この記事では、創業以来、増収増益を続けている不動産会社「株式会社ＮＳＴ」についてみていきたいと思います。売上高が100億円を超える勢いのある不動産会社として知られています。
一方で、「やばい」という検索候補が出てくるなど、不安を覚える方もいらっしゃることでしょう。
物件購入を検討する人にとっては、どんな会社なのか、不動産投資物件としてどうなのかは、気になるところだと思います。
これまでの利用者の評判、口コミなどを交えて、株式会社NSTとはどんな会社なのか、どんな物件を扱っているのかを見ていきます。物件を検討中の方は参考にしてみてください。
元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中
サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入1,010万円(ほぼ不労所得)。1,010万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。
ブログを始めて累計相談数が2,700名超えしました。物件を見極めるにはどうしたらいいか、どんな業者がいいのか、サラリーマンが不労所得を作る上で最短の道筋など、知りたい方はLINEで相談に乗ってます。
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株式会社ＮＳＴが「やばい」と言われる理由を口コミから紐解く
1. 数多くの電話営業
「どこから入手したのか社用携帯に掛けてくる。裏で買った名簿から掛けるなんて最低です。」 「着信拒否をしても、別の電話から無限にかかってきます。『興味がないからかけてくるな』と言っても『引継ぎしました〜』と言ってまたかけてくる。」 「出たら無言でガチャ切り。法人の使われている電話かどうかを調べているんじゃないか？迷惑です。」
しつこい電話営業や、電話番号の入手元が不明である点を不審がる口コミが多く投稿されています。正直、不動産営業マンは営業するよりもアポ取りが本業のようなところがあるので、こういった電話営業をやっている業者はNSTに限らず、たくさんあります。
この電話営業こそが、不動産業界が嫌われる理由の一つになっていますね。。
2. 営業マンのモラル欠如と高圧的な態度
「『今忙しいので』と断ると、『というか、ぶっちゃけ興味無いですか～？』と言われ、そのままガチャ切り。」 「上司に繋げと言うので内容を聞いたら高圧的な口調で話してくる。一度切った途端に再度掛け直して文句を散々言ってくる始末。」
営業電話の内容自体も失礼・高圧的という内容が投稿されています。
下手に丁寧に電話しても断れるだけなので、敢えて高圧的にアポを取るのは電話営業の常套手段です。もし高圧的な態度を取られても必要なければキッパリと断りましょう。
3. 【重要】元社員を名乗る投稿が暴露する「搾取の構造」と「サブリースの罠」
最も注目すべきは、内部事情を知る者や元社員と思われる人物からの生々しい暴露です。
「元NSTの社員です。どっかから買った企業内の部署番号に対して片っ端から電話かけまくっているクソ会社です。テレアポを通して相手にアポイントが取れただけでインセンティブになるので、みんな馬鹿みたいに必死になって電話かけてる。」
「一部屋マンションを売れば営業マンに25万くらい、上司にも数十万の金が入る仕組み。家賃保証（サブリース）で勧誘してくるが、営業マンから『もう8割埋まってる』と言われたのに、実際はほぼ全室が募集中でポストにはテープが貼られていた。現金一括ではなくローンを組ませることに意味がある。」
この投稿が、本当に元社員の投稿なのかどうかは不明です。
ただ、
- アポを取るとインセンティブ
- 1部屋売れれば出来高報酬
というのは営業会社にあるあるの報酬体系ですし、金額についても妥当な感じはします。
サブリースで販売しながらほぼ空室というのはにわかには信じられません。これがもし事実だとするなら、サブリース契約の更新時に保証賃料を下げられるリスクがあります。
NSTの不動産投資は失敗する？成功する？
結論、100%成功する投資はありません。
ただ、成功率を上げるために、投資家ができることはあります。そのためには、不動産会社の儲けのカラクリ、裏側を理解する必要があります。
当ブログへの相談でも、最近は大きな落とし穴が仕掛けられた不動産投資を始めてしまっている人がすごく多い・・・。最近は賃料保証プラン(サブリース)の落とし穴にはまってる方が多い印象です。。。
不動産投資で失敗したくない、と言う方はLINEで相談いただければ不動産会社の真実をお伝えできます。
株式会社ＮＳＴとは？
引用：株式会社NST
都心や都市近郊に特化した、資産運用型マンションを展開する株式会社NST。企画、分譲だけでなく、物件管理も含め、顧客へのトータルサポートを提供しています。
他にも、保険の代理店業務を行うなど、節税や年金、生命保険までを含めた、ライフプランの提案、資産運用パートナーとしての活動を行っています。
会社概要
「日本綜合トラスト」という社名で２００９年４月設立、２０１１年３月に社名を現在の株式会社ＮＳＴへと変更しています。社名のNSTは「N（日本）S（綜合）T（トラスト）」の略です。
