近年の不動産価格の上昇にともなって、サラリーマンを中心にワンルームマンションへの投資が注目を集めています。不動産会社の担当者からは節税のメリットを紹介され、興味をもつ人も少なくありません。
結論から言えば、年収や不動産価格などさまざまな条件によっても変わってきますが、ワンルームマンション投資は、若干の節税になります。しかし、節税を目的にするほど、不動産投資は有効な節税方法ではありません。
結論を先に言うと、一般的なケースで月々1,000円程度の節税にしかなりませんし、経費計上できるローン利息は年々下がり続けるため、節税効果は失われます。
ケースによっては節税どころか増税になるケースも多々あるため、安易に節税目的で不動産投資をすることは危険です。
田中のスタンスとしては、不動産投資を始める以上は節税に積極的に取り組むべきと考えていますが、あくまでオマケ程度と捉えるべきと考えます。
ワンルームマンション投資が節税になると言われるワケ
ワンルームマンションへの不動産投資がなぜ節税につながるのか、その仕組みについて詳しく見ていきましょう。
不動産投資で認められている『経費』で損益通算
不動産投資における損益通算とは、赤字となった不動産所得分を黒字の所得から差し引いたうえで計算することをいいます。サラリーマンが不動産投資をする場合は給与所得と不動産所得を合わせて青色申告で確定申告を行います。たとえば不動産所得が赤字だった場合はサラリーマンとしての給与所得から相殺することができ、所得税の節税につながります。
特に不動産投資をスタートした初年度の場合、不動産取得に必要不可欠な各種経費がかかることで赤字幅が大きくなり、結果的に所得税を下げることが可能です。不動産を購入する際には一般的に以下の項目が必要経費として認められています。
＜＜初回のみ経費として計上できるもの＞＞
- 登録免許税
- 司法書士手数料
- 保証料
- 手数料
- 印紙代
＜＜継続的に経費として計上できるもの＞＞
- 物件の減価償却費
- ローン利息
- 固定資産税
ちなみに初期費用総額は物件価格にもよって多少異なるものの、100〜200万円程度が一般的な相場です。
初年度だけは節税！しかし二年目以降はほぼ節税効果なし！(それどころか増税になるケースも)
上記で紹介した不動産取得の際に必要な初期費用をローンに組み込むことによって、100〜200万円の経費計上が可能になります。結果として支払いは毎月のローンのみになるため、貯金を崩さずに初年度の税金を減らすことができます。
たとえば不動産投資取得の際に150万円を初期費用としてローンで支払い、経費計上した場合は所得税20%と仮定して、初年度は30万円の節税効果が生まれる計算になります。
しかし二年目以降は大きな費用がないため、節税効果は薄いです。まちがってもローン返済額をそのまま経費にしてはいけません。経費になるのは減価償却費、ローン返済利息、管理費のみです。
ワンルームマンションの減価償却費用
初期費用についてはローンに組み込めることが分かりましたが、それ以外の部分についてはどうなのでしょうか。まずは物件の減価償却費について解説します。
減価償却費は物件の構造によっても異なり、以下のように耐用年数が設定されています。
| 構造 | 木造・合成樹脂 | 木骨モルタル | れんが・石・ブロック | 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート |
| 年 | 22 | 20 | 38 | 47 |
一戸建てやアパートと異なり、最近のワンルームマンションは鉄筋コンクリート造が主流のため47年が一般的です。仮に2,500万円の物件で、便宜上土地と建物で50%ずつだとすると、月々の減価償却費用は以下の計算で導かれます。
2,500万円x50% /47年/12ヶ月=22,163円/月
つまり、毎月22,163円しか経費として計上できません。
ローン利息ってどれくらい？
減価償却費に加えて継続的に経費として計上するのがローンの利息です。ローン利息はその人の年収や勤続年数、金融機関、組むローンのプランによっても千差万別で一概には言い切れませんが、一般的には年利2〜3%のケースが多いです。たとえば物件価格が2,500万円、利息2.475%の条件で35年ローンで返済していくとすると、以下のような計算になります。
- 初月の利息
2,500万円×2.475％×1/12＝51,562円
次月は残りの物件価格に対して同様の計算を行います。
毎月の返済にすると返済金額は一定のため、当然のことながら最初のうちは利息分を多く支払っている計算になりますが、返済期間の後半に入ってくると徐々に元金の返済分が大きくなってくることになります。
税金面からいうと節税効果は徐々に落ち着いていく計算になります。
不動産投資の経費項目は意外と広い
不動産投資は、ただ普通に家賃収入を得てローン返済をしているだけでは、ほとんど節税効果はありません。むしろ増税になるケースも多いです。
しかし、不動産投資では経費計上できる項目が多々あるため、積極的に活用することで節税効果を強化することができます。ここでは不動産投資で経費計上できる項目を紹介します。
交通費
たとえば物件の下見や不動産会社との打ち合わせ、不動産経営に関する勉強会などに行く際の交通費が該当します。電車やバス代はもちろん、自動車で移動する際のガソリン代や高速道路代も交通費に含まれます。
消耗品費
物件の撮影で使用するデジタルカメラや記録用メディアの購入費、さらには画像編集ソフトや会計ソフトなどが消耗品費にあたります。最近ではコンビニでもプリントアウトができるサービスが増えていますが、もし自宅でプリントアウトできる環境を整えるのであればプリンター本体やインク代も消耗品費にとして計上できます。
通信費
