「不動産投資を始めたいけど、新築は高くて手が出せない」
「中古物件は安く買えるけど、賃料の低さなど収益面が心配」
このような悩みを抱えている方もいらっしゃるのではないでしょうか？
不動産投資を行なう際、多くの方が頭を悩ませるのが「物件選び」です。新築より低価格で、なおかつ状態の良い物件を希望する場合、「リノベーション物件」を選ぶのも一つの手。
株式会社スプリングエステートは、一都三県のリノベーション物件を中心に取り扱っている不動産会社です。高いデザイン性と機能性にこだわったリノベーションを通じて、資産価値を向上させた物件を販売しているよう。
この記事では、株式会社スプリングエステートがどのような物件を持っていて、どのような特徴があるのか、口コミを含めて詳しく解説します。不動産投資を検討している方や、不動産会社を探している方は、ぜひ最後までご覧ください。
元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中 サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入1,010万円(ほぼ不労所得)。1,010万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。 ブログを始めて累計相談数が2,700名超えしました。物件を見極めるにはどうしたらいいか、どんな業者がいいのか、サラリーマンが不労所得を作る上で最短の道筋など、知りたい方はLINEで相談に乗ってます。 相談料などは頂いておりません。自己承認欲求と自己研鑽のためです。お気軽に。 相談事例はこちらで連載しています。
株式会社スプリングエステートとは？
まずは、株式会社スプリングエステートの企業情報について見ていきましょう。
会社概要
株式会社スプリングエステートは、東京都千代田区に本社を、神奈川県横浜市に支社を構える総合不動産会社です。
1996年に設立され、区分マンションや戸建て、土地、底地、賃貸物件、リースバック、収益物件のアレンジ・開発など、多岐にわたる事業を展開。中でも、リノベーションに注力しており、機能・状態に関する徹底的な検証を通じて、必要な手直しを行った物件を販売していると主張しています。
そんな「株式会社スプリングエステート」の会社概要は、以下のとおり。
| 商号 | 株式会社スプリングエステート（SPRING ESTATE INC.） |
| 代表者 | 代表取締役 西原 春沢 |
| 所在地 | [東京本社] 東京都千代田区神田錦町3-13-7 名古路ビル本館6階 [横浜支社] 神奈川県横浜市西区北幸2-3-19 日総第8ビル3階 |
| 設立 | 1996年2月29日 |
| 資本金 | 8,000万円 |
| グループ合計資本金 | 14,100万円 |
| 免許番号 | 国土交通大臣 (2) 第8925号 |
| 加盟団体 | 公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会 公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会 一般社団法人 リノベーション協議会 |
| 取引金融機関 | 千葉銀行/きらぼし銀行/群馬銀行/大光銀行/SBJ銀行/香川銀行/城北信用金庫/横浜信用金庫/さわやか信用金庫/東京信用金庫/興産信用金庫/東京ベイ信用金庫/ハナ信用組合/湘南信用金庫/東京信用金庫/あすか信用組合/セゾンファンデックス/リクシルホームファイナンス |
| 事業内容 | (1) 不動産売買、賃貸並びに仲介、管理 (2) 不動産活用コンサルティング業務 (3) 住宅設備機器の保守サービス及びリフォーム業務 (4) 損害保険代理店業務 (5) 前各号に付帯する一切の業務 |
| 関連会社 | 株式会社青山メイン企画 吉野建設株式会社 |
| 顧問弁護士 | TMI総合法律事務所 晴海パートナーズ法律事務所 |
| 提携司法書士 | 司法書士法人 中央ライズアクロス 司法書士法人・行政書士 新東京国際リーガル |
株式会社スプリングエステートの事業内容
株式会社スプリングエステートは、区分マンションや戸建ての買取再販と、土地の有効活用や物件の企画・開発をメイン事業としています。
30年以上の事業歴で培ったノウハウや知見を強みに、運用利回りを最大化する建設プランの策定や、リノベーションの提案を実施しているそうです。
不動産賃貸管理の「株式会社青山メイン企画」と、建設業の「吉野建設株式会社」と連携しながら、物件の企画・建設・販売から賃貸管理、売却にいたるまで、ワンストップでサポートしている点もアピール。
各グループ会社の担当領域は、以下のとおりです。
| 株式会社スプリングエステート | 不動産売買・販売 商品企画 |
| 株式会社青山メイン企画 | アフターサポート マンション管理、賃貸管理 |