創業１０年程度の新しい会社と言えますが、２０１７年３月期実績売上高１０５億円。勢いのある不動産会社と言われています。会社概要は以下の通りです。
| 名称 | 株式会社 NST |
| 所在地 | 新宿本店：〒163-0238 東京都新宿区西新宿2-6-1 新宿住友ビル38F 電話番号03-3344-7300（代表） FAX.03-3344-7305 |
| 代表取締役 | 石原 淑雄 |
| 設立 | 2009年4月 |
| 従業員数 | 200名 |
| 免許番号 | 宅地建物取引業者免許：東京都知事(4)第90522号 賃貸住宅管理業者登録：国土交通大臣(01)006547号 |
| 業務内容 | 不動産全般に関するコンサルティング業務 収益型マンションの企画・開発・販売・管理・仲介・所有 損害保険代理店業務、生命保険募集業務 |
| 提携金融機関 | イオン住宅ローンサービス株式会社／オリックス銀行株式会社／株式会社きらぼし銀行／株式会社クレディセゾン／株式会社東京スター銀行／楽天銀行株式会社／リコーリース株式会社 他 |
| 加盟団体 | 公益社団法人東京都宅地建物取引業協会 公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会 |
主な業務内容
株式会社NSTでは、資産運用型マンションの企画、販売、管理業務など、幅広い領域における業務をワンストップで提供しています。多忙なサラリーマンオーナーに対して、マンション経営にかかわる煩雑な業務の代行を行なっています。
自社ブランドマンション「Isle（アイル）」シリーズの企画販売にも力を入れています。他にも、コンサルティング、賃借人の紹介、 物件管理など手がけるなど幅広く不動産投資に関わる事業を展開。
NSTが賃借人となってマンションを転貸したり、オーナーに家賃を振り込むサブリース、集金代行などのサポートも行っています。
顧客のマンション経営リスクの低減を図るサービスも行っていますが、サブリースなどの家賃保証系のサービスは十分注意が必要です。
株式会社ＮＳＴのサービスや物件の特徴
引用：株式会社NST
都心部人気エリアに集中的に展開する自社マンションシリーズ
NSTが展開する「Isle（アイル）」シリーズは、単身者向けのマンションシリーズです。細部にこだわった品質をウリに、下記の人気エリアに展開しています。
- 城東エリア（中央区、台東区、墨田区、江東区、葛飾区、江戸川区）
- 城北エリア（文京区、豊島区、北区、荒川区、板橋区、足立区）
他にも、横浜などの継続的に需要が期待される都市部の人気エリアに、集中的に展開しているのが特徴的です。特定のエリアに集中させることで、エリアの家賃相場把握が容易になり、修繕、空室対策を講じやすくなる点を強みとしています。
ただし将来的なニーズや家賃相場は変動していくものなので、随時確認していくことが求められます。不動産会社に丸投げするのではなく、自ら積極的に情報収集していきましょう。
立地はとても良いですが、物件価格が適正かどうかの判断が重要ですね。
集金代行などの管理業務の代行
NSTでは、入居者募集やクレーム対応、建物管理などの、管理業務の代行を行う賃貸管理システムを提供しています。
サラリーマンオーナーともなると、賃貸管理業務まで手が回らないことも。管理業務をワンストップで代行してもらえるのは、サラリーマンオーナーにとって大きな魅力です。
しかし、当然ながら代行を依頼するためにはコストが掛かります。管理業務の代行を依頼した結果、キャッシュフローが残らなくなることもあるので気をつけましょう。
ワンルーム需要を積極的に取り込む
企業の都心回帰、未婚・離婚率の上昇などから、都心のワンルームマンション需要は増加が見込まれています。NSTでもこうしたワンルーム需要を積極的に見込んだ展開を行っています。
一方、ファミリー向けの物件は、流行に左右されない落ち着いた外観の造りが特徴。幅広い世代に向けた、受け入れられやすい物件の供給を意識しているという特徴もあります。
ファミリー向け物件は、投資用物件として扱いが難しいので、不動産投資初心者であれば特に、気軽に手を出さないようにするのがオススメです。
やはり投資として手が出しやすいのはワンルームマンションですね。
「サブリース契約」には注意が必要
もし物件購入の際に、管理契約として「サブリース契約」を提案された際には注意が必要です。
と言うのも、一見魅力的に感じる「サブリース契約」ですが、近年トラブルが多発しており消費者庁から注意喚起が行われているため。
サブリース契約は一度契約すると解約はほぼ不可能であり、オーナーは真綿で首を絞められたような状態になります。
サブリース契約が締結された物件は評価額が下がってしまい、想定していた売却益を得られないおそれがあります。目先の甘い言葉に飛びつかず、不動産投資トータルの戦略を描きましょう。
「サブリースについて詳しく知りたい」「すでに他社でサブリース契約を結んでしまった…」という方は、わたくし田中にLINEでご連絡ください。