不動産会社や管理会社との通話料、インターネットを使用して物件情報を収集した場合の通信料などが通信費に該当します。当然のことながらプライベート用のスマートフォンやインターネット回線を使用した場合は、全てを経費として認められるわけではないため注意が必要です。
新聞図書費
たとえばマンション住民が共用で使用するロビーに設置している新聞や雑誌はもちろん、不動産情報の収集や勉強のために購入した書籍も新聞図書費に該当します。
接待交際費
不動産会社や管理会社の担当者との打ち合わせなどで飲食店を利用した場合、接待交際費として計上することができます。投資家との意見交換のため交流会に参加した場合なども接待交際費として計上可能です。
年収500万円で2,500万円家賃9万円の新築物件を購入した場合の5年間の節税効果は月1,000円
ここまで解説してきた内容をもとに、不動産投資は実際にどの程度の経費がかかり、節税効果が見込めるのかシミュレーションしてみましょう。今回は一般的なモデルケースとして以下の条件のもと金額を算出しています。
モデルケース：年収500万円のサラリーマンが2,500万円の新築物件を購入し、家賃9万円で5年間貸し出した場合
初年度経費
初年度にかかる経費としては以下の通りです。
| 登録免許税 | 100,000円 |
| 司法書士手数料 | 50,000円 |
| 保証料 | 515,500円 |
| 手数料 | 30,000円 |
| 印紙代 | 20,000円 |
| 諸費用総額 | 715,500円 |
減価償却費用とローン利息
次に減価償却費やローン利息といった継続的にかかる経費を算出してみましょう。
減価償却期間は47年なので、以下の通りひと月あたり44,326円相当の減価償却となります。
2,500万円/47年/12ヶ月=44,326円/月
また、固定資産税を年額40,000円とした場合、5年間では以下の金額が試算できます。
| 減価償却費用（5年間） | 1,329,780円 |
| ローン利息（5年間） | 2,663,402円 |
| 固定資産税（5年間） | 200,000円 |
5年間で節税効果はたった6万円！
- 収益
| 家賃 | 期間 | 合計 |
| 90,000円 | 60ヶ月 | 5,400,000円 |
- 経費合計
| 初年度経費+その他の経費 | 1,500,000円 |
| 減価償却費 | 1,329,780円 |
| ローン利息 | 2,663,402円 |
| 固定資産税 | 200,000円 |
| 合計 | 5,693,182円 |
5年で経費計上できる金額は約570万円、収益は540万円となります。
30万円分差額に対して所得税率は20%と仮定して損益通算をすると、5年間で約6万円相当の節税効果が見込めます。
5年間、月1,000円のために2~3,000万円の物件を購入するのは果たしてどうなのでしょうか・・。
法人化して節税をすることもできるが、結局は大きな節税にはならない。
ちなみに法人を立て、ワンルームマンションの家賃収入を法人の売り上げに計上することができます。法人化すると、
- 税率が所得税よりも低い
- 節税の幅が広がる
などのメリットがあります。
とくに節税の幅でいうと、小規模事業者共済が使えるので年間最大240万円の節税が可能になるので、
家賃収入をまるっと相殺することも可能です。
ただ法人は維持するだけでもお金がかかります。
1部屋くらいだと、税務処理を税理士に依頼すると赤字になりかねないので、
とにかく法人！ではなく、シミュレーションしてから判断しましょうね。
節税を意識しすぎて税務署員が免職された事例も
2023年4月のニュースです。
マンション投資をしていた税務署員が、家賃を過少申告、架空の経費を計上するなどして、所得税の還付を受け懲戒免職されました。
節税は積極的に行うべきではありますが、脱税はいけません。また、節税はおまけであって主目的ではないですね。
節税にはコツがあります。田中であればもっと上手くやる方法をしってますのでもし気になる方はLINEください。
節税目的だけでワンルームマンション投資をしてはいけない！
不動産投資において忘れてはいけないのは、不動産投資の主目的は節税対策ではなく、あくまで資産形成であるということです。
不動産投資は、節税効果がなくても非常に魅力的な投資です。
銀行からお金を借りて始められ、住んでくれる人の家賃でローンが返済できるなんて投資は、不動産投資ただ一つです。
ちなみに不動産投資は節税どころか増税になるケースが非常に多いです。初年度は確かに諸費用の支払いがあるため節税になりますが、2年目以降は月数千円程度の節税か、税金が増えるかのどちらかです。
節税効果をゴリ押ししてくる営業マンには注意しましょう。
不動産価格は値上っている
国土交通省が毎月発表している不動産価格指数によると、不動産全体の取引価格は上昇基調にあります。とりわけマンションに絞って見てみると、戸建て住宅の伸びと比較してもその差は歴然としています。背景には東京オリンピックなどの影響もありますが、特に首都圏においては人口流入が相次いでいることも大きな要因として考えられるでしょう。
参考：「東京都の人口（推計）」の概要（平成31年1月1日現在）
ちなみに、私は2000年に1,600万円で購入した日本橋浜町の物件を2016年に2,800万円で売却した実績もあります。1物件だけで16年で1,200万円の売却益を出した計算です。
正確に言うとローンを入居者が支払ってくれたので2,300万円の利益です。
数値的にみても節税効果は物件の売却益と比較して桁違いに少ないです。節税はあくまで副産物として、家賃の大幅下落や長期的な空室などがない物件をしっかり見極めることが不動産投資の基本といえるポイントです。
不動産投資は業界が閉塞的な面があり、一人で勉強できる範囲には限界があります。信頼できる人や業者を見つけてアドバイスをもらいながら、意味のある不動産投資を実践しましょう。
それでは！