| 吉野建設株式会社 | マンション設計、施工 リノベーション工事、マンションの大規模修繕 メンテナンス作業 |
株式会社スプリングエステートのサービスや物件の特徴
株式会社スプリングエステートのサービスや物件の特徴は、以下の3つです。
- 一都三県のリノベーション物件をメインに取り扱い
- 実業に基づいた不動産コンサルティング
- グループ会社との連携による賃貸管理
それぞれ詳しく見ていきましょう。
1、一都三県のリノベーション物件をメインに取り扱い
「生活の拠点であり、くつろぎの場所である不動産は、まず機能的であることが第一である」と考えている株式会社スプリングエステート。
一都三県（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）を中心に、高いデザイン性と機能性を重視したリノベーション物件を多数提供しているそうです。
「限られた予算で最上のものを」をモットーに、予算を抑えつつ最適なリノベーションを心がけているとのこと。機能的で使い勝手の良いリノベーションを実現するために、キッチンや浴槽、トイレなどの水回りや排水機能を適切にすることに重きを置いている、とうたっています。
10,000室以上の建物管理の中で得た顧客の意見をもとに、入居者やオーナー視点のリノベーションを実施。数多くのコンテストで受賞歴があるともアピールしています。
しかし、リノベーションの内容がどんなに良かったとしても、そもそも賃貸需要の低いエリアの物件は入居付けが難しくなります。
物件力だけでなく、立地や周辺施設をリサーチするなど、慎重に判断してくださいね。
2、実業に基づいた不動産コンサルティング
株式会社スプリングエステートは、「物件の価値の最大化を図ること」を基本と考え、実業に基づいた不動産コンサルティングを打ち出しています。
具体的には、投下資金に応じた土地の取得や、運用利回りを最大化する建築プランの策定、建設会社の選定などの初期コストの管理、竣工後の賃借人の募集や建物管理業務など、30年以上の事業で培ったノウハウを活かしたコンサルティングを実施しているとのこと。
ホームページの記載によれば、どの程度の利益を見込んで売却のタイミングを設定するのか、といった出口戦略におけるルールの策定などもサポートしているようです。
出口まで含めてトータルの戦略を考えてもらえるのは投資初心者には心強いですが、提案内容が適切なものであるかどうかの確認は必須です。
3、グループ会社との連携による賃貸管理
株式会社スプリングエステートは、グループ会社「株式会社青山メイン企画」と連携しながら、賃貸管理や賃貸運用のサポートをしています。
333棟10,578室の管理室数と、過去3年の平均稼働率98％以上という実績を掲げる株式会社青山メイン企画。グループ会社や独自のネットワークを強みに、高い運用益を提供するとうたっています。
入居者募集から、契約、家賃管理、更新・退去手配、トラブルの対応まで、あらゆる管理業務をオーナーに代わって実施。高い入居者満足度を実現するべく、不具合へのすばやい対応や徹底した清掃、退室時の調査などを行っているそうです。
そんな株式会社青山メイン企画は、「家賃保証システム」と「集金代行システム」の2種類の賃貸管理システムを提供しているとのこと。それぞれの詳細は、下表のとおりです。
| 家賃保証システム | 集金代行システム | |
| 家賃保証率/集金代行手数料 | 相場賃料の80〜90％ | 相場賃料の5％ |
| 空室時の家賃送金 | あり | なし |
| 賃料改定 | 2年ごとの契約更新時に見直し | 新規募集時または契約更新時 |
賃貸管理をする中で、必要性を感じた際にはリフォームやリノベーションの提案をすることもあるとのこと。リフォームやリノベーションは、物件の価値向上につながり、空室リスクを下げる一定の効果が期待できます。しかし、相応の費用が発生するうえ、もともと賃貸需要の低いエリアであればリノベーションをしたくらいで空室が埋まる保証はなく、闇雲に行うのは危険です。
営業スタッフに言われたからと安易に考えず、本当に必要な施工なのか、また施工することでどの程度の家賃収入を得られる見込みがあるのかなど、慎重に見極めましょう。
リノベーション物件特有のリスクには注意が必要
株式会社スプリングエステートは、機能的で使い勝手の良いリノベーションを行なうことで利益最大化を図るとうたっていますが、リノベーション物件特有のリスクがある点には注意が必要です。
新築同様の設備や内装・外観にすることで、物件の資産価値を向上させるリノベーション。賃料の値上げに期待できたり、空室リスクを抑えられたりするメリットがありますが、リノベーションは万能ではありません。
一見新築同様に見えるリノベーション物件ですが、内部の状態がわからない点は理解しておくべきです。管理規約によりリノベーションを行えない部分もあり、特に、配管や支柱など「見えない部分」が古いまま変更できないことも珍しくありません。
