こんにちは、田中です。
本記事では、営業員を持たない不動産会社、株式会社TERASSについてみていきたいと思います。
本会社は、エージェント制度を持っており、フリーランスの不動産営業マンを募集、契約業務等の不動産ならではの煩雑な事務作業をITにより代行するといった手法で業績を伸ばしています。
また、TERASSでは物件を購入したい見込み顧客をデータベース化し、エージェントに解放。エージェントは集客についてもTERASSを利用することで売り上げ最大化を狙えるそうです。
とはいえ投資家としては、そのエージェントが本当に優秀なのか、また提案される物件の質がどうなのかなど、気になる点もあることでしょう。
それでは詳しくみていきます。
元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中
サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入1,010万円(ほぼ不労所得)。1,010万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。
ブログを始めて累計相談数が2,700名超えしました。物件を見極めるにはどうしたらいいか、どんな業者がいいのか、サラリーマンが不労所得を作る上で最短の道筋など、知りたい方はLINEで相談に乗ってます。
相談料などは頂いておりません。自己承認欲求と自己研鑽のためです。お気軽に。
相談事例はこちらで連載しています。
株式会社TERASSの会社概要
株式会社TERASSの会社概要はこちらです。
| 会社名 | 株式会社TERASS |
| 代表者 | 江口 亮介 |
所在地 | Tokyo 105-0001 東京都港区虎ノ門2丁目2番1号 住友不動産虎ノ門タワー 13階 03-6773-7621Tokai 450-6490 愛知県名古屋市中村区名駅3丁目28番12号大名古屋ビルヂング11階 052-856-5506Kansai 530-0001 大阪府大阪市北区梅田1丁目12番17号 JRE梅田スクエアビル1階 06-4795-6293Kyushu 812-0011 福岡県福岡市博多区博多駅前3丁目4番25号アクロスキューブ博多駅前5階 092-419-7172 Hokkaido |
| 免許登録 | 宅地建物取引業者免許 国土交通大臣免許 (1)第010125号 |
| 加盟団体 | 全国宅地建物取引業協会連合会 |
株式会社TERASSはどんな会社？
「いい取引は、いい不動産エージェントから。」というキャッチフレーズのもと、フリーの不動産営業マンを集め、見込み顧客とマッチングさせることで、発生する不動産取引の利益からコミッションを受け取るビジネスモデルを展開されています。
引用：株式会社TERASS
このビジネスモデルをもつ株式会社TERASSは、2022年8月にシリーズBラウンドで10億円をエクイティで調達。
一般的にシリーズBで10億円の調達ができている会社というのは、掲げるビジネスモデルで収益が発生しておりますが、まだ赤字なケースが多いです。ここからJカーブを描く成長ができるか、という正念場であります。
株式会社TERASSの将来性と不動産の提案力はベツモノ
ここで勘違いして欲しくないのは、株式会社TERASSという注目を集める企業だから、TERASS経由で紹介されたエージェントの質が良い、またエージェントから提案される物件の質が良いか、という点に相関はありません。
あくまで不動産の提案、物件の仕入れはエージェントに任されている点は押さえておきましょう。
株式会社TERASSのエージェントを見極める3つの重要な視点
それでは不動産エージェントが確かに腕がある人物か、また紹介された物件が投資に値する物件か、はどこで判断すれば良いのでしょうか。
このセクションでは3つの重要な視点を紹介します。
- 市場に出回っていない物件を取り扱えるか
- 節税、老後の年金代わり、生命保険代わりなどで論点をずらしていないか
- 不動産が好きな職人気質な人物か
それぞれ詳しく見ていきましょう。
市場に出回っていない物件を取り扱えるか
まず、一番重要なのは提案される物件の質です。
提案物件がインターネットで検索してくるような物件だった場合、その営業マンは物件の仕入れる力が弱いと考えられます。
不動産は良い物件は市場に出回る前か出てすぐに売れてしまいます。そのためインターネット上にある物件は売れ残り物件と言えます。できれば売れ残り物件は買いたくないですよね。
また、インターネット上に出回っている物件がもし欲しいなら、その物件を掲載している不動産会社から買えば良いです。エージェントと違って大手不動産会社であれば購入後の管理等も含めて任せられるので手離れがよくなるというのがその理由です。わざわざフリーのエージェントを介する意味がないですね。
節税、老後の年金代わり、生命保険代わりなどで論点をずらしていないか
不動産営業でよくある訴求軸が、
- 節税
- 老後の年金代わり
- 生命保険代わり
です。
これらは嘘ではないのですが、どの物件を購入してもついてくるメリットです。
では不動産はどんな物件でも買えば良いのでしょうか？
そんなことはありません。都内の物件でも新築で購入後、半年間も入居がつかないなんてこともあります。逆に福岡の物件で空室知らずの物件だってあります。
つまり、物件の立地やグレードをしっかり見極める必要があります。
節税、年金代わり、生命保険代わりという営業マンは、顧客にとって本当に必要な吟味すべき情報から論点をずらして、物件を販売するためのトークを展開していると言えます。こういった営業マンは個人的には避けたいです・・・
不動産が好きな職人気質な人物か
3つ目は不動産が好きかどうか、です。
理由は、不動産は非常に奥が深い、という点です。
