「不動産投資を始めたいけど、きちんと物件を管理していけるか不安」
「せっかく物件を購入したのに、入居者を確保できなくて困っている」
不動産投資を検討されている方の中には、このような悩みを抱えている方もいらっしゃるのではないでしょうか？
不動産投資は、物件を購入すれば終わりではありません。購入した物件をどう管理し、どう運用するのかで投資成績に大きな違いが出るため、賃貸管理は非常に重要です。
株式会社LENZ DXは、賃貸管理をメインに行なっている不動産会社です。「高い入居率を永く続ける」ことを重視した賃貸管理により、入居率99％を実現しているといいます。
この記事では、株式会社LENZ DXがどのような賃貸管理を行なっていて、どのような特徴があるのか、口コミを含めて詳しく解説します。不動産投資を検討している方や、不動産管理会社を探している方は、ぜひ最後までご覧ください。
元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中
サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入1,010万円(ほぼ不労所得)。1,010万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。
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株式会社LENZ DXとは？
（引用：株式会社LENZ DX）
株式会社LENZ DXは、賃貸管理をメインに行なっている不動産会社です。
賃貸仲介会社への営業を軸とした募集活動と、入居者の要望に対する迅速な対応、物件の外観や設備の維持など、一つひとつ丁寧に対応しているといいます。
会社概要
株式会社LENZ DXは、東京都武蔵野市に拠点を置く不動産会社です。
1989年に「株式会社藤信管理」として設立。その後、数年おきに複数回社名を変更し、2025年に現在の社名である「株式会社LENZ DX」へと社名変更しています。
そんな「株式会社LENZ DX」の会社概要は、以下のとおり。
| 商号 | 株式会社ＬＥＮＺ ＤＸ（旧：トーシンコミュニティー） |
| 所在地 | 〒180-0004 東京都武蔵野市吉祥寺本町1-33-5 |
| 代表取締役社長 | 小笠原一義 |
| 役員 | 代表取締役社長 / 小笠原一義 取締役 / 梶木雅之 取締役 / 峯島和也 監査役 / 小室謙治 |
| 従業員数 | 73名 (令和7年4月1日現在) |
| 設立 | 平成12年7月3日（創業 平成元年） |
| 業種 | 不動産の総合管理・コンサルティング |
| 資本金 | 8000万円 |
| 決算報告（売上高） | 2024年10月 8,854（百万円） 2023年10月 8,288（百万円） 2022年10月 7,869（百万円） |
| 許認事項 | マンション管理業：国土交通大臣(5)第030332号 宅地建物取引業 ：東京都知事（4）第86543号 賃貸住宅管理業 ：国土交通大臣（1）第356号 |
| 主な取引金融機関 | 大東京信用組合 / みずほ銀行 / 三井住友銀行 / 三菱UFJ銀行 / りそな銀行 |
| 加盟団体 | （公社）全日本不動産協会 （一社）マンション管理業協会 管理費等保証制度加入会社 （公財）日本賃貸住宅管理協会 |
株式会社LENZ DXの事業内容
株式会社LENZ DXのメイン事業は、賃貸管理およびマンション運用に関するコンサルティングです。
オーナー担当制による迅速な対応や、賃貸会社とのネットワークを駆使した早期入居付けを強みに、99％の入居率をうたっています。
株式会社LENZ DXのサービスや物件の特徴
（引用：株式会社LENZ DX）
株式会社LENZ DXのサービスや物件の特徴は、以下の3つです。
- 「高い入居率を永く続ける」を目指した賃貸管理
- 「TOSシステム」によるワンストップサービス
- オーナー専用アプリ「LENZ」による簡単管理
それぞれ詳しく見ていきましょう。
1、「高い入居率を永く続ける」を目指した賃貸管理
