「不動産投資を始めたいけど、どの不動産会社が良いかわからない」
「不動産投資が気になるけど、ちゃんと入居者を確保できるか心配」
不動産投資を検討されている方の中には、このような悩みを抱えている方もいらっしゃるのではないでしょうか？
不動産投資は、購入した物件を賃貸して収益を得る仕組み上、入居者を確保できなければ収入は発生しません。そのため、物件選びだけでなく「本当に安定して貸せるのか」という視点が欠かせません。
ライツ・エステート株式会社が手がける「らくらく大家さん」は、中古ワンルームマンションのオーナーチェンジ物件を対象とした不動産投資を推奨しています。オーナーチェンジ物件は、すでに入居者がいる状態で購入できるため、購入後すぐに家賃収入を得られる点や、初期の空室リスクを抑えやすい点を強みとしてうたっています。
一方で、オーナーチェンジ物件ならではの注意点や、表面上は見えにくいリスクがあるのも事実です。
この記事では、ライツ・エステート株式会社が手がける「らくらく大家さん」がどのような物件を扱っていて、どのような特徴があるのかを、口コミも交えながら整理して解説していきます。不動産投資を検討している方や、不動産会社選びで迷っている方は、ぜひ最後までご覧ください。
元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中
サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入1,010万円(ほぼ不労所得)。1,010万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。
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「らくらく大家さん」を手がけるライツ・エステート株式会社とは？
ライツ・エステート株式会社は、不動産売買・仲介や賃貸管理を行なっている不動産会社です。
「らくらく大家さん」のサービス名のもと、中古マンションを対象とした不動産投資を提供、運営をサポートしています。
会社概要
「らくらく大家さん」を手がけるライツ・エステート株式会社は、東京都文京区に拠点を置く不動産会社です。
2006年の設立以降、中古マンションを対象とした不動産投資を推奨。中古ワンルームマンションは、物件価格が安い上に賃料下落が生じにくく、高利回りを狙いやすいと説いています。
そんな「ライツ・エステート株式会社」の会社概要は、以下のとおり。
| 社名 | ライツ・エステート株式会社 |
| 所在地 | 東京都文京区目白台2-7-12 アーバンドヌール目白台2F |
| 代表者 | 代表取締役 石垣 和夫 |
| 資本金 | 8,000,000円 |
| 設立 | 平成18年3月24日 |
| 創立経緯 | 平成18年6月1日 ライツ株式会社より不動産事業部独立 |
| 業務内容 | 不動産売買・仲介・管理 売買＝買い取り・販売 仲介＝主に銀行系不動産会社物件 管理＝入居者管理、建物管理 |
| 宅地建物取引業免許番号 | 東京都知事 (2) 85892号 |
| 宅建主任者 | 石垣 和夫 |
| 加盟団体 | 社団法人 全国宅地建物取引業保証協会 社団法人 東京都宅地建物取引業協会 |
| 取引銀行 | 東京三菱銀行 日本橋支店 |
| TEL | 03（5319）2411 |
| FAX | 03（5319）2412 |
| メールアドレス | home@rights.ne.jp |
ライツ・エステート株式会社の事業内容
「らくらく大家さん」を手がけるライツ・エステート株式会社は、次の事業を行なっています。
- 不動産売買・仲介
- 賃貸管理
ライツ・エステート株式会社は、「らくらく大家さん」というサービス名のもと、中古マンション投資を中心とした提案を行っているとうたっています。中古物件の選定や提案から、購入後の賃貸管理に至るまでをワンストップでサポートする体制を整えているとのことです。
中古マンション投資に不安を感じる人でも取り組みやすい仕組みを目指しているようですが、具体的な物件内容や条件については、個別に確認する必要がありそうです。
株式会社ライツ・エステートが手がける「らくらく大家さん」のサービスや物件の特徴
（引用：ハトマークサイト「ライツ・エステート株式会社」の物件情報）