不動産は同じ物が二つとなく、同じ建物でも角部屋、最上階、1階では、家賃も条件も全然違います。また、都市圏は絶え間なく再開発が行われていることから、その最新情報をウォッチし続けることも重要です。
このように不動産はその物件価値の見極めが非常に困難であることから、不動産が”好き”でないと務まらないともいえます。好きこそ物の上手なれとも言いますが、まさにこれが当てはまる業界です。
とにかく売り上げを追っている、儲かるから不動産業界にいる、という営業マンは意外に多いですが、そうした無責任な動機により泣かされている買主はたくさんいます。このブログには、すでに1,000件以上問い合わせきていますが、とても痛感しています。
株式会社TERASSは物件の管理をしている？
次に気になるのが、購入後の物件の管理についてです。
投資用の場合は賃貸管理が必要になってきますが、こちらはTERASSでは実施をしていないようです。
あくまで不動産エージェントに対するサポートを標榜する会社であり、顧客の不動産賃貸管理は今のところ事業展開していないように思います。
サブリース物件の購入は避けましょう。
不動産エージェントによっては、サブリース契約がついた物件を提案してくる可能性があります。
サブリースは家賃保証といって、高額な手数料の代わりに不動産会社が家賃を一定額保証してくれるサービスです。
しかし、実際はサブリース契約は高い入居率を誇る都心部では不要ですし、サブリース契約自体を不動産会社の一存で解約することが可能になります。つまり入居がつけば手数料を取り続け、入居がつかなければサービスをやめる、といったことができる契約、それがサブリース契約です。
正直、オーナー側に何のメリットもない契約なので、避けましょう。
株式会社TERASSは新築物件を提案できない？
また新築物件を購入したい人にとってはTERASSはニーズに合わないかもしれません。
昨今、新築物件の建築スペースが確保できない問題から、新築物件の供給個数は年々減っていっています。
都心部で新築物件を建築できる不動産会社(デベロッパー)は30社ほどしかなく、その物件の販売も代理店に下すことなく自社で販売する傾向が強くなっています。
そんな中、フリーのエージェントが主体のTERASSには、新築物件を取り扱えるエージェントの数はそこまで多く無いように感じます。(デベロッパーから物件を下ろしてもらえている個人のエージェントはそこまで多くないでしょう。)
このことから、おそらく新築の提案は期待しにくにのではないでしょうか。
株式会社TERASSの評判は？
株式会社TERASSの口コミ(Google map)
株式会社TERASSはの評判ですが、Google mapから引用しました。
結論からいうと、エージェントの当たり外れがあるように感じます。
TERASSのビジネスモデル上、不動産エージェントによって評価が別れてしまうのでしょう。今後、TERASSは提携エージェントの質をいかに担保するか、という点が重要になりそうですね。
不動産投資で重要なことは”信頼できるか”ではなく、良い物件かまた、物件に適した管理形態かどうかにつきます。上場している会社であっても、とんでもない管理形態や割高な物件価格の会社もあります。 一般的にはそうなります。またサブリース契約の解約は非常に厄介であり、専門家との連携が必要です。中には着手金目当ての弁護士もいるので、依頼する専門家は慎重に選ぶ必要があります。サブリース契約前であれば、結ばない方が吉です。 投資の目的にもよりますが、何よりも価格が重要です。 不動産に限らず、資産形成という観点から戦略を構築していく必要があります。LINEでよければ相談にのってますよ。 ワンルーム投資は節税効果はありますが、さほど大きくはありません。ワンルーム投資は資産形成の観点から売却益を狙うべきでしょう。節税であればワンルーム以上に効果的な方法もあります。不動産投資でよくある質問と注意点
Q.株式会社TERASSは信頼できますか？
Q.サブリース契約していると売却査定額が低くなる？サブリース契約が解約しづらいって本当？
Q.物件を紹介されているが良し悪しが分からない
価格が適正かどうか、家賃が逆サブリースなどで吊り上げられていないか、を確認する必要があります。価格面だけではなく、それ以上に期待できるエリアなど期待値が高い要件が重なれば価格以上の価値も考えられます。Q.不動産投資を始めたいが何から始めていいかわからない
Q.節税目的に投資を検討していますが、物件を見てほしい。
まとめ
全く新しいアプローチから不動産業界の変革を狙う株式会社TERASS。
シリーズBラウンドで10億円の資金調達をするなど、その期待値は上がっています。
一方、TERASSの期待値と不動産提案の質は比例しません。
紹介されたエージェントが本当に真っ当で良い物件を提案してくれているのか、見極めるのはあなたです。
- 物件が利益が乗りすぎて高くなっていないか、
- 将来的な賃貸需要が見込めるか
- 営業マンが節税、老後の年金、生命保険代わりなど、論点をずらす営業をしていないか
など、しっかり見極め判断するようにしてください。
もし提案物件が投資対象としてどうか気になる方はLINEください。
株式会社TERASSの物件を検討・所有している人へ
・物件価格は相場なのだろうか？高値で買わされていないかな？
・物件の家賃は本当に適正なのか？
・提案された物件よりも優良な物件はないのか？
・今提案されている価格より高値で売却したい！
・解約できないサブリースやオーナーに不利な管理契約になっていないのか？
・自宅欲しいんだけどもワンルーム持ってて大丈夫？
・人の入れ替わりで家賃が下がった…収支をプラスに改善したい！
などなど、不動産全般に関する内容はいつでもLINEで聞いてください！
不動産会社に勤めていた、おせっかい好きの田中があなたのお役に立てれば幸いです笑。
業者さんでは言えない真実をお伝えします！