株式会社LENZ DXは、「高い入居率を永く続ける」ことを重要視した賃貸管理を提供しています。
単に入居者を確保するのではなく、高い入居率を維持できるよう、「早期入居付け」と「長期入居」を意識した下表の施策を実施。
| 早期入居付け |
|
| 長期入居 |
|
入居者満足度を意識した施策を講じることで、入居率99％をうたっています。
2、「TOSシステム」によるワンストップサービス
株式会社LENZ DXは、グループ全体でマンション経営を支えるワンストップサービスとして「TOSシステム」を採用しています。
TOSシステムとは「トーシン・オーナー・サポート・システム」の略称で、家賃の集金や入居者募集、契約・更新といった賃貸管理業務に加え、建物のメンテナンスや管理業務までを、LENZ DXグループの連携によって一括して対応する仕組みです。公式サイト上でも、煩雑になりがちなマンション経営の業務をまとめて代行する“トータルサポート体制”であることがうたわれています。
実際の運用面では、商品開発や物件販売を担うグループ会社・株式会社トーシンパートナーズと連携し、管理業務だけでなくコンサルティングまで含めて対応している点が特徴とされています。
賃貸管理については、「管理代行システム」と「借上システム（サブリース）」の2種類が用意されており、主な違いは以下のとおりです。
| 管理代行システム | 借上システム | |
| 契約期間 | 2年自動更新 | 原則5年自動更新 |
| 家賃の見直し | 更新・再募集時 | 5年ごと |
| 空室発生時 | 家賃保証なし | 家賃保証あり |
| 礼金の扱い | LENZ DX取得（家賃1ヶ月相当分） | LENZ DX取得 |
| 更新料の扱い | LENZ DX取得（家賃0.5ヶ月相当分） | LENZ DX取得 |
| 原状回復費用 | オーナー負担 | LENZ DX負担 |
| 設備補修・交換費用 | オーナー負担 | オーナー負担 |
| 賃料送金日 | 入金確認後10日前後 | 当月20日 |
後ほど詳しくお伝えしますが、賃貸管理を依頼する際に「借上システム（サブリース）」を勧められた場合には注意が必要です。
サブリースは、空室時の賃料保証をうたっていますが、保証額は期待額以下になることも。利用は避けましょう。
3、オーナー専用アプリ「LENZ」による簡単管理
株式会社LENZ DXは、資産管理が簡単にできるオーナー専用アプリ「LENZ」を提供しています。
「LENZ」は、マンション経営のあらゆるシーンに対応しており、快適な資産管理を実現するオーナー専用のアプリとのこと。不動産のトレンドに関するタイムリーな情報を受け取れたり、売却査定の依頼や質問をチャットで気軽に相談できたりするといいます。
そのほか、毎月の入出金情報や確定申告に関する情報などを、いつでも手軽に確認できるとのこと。
オーナー専用アプリ「LENZ」は、主に以下の機能があるそうです。
- メディア配信（不動産市況に関するコラムなど）
- 物件情報管理（年間収支、入出金情報、総会資料の確認）
- 確定申告サポート
- チャット機能
- お知らせ機能
- 各種更新手続き
「サブリース」「借上」には注意が必要
株式会社LENZ DXは、賃貸管理業務をメインに行なっている不動産会社です。
「高い入居率を永く続ける」ことをモットーに、早期入居づけや長期入居に向けた施策を実施。99％の入居率をうたっています。
不動産投資は、物件を購入して終わりではありません。むしろ、物件を購入してからが本当のスタートであり、物件をどう管理しどう運用するのかで、投資成績に大きな差が生じます。
マンション経営に関する知識がなかったり、本業が多忙で賃貸管理にまで手が回らなかったりすれば、当然良い結果は得られません。
賃貸管理を管理会社に依頼するケースがほとんどですが、「サブリース」や「家賃保証」「借上システム」といった契約形態には、注意が必要です。
一見魅力的に感じる「家賃保証」や「サブリース」ですが、近年トラブルが多発しており消費者庁から注意喚起が行われています。
サブリースは一度契約すると解約はほぼ不可能であり、オーナーは真綿で首を絞められたような状態になります。
