近年の不動産価格の上昇にともなって、サラリーマンを中心にワンルームマンションへの投資が注目を集めています。不動産会社の担当者からは老後の年金対策や節税のメリットを紹介され、興味をもつ人も少なくありません。
結論から言えば、年収や不動産価格などさまざまな条件によっても変わってきますが、ワンルームマンション投資は毎年、数十万円レベルの節税効果があります！しかし、不動産投資が初めての人にとっては詳しい仕組みが分からず不安に感じてしまうことも多いでしょう。
そこで今回は、ワンルームマンション投資で安定的な資産運用をしていくために、節税効果を最大化する方法を紹介していきます。
ワンルームマンション投資が節税になる仕組み
ワンルームマンションへの不動産投資がなぜ節税につながるのか、その仕組みについて詳しく見ていきましょう。
不動産投資で認められている『経費』で損益通算
不動産投資における損益通算とは、赤字となった不動産所得分を黒字の所得から差し引いたうえで計算することをいいます。サラリーマンが不動産投資をする場合は給与所得と不動産所得を合わせて青色申告で確定申告を行います。たとえば不動産所得が赤字だった場合はサラリーマンとしての給与所得から相殺することができ、所得税の節税につながります。
特に不動産投資をスタートした初年度の場合、不動産取得に必要不可欠な各種経費がかかることで赤字幅が大きくなり、結果的に所得税を下げることが可能です。不動産を購入する際には一般的に以下の項目が必要経費として認められています。
＜＜初回のみ経費として計上できるもの＞＞
- 登録免許税
- 司法書士手数料
- 保証料
- 手数料
- 印紙代
＜＜継続的に経費として計上できるもの＞＞
- 物件の減価償却費
- ローン利息
- 固定資産税
ちなみに初期費用総額は物件価格にもよって多少異なるものの、100〜200万円程度が一般的な相場です。
貯金を減らさずにローンで初期費用を支払って30万円お得！
上記で紹介した不動産取得の際に必要な初期費用をローンに組み込むことによって、100〜200万円の経費計上が可能になります。結果として支払いは毎月のローンのみになるため、貯金を崩さずに初年度の税金を減らすことができます。
たとえば不動産投資取得の際に150万円を初期費用としてローンで支払い、経費計上した場合は所得税20%と仮定して、初年度は30万円の節税効果が生まれる計算になります。
ワンルームマンションの減価償却費用
初期費用についてはローンに組み込めることが分かりましたが、それ以外の部分についてはどうなのでしょうか。まずは物件の減価償却費について解説します。
減価償却費は物件の構造によっても異なり、以下のように耐用年数が設定されています。
| 構造 | 木造・合成樹脂 | 木骨モルタル | れんが・石・ブロック | 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート |
| 年 | 22 | 20 | 38 | 47 |
一戸建てやアパートと異なり、最近のワンルームマンションは鉄筋コンクリート造が主流のため47年が一般的です。仮に2,500万円の物件で、便宜上土地と建物で50%ずつだとすると、月々の減価償却費用は以下の計算で導かれます。
2,500万円x50% /47年/12ヶ月=22,163円/月
つまり、毎月22,163円を経費として計上できることになります。
ローン利息ってどれくらい？
減価償却費に加えて継続的に経費として計上するのがローンの利息です。ローン利息はその人の年収や勤続年数、金融機関、組むローンのプランによっても千差万別で一概には言い切れませんが、一般的には年利2〜3%のケースが多いです。たとえば物件価格が2,500万円、利息2.475%の条件で35年ローンで返済していくとすると、以下のような計算になります。
- 初月の利息
2,500万円×2.475％×1/12＝51,562円
次月は残りの物件価格に対して同様の計算を行います。
上記の計算を35年間分合算していくと、支払うべき利息の金額は合計で12,396,380円となります。2%台の利息と聞くと負担は小さく感じてしまいますが、実際に利息を計算してみると物件価格の約半分に相当する額を支払わなければならないことが分かりますね。
毎月の返済にすると返済金額は一定のため、当然のことながら最初のうちは利息分を多く支払っている計算になりますが、返済期間の後半に入ってくると徐々に元金の返済分が大きくなってくることになります。
税金面からいうと節税効果は徐々に落ち着いていく計算になります。
節税効果最大化！不動産投資はここまで経費計上できる！
初期費用や減価償却費、ローン利息など基本的な項目について紹介してきましたが、さらなる節税効果を求めるためには経費計上できるものを徹底的に洗い出しておくことが重要です。本来経費として計上できるものだったのに、知識がないばかりに多くの税金を納めてしまったということがないよう、ぜひ覚えておきましょう。
交通費
たとえば物件の下見や不動産会社との打ち合わせ、不動産経営に関する勉強会などに行く際の交通費が該当します。電車やバス代はもちろん、自動車で移動する際のガソリン代や高速道路代も交通費に含まれます。
消耗品費
物件の撮影で使用するデジタルカメラや記録用メディアの購入費、さらには画像編集ソフトや会計ソフトなどが消耗品費にあたります。最近ではコンビニでもプリントアウトができるサービスが増えていますが、もし自宅でプリントアウトできる環境を整えるのであればプリンター本体やインク代も消耗品費にとして計上できます。
