「不動産投資を始めたいけど、都心部の物件は高くて手が出せない」
「都心の駅近物件を探しているけど、なかなか良い物件が見つからない」
このような悩みを抱えている方もいらっしゃるのではないでしょうか？
不動産投資において、物件力は非常に重要です。特に立地は重要であり、都心部や駅近などの好立地物件は、賃貸需要が高く空室になりにくいとされています。しかし、都心部の新築物件は1億円を超えるような高額なものも多く、なかなか手を出せないという方も少なくありません。
少しでも価格を抑えて好立地物件を購入したい場合、中古物件を選ぶのも一つの手です。
株式会社奥田は、都心部の中古物件に特化して、不動産売買や仲介、不動産コンサルティングを行なっている会社です。駅徒歩8分以内の駅近物件や築浅物件、ハイグレード物件を得意としており、収益性の高い物件を提供できるとうたっています。
この記事では、株式会社奥田がどのような物件を持っていて、どのような特徴があるのか、口コミを含めて詳しく解説します。不動産投資を検討している方や、不動産会社を探している方は、ぜひ最後までご覧ください。
元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中
サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入1,010万円(ほぼ不労所得)。1,010万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。
ブログを始めて累計相談数が2,700名超えしました。物件を見極めるにはどうしたらいいか、どんな業者がいいのか、サラリーマンが不労所得を作る上で最短の道筋など、知りたい方はLINEで相談に乗ってます。
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株式会社奥田とは？
引用：株式会社奥田
株式会社奥田は、都心の収益用マンションに特化して、不動産売買や賃貸仲介、コンサルティングを行なっている不動産会社です。
スタッフのほとんどが女性という不動産業界では珍しい社内構成で、女性目線で自らが住みたいと思える物件を取り扱っているとうたっています。
会社概要
株式会社奥田は、東京都渋谷区に拠点を置く不動産会社です。
そんな「株式会社奥田」の会社概要は、以下のとおり。
| 社名 | 株式会社奥田 |
| 所在地 | 〒150-0012 東京都渋谷区広尾1丁目11番2号 BLOCKS EBISU 6F |
| TEL / FAX | 0120-084-289 TEL/03-5793-3211（代） FAX/03-5793-3212 |
| URL | http://os-partners.jp/ |
| 設立 | 2003年2月19日 |
| 資本金 | 40,000,000円 |
| 代表取締役 | 奥田 聡美 |
| 事業内容 | マンションの買取・販売 賃貸借及び売買不動産に関するコンサルティング事業 |
| 取引金融機関 | みずほ銀行恵比寿支店 りそな銀行新宿支店 三菱UFJ銀行恵比寿支店 三井住友銀行赤坂支店 |
| 免許番号 | 2023年5月10日 東京都知事（5）第81900号 |
| 所属団体 | 社団法人全日本不動産協会 社団法人不動産保証協会 |
株式会社奥田の事業内容
株式会社奥田は、都心部の中古マンションに特化して、不動産売買や賃貸仲介、不動産コンサルティングをメインに行なっているようです。
2003年の設立以降、都心部の一等地の中古マンションに特化して、不動産売買や仲介を行なっているそう。
また、スタッフの大半が女性であることを強みに、女性ならではの細かな視点で、顧客の資産形成をサポートしているそうです。
株式会社奥田のサービスや物件の特徴
引用：株式会社奥田
株式会社奥田のサービスや物件の特徴は、以下の3つです。
- 都心部の中古物件に特化
- 賃貸管理への対応も可能
- 女性スタッフ目線でのきめ細やかなサポート
それぞれ詳しく見ていきましょう。
1、都心部の中古物件に特化
株式会社奥田は、都心部の中古物件に特化して、不動産売買や仲介を行なっているようです。
区分マンション、一棟物件ともに取り扱っており、都心5区や城南地区の駅近物件を多数取り扱っているとのこと。