サブリース契約が締結された物件は評価額が下がってしまい、想定していた売却益を得られないおそれがあります。目先の甘い言葉に飛びつかず、不動産投資トータルの戦略を描きましょう。
株式会社LENZ DXの評判や口コミはどう？
株式会社LENZ DXに関する良い評判・口コミ
株式会社LEN DXの良い口コミには、対応が素晴らしいというものが見受けられました。
- 居住者向けスマートフォンアプリによるチャット対応が大変素晴らしいマンション管理会社です。入居前に判明したクロスの亀裂や電灯スイッチの異常など、設備トラブルがありチャットで相談しましたが、返信・関係業者への連携も早く、丁寧に対応していただきました。また、住居窓の水跡に関する質問にもすぐに回答していただき助かりました。
しかし、「クレーム対応をしてくれない」「対応がひどい」等の口コミもあり、スタッフにより対応力の違いがありそうです。
不動産会社と顧客は利益相反の関係です。営業マンが言っていることすべてが正しいとは限りません。自分自身の判断軸を持って、土地や物件種類を選定しましょう。
不動産投資でよくある質問と注意点
Q.株式会社LENZ DXは信頼できますか？
不動産投資で重要なことは”信頼できるか”ではなく、良い物件かまた、物件に適した管理形態かどうかにつきます。上場している会社であっても、とんでもない管理形態や割高な物件価格の会社もあります。
Q.サブリース契約していると売却査定額が低くなる？サブリース契約が解約しづらいって本当？
一般的にはそうなります。またサブリース契約の解約は非常に厄介であり、専門家との連携が必要です。中には着手金目当ての弁護士もいるので、依頼する専門家は慎重に選ぶ必要があります。サブリース契約前であれば、結ばない方が吉です。
Q.物件を紹介されているが良し悪しが分からない
投資の目的にもよりますが、何よりも価格が重要です。
価格が適正かどうか、家賃が逆サブリースなどで吊り上げられていないか、を確認する必要があります。価格面だけではなく、それ以上に期待できるエリアなど期待値が高い要件が重なれば価格以上の価値も考えられます。
Q.不動産投資を始めたいが何から始めていいかわからない
不動産に限らず、資産形成という観点から戦略を構築していく必要があります。LINEでよければ相談にのってますよ。
Q.節税目的に投資を検討していますが、物件を見てほしい。
ワンルーム投資は節税効果はありますが、さほど大きくはありません。ワンルーム投資は資産形成の観点から売却益を狙うべきでしょう。節税であればワンルーム以上に効果的な方法もあります。
株式会社LENZ DXのまとめ
（引用：株式会社LENZ DX）
株式会社LENZ DXは、賃貸管理業務をメインに行なっている不動産会社です。オーナーや入居者専用のアプリによるきめ細やかなサポートと、賃貸仲介会社を軸とした営業活動により、入居率99％をうたっています。
しかし、オーナーが不利になりやすい「借上システム」を提供している点には注意が必要です。株式会社LENZ DXに賃貸管理を依頼したからと言って、必ずしも利益が出るとは限りません。
不動産投資は複数の情報網を使って物件購入の判断材料を集めた方が、成功の確率が上がります。
「この管理契約形態でいいのかな？」と不安に感じていたり、購入に悩んでしまっている方は、LINEでも相談に乗っていますので、お気軽にご相談ください。
株式会社LENZ DXの賃貸管理を検討・依頼している方へ
・管理費用は相場なのだろうか？高値で契約させられていないかな？
・物件の家賃は本当に適正なのか？
・提案された契約よりも良い契約内容はないのか？
・今提案されている価格より高値で賃貸・売却したい！
・解約できないサブリースやオーナーに不利な管理契約になっていないのか？
・自宅欲しいんだけどもワンルーム持ってて大丈夫？
・人の入れ替わりで家賃が下がった…収支をプラスに改善したい！
などなど、ワンルームや不動産全般に関する内容はいつでもLINEで聞いてください！
不動産会社に勤めていた、おせっかい好きの田中があなたのお役に立てれば幸いです笑。
業者さんでは言えない真実をお伝えします！