通信費
不動産会社や管理会社との通話料、インターネットを使用して物件情報を収集した場合の通信料などが通信費に該当します。当然のことながらプライベート用のスマートフォンやインターネット回線を使用した場合は、全てを経費として認められるわけではないため注意が必要です。
新聞図書費
たとえばマンション住民が共用で使用するロビーに設置している新聞や雑誌はもちろん、不動産情報の収集や勉強のために購入した書籍も新聞図書費に該当します。
接待交際費
不動産会社や管理会社の担当者との打ち合わせなどで飲食店を利用した場合、接待交際費として計上することができます。投資家との意見交換のため交流会に参加した場合なども接待交際費として計上可能です。
年収500万円で2,500万円家賃9万円の新築物件を購入した場合の5年間の節税効果
ここまで解説してきた内容をもとに、不動産投資は実際にどの程度の経費がかかり、節税効果が見込めるのかシミュレーションしてみましょう。今回は一般的なモデルケースとして以下の条件のもと金額を算出しています。
モデルケース：年収500万円のサラリーマンが2,500万円の新築物件を購入し、家賃9万円で5年間貸し出した場合
初年度経費
初年度にかかる経費としては以下の通りです。
| 登録免許税 | 100,000円 |
| 司法書士手数料 | 50,000円 |
| 保証料 | 515,500円 |
| 手数料 | 30,000円 |
| 印紙代 | 20,000円 |
| 諸費用総額 | 715,500円 |
減価償却費用とローン利息
次に減価償却費やローン利息といった継続的にかかる経費を算出してみましょう。
減価償却期間は47年なので、以下の通りひと月あたり44,326円相当の減価償却となります。
2,500万円/47年/12ヶ月=44,326円/月
また、固定資産税を年額40,000円とした場合、5年間では以下の金額が試算できます。
| 減価償却費用（5年間） | 1,329,780円 |
| ローン利息（5年間） | 2,663,402円 |
| 固定資産税（5年間） | 200,000円 |
5年間で節税効果は6万円！
- 収益
| 家賃 | 期間 | 合計 |
| 90,000円 | 60ヶ月 | 5,400,000円 |
- 経費合計
| 初年度経費+その他の経費 | 1,500,000円 |
| 減価償却費 | 1,329,780円 |
| ローン利息 | 2,663,402円 |
| 固定資産税 | 200,000円 |
| 合計 | 5,693,182円 |
5年で経費計上できる金額は約570万円、収益は540万円となります。
160万円分差額に対して所得税率は20%と仮定して損益通算をすると、5年間で約6万円相当の節税効果が見込めます。
ここに交通費や交際費などの必要経費をプラスしていくことで、より節税効果を高められますね。節税できる金額は正直そこまで大きくはないですが、何もしなければ取られていた税金を下げることができ、かつ資産形成も同時進行できるので、やはり不動産投資はお得ですね。
法人化して節税をすることもできる！
法人を立て、ワンルームマンションの家賃収入を法人の売り上げに計上することができます。法人化すると、
- 税率が所得税よりも低い
- 節税の幅が広がる
などのメリットがあります。
とくに節税の幅でいうと、小規模事業者共済が使えるので年間最大240万円の節税が可能になるので、
家賃収入をまるっと相殺することも可能です。
ただ法人は維持するだけでもお金がかかります。
1部屋くらいだと、税務処理を税理士に依頼すると赤字になりかねないので、
とにかく法人！ではなく、シミュレーションしてから判断しましょうね。
節税目的だけでワンルームマンション投資をしてはいけない！
不動産投資において忘れてはいけないのは、不動産投資の主目的は節税対策ではなく、あくまで資産形成であるということです。
不動産投資は、節税効果がなくても非常に魅力的な投資です。
銀行からお金を借りて始められ、住んでくれる人の家賃でローンが返済できるなんて投資は、不動産投資ただ一つです。
その魅力的な不動産投資の投資効果を最大化するための方法のひとつとして、節税テクニックが存在します。
節税効果をゴリ押ししてくる営業マンには注意しましょう。
不動産価格は値上っている
国土交通省が毎月発表している不動産価格指数によると、不動産全体の取引価格は上昇基調にあります。とりわけマンションに絞って見てみると、戸建て住宅の伸びと比較してもその差は歴然としています。背景には東京オリンピックなどの影響もありますが、特に首都圏においては人口流入が相次いでいることも大きな要因として考えられるでしょう。
参考：「東京都の人口（推計）」の概要（平成31年1月1日現在）
ちなみに、私は2000年に1,600万円で購入した日本橋浜町の物件を2016年に2,800万円で売却した実績もあります。1物件だけで16年で1,200万円の売却益を出した計算です。
正確に言うとローンを入居者が支払ってくれたので2,300万円の利益です。
数値的にみても節税効果は物件の売却益と比較して桁違いに少ないです。節税はあくまで副産物として、家賃の大幅下落や長期的な空室などがない物件をしっかり見極めることが不動産投資の基本といえるポイントです。
不動産投資は業界が閉塞的な面があり、一人で勉強できる範囲には限界があります。信頼できる人や業者を見つけてアドバイスをもらいながら、意味のある不動産投資を実践しましょう。