購入後のアフターサービスがついているのか、壁の内部や床下がどうなっているのか、細かな点も確認するようにしましょう。
なお、いくら綺麗なリノベーション物件でも、1981年以前に建てられた物件の購入はおすすめしません。と言うのも、1981年5月31日以前に建てられた物件は「旧耐震基準」で作られたものであり、耐震性が低いため。
現在の基準である「新耐震基準」を満たしている物件は、1981年6月1日以降に申請した物件になりますので、購入時にはいつ建てられた物件なのかの確認は必ずするようにしてくださいね。
「リノベーション済み物件を購入する際の注意点を詳しく知りたい」という方は、わたくし田中にLINEでご連絡ください。
元不動産営業マンで現役不動産投資家の立場から、あなたのお役にたてるかもしれません。お気軽にご相談ください。
「家賃保証」「サブリース」はダメ、絶対。
株式会社スプリングエステートは、グループ会社「株式会社青山メイン企画」と連携しながら、賃貸管理業務を行っていますが、「家賃保証システム（サブリース）」を勧められた場合には注意が必要です。
と言うのも、一見魅力的に感じる「家賃保証」や「サブリース」ですが、近年トラブルが多発しており消費者庁から注意喚起が行われているため。
サブリースは一度契約すると解約はほぼ不可能であり、オーナーは真綿で首を絞められたような状態になります。
サブリース契約が締結された物件は評価額が下がってしまい、想定していた売却益を得られないおそれがあります。目先の甘い言葉に飛びつかず、不動産投資トータルの戦略を描きましょう。
株式会社スプリングエステートの評判や口コミはどう？
株式会社スプリングエステートに関する良い評判・口コミ
株式会社スプリングエステートに関する良い口コミは、現在1件もありませんでした。
30年以上の事業歴がありながら口コミが1件もないのは少々不思議ですが、悪い口コミも見当たらないため、一定のサービスには期待できると考えてよいかもしれません。
とは言え、不動産会社と顧客はあくまで利益相反の関係です。営業トークを鵜呑みにしないように注意しながら、慎重に判断しましょう。
不動産投資で重要なことは”信頼できるか”ではなく、良い物件かまた、物件に適した管理形態かどうかにつきます。上場している会社であっても、とんでもない管理形態や割高な物件価格の会社もあります。 一般的にはそうなります。またサブリース契約の解約は非常に厄介であり、専門家との連携が必要です。中には着手金目当ての弁護士もいるので、依頼する専門家は慎重に選ぶ必要があります。サブリース契約前であれば、結ばない方が吉です。 投資の目的にもよりますが、何よりも価格が重要です。 不動産に限らず、資産形成という観点から戦略を構築していく必要があります。LINEでよければ相談にのってますよ。 ワンルーム投資は節税効果はありますが、さほど大きくはありません。ワンルーム投資は資産形成の観点から売却益を狙うべきでしょう。節税であればワンルーム以上に効果的な方法もあります。不動産投資でよくある質問と注意点
Q.株式会社スプリングエステートは信頼できますか？
Q.サブリース契約していると売却査定額が低くなる？サブリース契約が解約しづらいって本当？
Q.物件を紹介されているが良し悪しが分からない
価格が適正かどうか、家賃が逆サブリースなどで吊り上げられていないか、を確認する必要があります。価格面だけではなく、それ以上に期待できるエリアなど期待値が高い要件が重なれば価格以上の価値も考えられます。Q.不動産投資を始めたいが何から始めていいかわからない
Q.節税目的に投資を検討していますが、物件を見てほしい。
株式会社スプリングエステートのまとめ
株式会社スプリングエステートは、「利益最大化」を目指し、高いデザイン性と機能性を重視したリノベーションを実施。3年連続で平均稼働率98％を維持しているとアピールしています。
しかしながら、株式会社スプリングエステートで物件を購入したからと言って、必ずしも利益が出るとは限りません。不動産投資は複数の情報網を使って物件購入の判断材料を集めた方が、成功の確率が上がります。
「この物件でいいのかな？」と不安に感じていたり、購入に悩んでしまっている方は、LINEでも相談に乗っていますので、お気軽にご相談ください。
株式会社スプリングエステートの物件を検討・所有している方へ
・物件価格は相場なのだろうか？高値で買わされていないかな？
・物件の家賃は本当に適正なのか？
・提案された物件よりも優良な物件はないのか？
・今提案されている価格より高値で売却したい！
・解約できないサブリースやオーナーに不利な管理契約になっていないのか？
・自宅欲しいんだけどもワンルーム持ってて大丈夫？
・人の入れ替わりで家賃が下がった…収支をプラスに改善したい！
などなど、ワンルームや不動産全般に関する内容はいつでもLINEで聞いてください！
不動産会社に勤めていた、おせっかい好きの田中があなたのお役に立てれば幸いです笑。
業者さんでは言えない真実をお伝えします！