中でも駅近8分以内、ハイグレード、築浅物件を得意としているようで、高収益性・資産性の高い物件を提案できるとアピールしています。
ただし、現在、公式ホームページ上に掲載されている物件は、すべて成約済みとなっています。
物件情報サイトにはいくつか物件情報がありますが、いずれも築20年前後の物件です。そのほか未公開物件もあるようなので、気になる方は問い合わせてみるのが良いかもしれませんね。
2、賃貸管理への対応も可能
株式会社奥田は、賃貸管理への対応も可能なようです。しかし、株式会社奥田が賃貸管理を行なっているかどうかは定かではありません。
と言うのも「賃貸管理も承っております。」の文言のみで、それ以外の詳細情報はないため。公式ホームページ上の事業内容欄においても、賃貸管理の記載はないため、他の賃貸管理会社を紹介する形でサービスを提供している可能性も考えられます。
賃貸管理の依頼を検討している方は、どの会社がどういった契約形態で、どのような管理を行なってくれるのか、詳細を確認した上で依頼するか検討するようにしましょう。
のちほど詳しくお伝えしますが、賃貸管理を依頼する際に「サブリース」を提案された場合には注意が必要です。思わぬトラブルに巻き込まれるおそれがあるため、サブリースは極力利用しないようにしてくださいね。
3、女性スタッフ目線でのきめ細やかなサポート
株式会社奥田は、スタッフの大半が女性であり、女性スタッフならではのきめ細やかなサポートを強みとしてアピールしています。
スタッフの中には、宅地建物取引士や賃貸不動産経営管理士、2級FP技能士の有資格者もおり、高い専門性を持ってサポートできるとのこと。
それぞれが個人資産・税務コンサルティング（所得税・住民税）や相続問題、不動産査定、確定申告サポートなどの得意分野を持っており、顧客の悩みや希望に応じて細かなサポートができるともうたっています。
また、提案する物件についても、女性目線で「自分が住みたいと思えるかどうか」を基準に厳選していると説明。生活利便性や動線への配慮など、日常生活を想定した物件選定を意識しているようです。
中古物件特有のリスクには注意が必要
株式会社奥田は、都心部の中古マンションに特化して、不動産売買や仲介を行なっている不動産会社です。
中古物件は、新築物件よりも購入価格を抑えられたり、家賃下落リスクが比較的少なく収支シミュレーションを行いやすかったり、高利回りを狙いやすかったりするメリットがあります。
特に、都心部のように高い賃貸需要を見込めるエリアでは、新築物件の価格帯は高額になりやすく、中古物件の2倍3倍になるケースも少なくありません。
新築物件よりも安く購入できる中古物件ですが、中古物件である以上、大規模なリフォームやリノベーションが必要になる可能性もあります。購入価格は安くても、リフォーム代や修繕費用がかさんで予算をオーバーしてしまった、なんてことも珍しくありません。
中古物件の購入を検討する際は、修繕の必要性がある物件なのか、修繕費用はどの程度かかるのか、しっかりと確認するようにしてくださいね。
また、リノベーション費用は不動産投資ローンに入れられない点にも注意が必要です。
株式会社奥田は、築浅物件を多く取り扱っているとうたっていますが、物件情報サイトからは、築20年を超えるような物件も取り扱っていることが伺えます。
中古物件の程度によっては、大規模な修繕やリノベーションが必要になることもありますが、リノベーション費用は不動産投資ローンに含められません。
不動産投資ローン（物件購入費）と通常ローン（リノベーション費用）の二重のローンになる可能性や、修繕費やリノベーション費用の方が物件よりも高額になるおそれもあるため、どれくらいの時期にどの程度の修繕が必要になりそうなのか等、検討するようにしましょう。
また、株式会社奥田は、リノベーションやリフォームを自社で手がけていません。リフォームやリノベーションが必要な際には、施工会社を探す手間が生じる点も、併せて把握しておけると良いでしょう。
なお、リノベーション済み物件であれば、不動産投資ローンを使用できます。すでにリノベーションを施してある物件を狙う、というのも一つの手かもしれませんね。
「中古物件を購入する際の注意点を詳しく知りたい」という方は、わたくし田中にLINEでご連絡ください。
元不動産営業マンで現役不動産投資家の立場から、あなたのお役にたてるかもしれません。お気軽にご相談ください。
「家賃保証」「サブリース」はダメ、絶対。
