不動産会社です。
築30年以上の築古物件のリノベーション再販をメインに行なっている株式会社八清。一物件一担当者制の採用により、唯一無二のコンセプトとデザインを提供することで、差別化を図っているといいます。
株式会社八清のリノベーション物件の95％は、再販時の値下がりがなく、高い資産価値を維持しているそうです。
しかし、株式会社八清で物件を購入したからと言って、必ずしも利益が出るとは限りません。不動産投資は複数の情報網を使って物件購入の判断材料を集めた方が、成功の確率が上がります。
「この物件でいいのかな？」と不安に感じていたり、購入に悩んでしまっている方は、LINEでも相談に乗っていますので、お気軽にご相談ください。
株式会社八清（ハチセ）の物件を検討・所有している方へ
- 物件価格は相場なのだろうか？高値で買わされていないかな？
- 物件の家賃は本当に適正なのか？
- 提案された物件よりも優良な物件はないのか？
- 今提案されている価格より高値で売却したい！
- 解約できないサブリースやオーナーに不利な管理契約になっていないのか？
- 自宅欲しいんだけどもワンルーム持ってて大丈夫？
- 人の入れ替わりで家賃が下がった…収支をプラスに改善したい！
などなど、ワンルームや不動産全般に関する内容はいつでもLINEで聞いてください！
不動産会社に勤めていた、おせっかい好きの田中があなたのお役に立てれば幸いです笑。
業者さんでは言えない真実をお伝えします！