これからワンルームマンション投資を始めたいという人からよくある相談で
「お宝物件はないですか？」
「まだ出ていないような掘り出し物はない？」
といったことを言われます。
ちなみに、ここで言うお宝物件や掘り出し物とは、超優良物件のことです。具体的には、儲かること間違いなしの、好立地で高い資産価値のある物件です。
先に言ってしまいますが、そのような超優良物件の存在を否定することはありません。ただし、一般の人が手に入れることは非常に困難です。
今回は、なぜ皆が求める「お宝物件」「掘り出し物」を手に入れることができないのか？
その理由についてお話ししましょう。
お宝物件・掘り出し物は誰が手に入れているのか？
先ほど、お宝物件や掘り出し物は、一般の人が手に入れるのは困難とお伝えしました。ということは、勘の良い方ならわかるように、一般の人以外の人が手に入れているということになります。
それは「不動産業者」です。
ということは、不動産業者と普通に物件を購入したい一般の人との違いを見ていく事で、自ずと理由はわかってきます。
お宝物件が手に入らない理由①情報量が圧倒的に違うから
不動産業者と一般の人との大きな違いに「情報量」があります。
当然ですが、物件について入ってくる情報は、一般の人と比べるまでもないほど圧倒的な差があります。また、大家さんとのつながりも強いので、直接話がくることも多いです。
実際、不動産業者には、仲介業者から何百という物件資料が、毎日メールで届きます。不動産業者はその中に優良物件があれば、仕入れるわけです。
あるいは、物件を売りたいというお客さんから直接買い付けることもあります。
当然ですが、ネットで検索しても出てこない物件や、一般には公開されていない物件が多数あります。
このことからもわかるように、一般の人が考える「お宝物件」「掘り出し物」というのは、ほとんどの場合ネットに一般公開される前に買い手が決まってしまうのです。
そして、その買い手というのが、不動産業者であることがほとんどなのです。
これは、不動産業者側のメリットだけではありません。仲介業者にとってもメリットがあります。
それは買い手が一般の人よりも、不動産業者のほうが安心ですし、取引もスムーズだからです。そのため、不動産業者と一個人が１つの物件を競り合った場合、同じ金額なら不動産業者に売却することが非常に多いのです。
このようになってしまう理由こそが、２つめの理由です。
お宝物件が手に入らない理由②資金力も圧倒的に違うから
２つめの理由は資金力です。一個人と不動産業者では、当然資金力に大きな差があります。
ワンルームマンション投資をするのは、基本的にサラリーマンの方です。サラリーマンの方が物件を購入するとなると、ほとんどの場合でローンを組みます。一括で払うという方はほぼいないに等しいです。
このローンですが、仮に審査が通らなかった場合、購入する意思があっても買うことができません。そのため申込時には、「万が一ローンの審査が通らなかった場合は、この物件は購入することができません」というローン特約をつけての申込となります。
一方で、不動産業者が直接購入する場合、資金力によって「現金一括購入」も可能です。そのため、どちらに売却するかと考えると、どうしても不動産業者になってしまうのです。
もしかしたら「ずるい」と思うかもしれません。
ですが、あなた自身が物件を売却するならどうでしょうか？とくに、今すぐにでも売却したいと考えていたらどうでしょう。
一般の人で、ローンの審査が通らなかったら物件は売却できません。しかも、ローンが通るかの審査をしている間は、待つしかありません。その時間だってもったいないと考えて当然です。
金融機関によるローンの審査を待つ必要がなくて時間にも無駄がない、しかも現金ですぐに購入してくれるなら、あなただって不動産業者への売却を考えるのではないですか？
ネットで公開されたとしても、そこにも不動産業者は入ってくる
ネットで一般にも公開されたとしても、当然ですが誰でも見れるわけなので、不動産業者も入ってきます。そうなると、先ほどの資金力の差がものを言います。
ネットに公開される前に業者間で優良物件が見落とされるということも有り得るので、絶対にお宝物件が一般に公開されることがないとは言えません。
ただ、基本的にネットに掲載されている情報というのは「不動産業者間のやり取りで選ばれなかった物件」であることがほとんどです。
一見「これはお宝物件かも」「掘り出し物を見つけた」と感じる物件に出会うかもしれません。
ですが、不動産業者が購入しなかった「何か」がそこにはあると思ってください。何かしらの原因があることによって、一般に公開される状況になっているのです。
お宝物件や掘り出し物を探すことは時間がもったいない
ここまでのお話からもわかるように、一般の人がお宝物件や掘り出し物を見つけるには、不動産業者と渡り合えるだけの資金を持っていて、かつプロ並みの目利きが必要ということになります。なので、難しいことがよくわかるのではないでしょうか。
もちろん100％無理だと言っているわけではありません。時間にもお金にも余裕があり、何千という物件を見学するという努力をすることで、掘り出し物を購入することができるかもしれませんし、今までにも当然ですが、そのようにして購入した人もいるでしょう。
ですが、先ほどもお話ししたように、ワンルームマンション投資をする方のほとんどはサラリーマンの方です。
仮にお金があったとしても、使える時間には限りがあります。どうしても厳しいと言わざるをえません。
一方で不動産業者はそれが仕事です。常に優良物件を見つけるために、情報を精査しています。どう戦っても勝てないのは仕方がないことなのです。
お宝物件や掘り出し物を探すのは、時間がもったいないです。購入できる可能性は、どうしても不動産業者と比べて低くなってしまいますから。