株式会社奥田は、賃貸管理にも対応しているようですが、自社内で賃貸管理を行なっているかどうかは、公式ホームページ上からは読み取れません。
ほかの賃貸管理会社を紹介される可能性もありますが、賃貸管理を依頼する際に「家賃保証」や「サブリース」を提案された場合には、注意が必要です。
と言うのも、一見魅力的に感じる「家賃保証」や「サブリース」ですが、近年トラブルが多発しており消費者庁から注意喚起が行われているため。
サブリースは一度契約すると解約はほぼ不可能であり、オーナーは真綿で首を絞められたような状態になります。
サブリース契約が締結された物件は評価額が下がってしまい、想定していた売却益を得られないおそれがあります。目先の甘い言葉に飛びつかず、不動産投資トータルの戦略を描きましょう。
株式会社奥田の評判や口コミはどう？
株式会社奥田に関する良い評判・口コミ
株式会社奥田に関する良い口コミは、現在、1件もありませんでした。
悪質なサービスを提供していれば悪い口コミが集まるはずなので、良い口コミだけでなく悪い口コミも1件も見当たらないことから、一定のサービスには期待できるかもしれません。
とは言え、不動産会社とオーナーは利益相反の関係であることは忘れずに。営業マンが言っていることすべてが正しいとは限りません。自身の判断軸を持って土地や物件を選定しましょう。
不動産投資で重要なことは”信頼できるか”ではなく、良い物件かまた、物件に適した管理形態かどうかにつきます。上場している会社であっても、とんでもない管理形態や割高な物件価格の会社もあります。 一般的にはそうなります。またサブリース契約の解約は非常に厄介であり、専門家との連携が必要です。中には着手金目当ての弁護士もいるので、依頼する専門家は慎重に選ぶ必要があります。サブリース契約前であれば、結ばない方が吉です。 投資の目的にもよりますが、何よりも価格が重要です。 不動産に限らず、資産形成という観点から戦略を構築していく必要があります。LINEでよければ相談にのってますよ。 ワンルーム投資は節税効果はありますが、さほど大きくはありません。ワンルーム投資は資産形成の観点から売却益を狙うべきでしょう。節税であればワンルーム以上に効果的な方法もあります。不動産投資でよくある質問と注意点
Q.株式会社奥田は信頼できますか？
Q.サブリース契約していると売却査定額が低くなる？サブリース契約が解約しづらいって本当？
Q.物件を紹介されているが良し悪しが分からない
価格が適正かどうか、家賃が逆サブリースなどで吊り上げられていないか、を確認する必要があります。価格面だけではなく、それ以上に期待できるエリアなど期待値が高い要件が重なれば価格以上の価値も考えられます。Q.不動産投資を始めたいが何から始めていいかわからない
Q.節税目的に投資を検討していますが、物件を見てほしい。
株式会社奥田のまとめ
引用：株式会社奥田
株式会社奥田は、都心部の中古物件に特化して、不動産売買や仲介、不動産コンサルティングを行なっている会社です。
駅近物件や築浅物件、ハイグレード物件を得意とし、収益性や資産性の高い物件を提供できるとアピールしています。また、スタッフの大半が女性であることから、女性ならではの目線できめ細やかなサポートができるともうたっています。
しかしながら、株式会社奥田で物件を購入したからと言って、必ずしも利益が出るとは限りません。不動産投資は複数の情報網を使って物件購入の判断材料を集めた方が、成功の確率が上がります。
「この物件でいいのかな？」と不安に感じていたり、購入に悩んでしまっている方は、LINEでも相談に乗っていますので、お気軽にご相談ください。
株式会社奥田の物件を検討・所有している方へ
・物件価格は相場なのだろうか？高値で買わされていないかな？
・物件の家賃は本当に適正なのか？
・提案された物件よりも優良な物件はないのか？
・今提案されている価格より高値で売却したい！
・解約できないサブリースやオーナーに不利な管理契約になっていないのか？
・自宅欲しいんだけどもワンルーム持ってて大丈夫？
・人の入れ替わりで家賃が下がった…収支をプラスに改善したい！
などなど、ワンルームや不動産全般に関する内容はいつでもLINEで聞いてください！
不動産会社に勤めていた、おせっかい好きの田中があなたのお役に立てれば幸いです笑。
業者さんでは言えない真実をお伝えします！