元不動産営業マンで現役不動産投資家の立場から、あなたのお役にたてるかもしれません。是非お気軽にご相談ください。
富裕層を狙った営業を展開
NSTでは「グループ年商１０００億円超を狙う」と大々的に打ち出し、高額なインセンティブをもって営業マンを募集しています。
ターゲット層も「年収１３００万円以上」と、富裕層を狙っていることを打ち出していることからも、企業の考え方、体質などが見えてくると思います。
不動産投資は物件を購入してからがスタートなので、営業マンと人間関係が構築できるか、という目線でも判断した方が良いでしょう。
不動産投資はさほど節税にならない
最近の不動産投資セミナーでは”節税“を売りにする不動産会社が非常に多いです。
特に高年収層では所得税も累進課税で上がっていきますし、かつ税金を減らす手法もないので、税金は悩みの種でしょう。
ただ、結論からいうと不動産投資はさほど大きな節税にならないことが多いです。月々数千円とかですかね。むしろ増税になるケースもあります。
初年度だけは諸費用の支払いなどがあるため平均して20~30万円ほどの節税になるかも知れませんが、2年目以降は税金の影響は微々たるものと考えるのが妥当でしょう。
ワンルームマンション投資の節税効果が限定的な理由
そもそも税金とは利益にかかるもの。利益に対して決まったパーセンテージのお金を納めなさい、というのが税金です。つまり税金を減らすには売り上げを下げるか、経費を増やすしかありません。
そこで不動産会社の節税ロジックは、不動産投資で経費を増やしましょう、という内容です。
不動産投資で計上できる経費は、
- 減価償却費
- 利息
です。毎月の返済額をそのまま経費計上できるわけではないので注意が必要です。
減価償却費は、耐用年数の間一定の金額を計上できます。ちなみに耐用年数の計算方法は下記です。
その理由は不動産投資では一般的に元利均等返済という返済方式を用いているからです。
元利均等返済では、35年間一定の金額の返済をしながら、その内訳が変わっていく返済方式です。上図のように、初年度では利息分が大部分を占め、物件の元金は少なめです。その後、年を追うごとにその割合が逆転していきます。
返済における利息部分減ってくると、家賃収入の方が経費を上回ってしまって利益がでる、増税になるケースもあります。
初年度こそ諸費用によって、まとまった節税にはなりますが、2年目以降は大きな節税にはなりませんし、長期的に見ると増税のリスクもあるということです。
不動産投資には空室リスクがあるため、そのリスクを抱えながら節税目的で不動産投資をするのは、リスクとリターンのバランスが合っていないと田中は考えます。
やはり、一定期間保有してからの売却益を狙える物件を吟味して購入したいものですね。
「家賃保証」「サブリース」はダメ、絶対。
近年、投資用不動産ではほぼセットで提案されるサブリース契約。もしNSTから提案されたら、断っておくほうが無難でしょう。
「サブリース」は、空室時でも一定の賃料が支払われることから空室リスクがなく、魅力的に感じる方も多いかもしれません。
しかし、サブリースは、法律を盾にとった管理会社に有利な契約形態となっています。近年サブリース関連のトラブルが多発していることから、消費者庁は注意喚起が行なっています。
サブリースは一度契約すると解約はほぼ不可能であり、オーナーは真綿で首を絞められたような状態になります。
サブリース契約が締結された物件は評価額が下がってしまい、想定していた売却益を得られないおそれも。目先の甘い言葉に飛びつかず、不動産投資トータルの戦略を描きましょう。
「サブリースについて詳しく知りたい」「すでにサブリース契約を結んでしまった・・・」という方は、一度わたくし田中までLINEでご相談ください。
元不動産営業マンで現役不動産投資家の立場から、あなたのお役にたてるかもしれません。是非お気軽にご相談ください。
株式会社ＮＳＴのまとめ
引用：株式会社NST
不動産業界は、厳しいノルマを課す会社が多くあります。NSTも高い目標を掲げているだけに、営業マン一人一人も非常に熱心に営業活動をされているでしょう。
その分、色々な質問にも答えてくれるはずですから、わからないことはどんどん質問して良いでしょう。
一方、不動産投資は立地が良くても物件価格が高ければ良い投資になりません。かならず物件価格が適正かどうかは、自ら積極的に調査していきましょう。もちろん不安だったら私も相談にものっていますので、お気軽にLINEくださいね。
株式会社ＮＳＴの物件を検討・所有している人へ
・物件価格は相場なのだろうか？高値で買わされていないかな？
・物件の家賃は本当に適正なのか？
・提案された物件よりも優良な物件はないのか？
・今提案されている価格より高値で売却したい！
・解約できないサブリースやオーナーに不利な管理契約になっていないのか？
・自宅欲しいんだけどもワンルーム持ってて大丈夫？
・人の入れ替わりで家賃が下がった…収支をプラスに改善したい！
などなど、ワンルームや不動産全般に関する内容はいつでもLINEで聞いてください！
不動産会社に勤めていた、おせっかい好きの田中があなたのお役に立てれば幸いです笑。
業者さんでは言えない真実をお伝えします！