ライツ・エステート株式会社が手がける「らくらく大家さん」のサービスや物件の特徴は、以下の3つです。
- 中古ワンルームマンション投資を推奨
- 取り扱いは関東圏のオーナーチェンジ物件がメイン
- 賃貸管理までワンストップサポート
それぞれ詳しく見ていきましょう。
1、中古ワンルームマンション投資を推奨
らくらく大家さんでは、中古ワンルームマンションへの投資を推奨。中古ワンルームマンションは、新築物件よりも安定した運用を行ないやすく、8〜10％の利回りに期待できると説いています。
中古物件は、物件購入前の収支シミュレーションを行ない易く、また、初期費用を抑えられる点がメリットです。しかし、中古物件である以上、リフォームやリノベーションなどの大規模な修繕や、設備メンテナンスが早期に必要になるおそれも。
物件を購入する際には、修繕計画も含めた収支シミュレーションをするようにしましょう。
2、取り扱いは関東圏のオーナーチェンジ物件がメイン
ライツ・エステート株式会社が手がける「らくらく大家さん」は、東京都をはじめ、神奈川県、千葉県、埼玉県といった関東圏のワンルームマンションのオーナーチェンジ物件をメインに取り扱っています。
同社はオーナーチェンジ物件や中古物件に投資することのメリットについて、下記のように述べています。
| 物件が安い | 新築物件よりも販売価格が安く、購入者の負担が少ない。特に、単身者は「マンションの位置」と「家賃」を選択基準にしているため、築年数は相対的に重視されづらく、入居者が獲得しやすい。初期費用が少ないことから収益化も図りやすい。 |
| 賃料が明確 | 購入前にすでに運用していることが多いため、対象物件の賃料がわかりやすく、収支シミュレーションを立てやすい。 |
| すぐに賃料が発生する | オーナーチェンジ物件であれば、購入したその日から賃料を受け取れる。 |
3、賃貸管理までワンストップサポート
ライツ・エステート株式会社が手がける「らくらく大家さん」は、物件の販売から賃貸管理まで、ワンストップでサポートしています。
入居者募集や賃貸借契約、家賃回収、クレーム対応、更新手続き、退去立ち会いなど、あらゆる賃貸管理業務を代行。
「一切おまかせ管理」「管理業務」の2つのプランから、オーナーのニーズに合わせた管理プランを選択できるそうです。それぞれの詳細は、下表のとおりです。
| 一切お任せ管理 | 管理業務（家賃管理なし） | |
| 契約金 | なし | 賃料の1ヶ月分 (*当社から購入の場合は賃料の0.5ヶ月分) |
| 月額報酬 | 賃料の7%(滞納保証3ヶ月分) 賃料の5%(滞納保証1ヶ月分)[税別] | なし |
| 更新時 | 更新料の50% [税込] | 更新料の50% [税込] |
| 賃貸募集時 | 賃料の1ヶ月分 [税込] | 賃料の1ヶ月分 [税込] |
| 退去時の立ち会い〜精算業務 | 無償 | 10,000円 [税別] |
| そのほか立ち会い費用 | 無償 | 無償 |
| 入居者の連絡先 | ライツ・エステート | ライツ・エステート |
| 入居者との契約者 | ライツ・エステート（代理人） | オーナー |
後ほど詳しくお伝えしますが、賃貸管理を依頼する際に「サブリース」を勧められた場合には注意が必要です。サブリースは、空室時の賃料保証をうたっていますが、保証額は期待額以下になることも。利用は避けましょう。
「オーナーチェンジ物件」特有のリスクには注意が必要
ライツ・エステート株式会社が手がける「らくらく大家さん」は、中古ワンルームマンション投資を推奨しています。
中でも、既に入居者がいる状態で所有権を変える「オーナーチェンジ物件」は、安定した運用と高利回りに期待できると説明。東京都や神奈川県、千葉県、埼玉県といった関東圏の中古ワンルームマンションを中心としたオーナーチェンジ物件を多く取り扱っています。
「オーナーチェンジ物件」は、すでに入居者がいることから入居者募集の手間がなく、すぐに家賃収入を得られ、また、相場よりも安い価格で物件を購入できるメリットがあります。
しかしその一方で、賃貸契約の内容を変更しづらい、購入前に内見ができない、家賃下落リスクが高い、といったデメリットも。
特に、長年入居している入居者がいる場合、室内に瑕疵（キズや欠陥）があるケースも多く、退去時の原状回復費用が高額になるおそれもあります。また、長期間の入居者が退去した場合、相場と家賃が釣り合っていないことも多く、退去後に家賃が大幅に下がってしまうケースも少なくありません。
もう一点注意すべきポイントとして、「入居偽装」が挙げられます。
「入居偽装」とは、実際には空室の部屋に対し、オーナーと不動産会社が入居者がいるように見せかけて稼働率を上げる行為のこと。いわゆるサクラです。
ライツ・エステート株式会社の「らくらく大家さん」がそうとは限りませんが、満室経営中をうたう悪質な会社もいるため注意が必要です。
特に、直近で入居が続いているケースや、周辺より家賃が割高に設定されているケースでは、賃貸借契約書を取り寄せて入居偽装が行われていないか確認するようにしてください。オーナーと同性の入居者（親戚など）がいないか等の確認を忘れずに！
物件見学の際には、周辺環境や、屋根や壁の破損・ひび割れ等の有無に加え、電気やガスメーターが動いているか確認するのもポイントですよ。
「オーナーチェンジ物件について詳しく知りたい」という方は、わたくし田中にご連絡ください。
元不動産営業マンで現役不動産投資家の立場から、あなたのお役にたてるかもしれません。お気軽にご相談ください。
「家賃保証」「サブリース」はダメ、絶対。
ライツ・エステート株式会社が手がける「らくらく大家さん」に賃貸管理を依頼する際に、「家賃保証」や「サブリース」を提案された場合には、注意が必要です。
一見魅力的に感じる「家賃保証」や「サブリース」ですが、近年トラブルが多発しており消費者庁から注意喚起が行われています。
サブリースは一度契約すると解約はほぼ不可能であり、オーナーは真綿で首を絞められたような状態になります。
サブリース契約が締結された物件は評価額が下がってしまい、想定していた売却益を得られないおそれがあります。目先の甘い言葉に飛びつかず、不動産投資トータルの戦略を描きましょう。
ライツ・エステート株式会社が手がける「らくらく大家さん」の評判や口コミはどう？
ライツ・エステート株式会社が手がける「らくらく大家さん」に関する良い評判・口コミ
ライツ・エステート株式会社が手がける「らくらく大家さん」に関する良い口コミは、本記事執筆時点で、1件もありませんでした。
良い口コミだけでなく悪い口コミも1件も見当たらないことから、一定水準以上のサービスは受けられるのかもしれません。悪質なサービスを提供していれば、悪い口コミが集まるはずですからね。
とは言え、不動産会社と顧客は利益相反の関係であることは忘れずに。営業マンが言っていることすべてが正しいとは限りません。自身の判断軸を持って土地や物件種類を選定しましょう。
ライツ・エステート株式会社が手がける「らくらく大家さん」のまとめ
ライツ・エステート株式会社は、中古マンション投資をワンストップでサポートする「らくらく大家さん」を提供している不動産会社です。
中古ワンルームマンションの中でも、特に「オーナーチェンジ物件」を推奨しているらくらく大家さん。オーナーチェンジ物件は、すでに入居者がいる物件の所有権を変更する取引であり、安く物件を購入できたり、購入日から賃料を受け取れたり、高利回りを狙いやすいと述べています。
東京都や神奈川県、千葉県、埼玉県といった関東圏のオーナーチェンジ物件をメインに取り扱っていますが、物件の詳しい情報はあまり公開されていません。
当然、ライツ・エステート株式会社が手がける「らくらく大家さん」で物件を購入したからと言って、必ずしも利益が出るとは限りません。不動産投資は複数の情報網を使って物件購入の判断材料を集めた方が、成功の確率が上がります。
「この物件でいいのかな？」と不安に感じていたり、購入に悩んでしまっている方は、相談に乗っていますので、お気軽にご相談ください。
ライツ・エステート株式会社が手がける「らくらく大家さん」の物件を検討・所有している方へ
・物件価格は相場なのだろうか？高値で買わされていないかな？
・物件の家賃は本当に適正なのか？
・提案された物件よりも優良な物件はないのか？
・今提案されている価格より高値で売却したい！
・解約できないサブリースやオーナーに不利な管理契約になっていないのか？
・自宅欲しいんだけどもワンルーム持ってて大丈夫？
・人の入れ替わりで家賃が下がった…収支をプラスに改善したい！
などなど、ワンルームや不動産全般に関する内容はいつでも聞いてください！
不動産会社に勤めていた、おせっかい好きの田中があなたのお役に立てれば幸いです笑。
業者さんでは言えない真実をお伝えします！