元不動産屋のワンルームマンション投資ブログへようこそ。
本ブログでは、サラリーマンを中心に人気のワンルームマンション投資に関する様々な話題を取り上げています。
このブログに辿り付いた方は、不動産投資について興味があり検討されている、もしくは既に不動産投資会社から提案を受けていて、どう判断したらいいかわからない・・・という方がほとんどでしょう。
巷には、
- ワンルームマンション投資 やめとけ
- ワンルームマンション投資 損する
- ワンルームマンション投資 危険
- ワンルームマンション投資 詐欺
- ワンルームマンション投資 失敗
といった具合にネガティブ情報は非常に多い投資です。
言わずもがなですが、ワンルームマンション投資は損するかというと、物件や買い方を間違えると損する可能性が高くなり、うまく買えば得する可能性が高くなります。株や投資信託と同様ですね。
ではどのような買い方が正解で、どのような買い方が間違いかについて詳しく見ていきましょう。
騙された？ワンルームマンション投資が失敗と言われる理由
まずは間違った買い方から見ていきましょう。
最近よくある代表的な失敗は、
- ワンルームマンションを節税目的で購入する
- サブリースを前提にしたワンルームマンション投資
- 固定資産税の支払いや税務申告を不動産会社が代行
- フラット35を使ってワンルームマンション投資を実行する
- 利益のたっぷり乗った物件を購入する
などが代表的でしょう。
それでは一つずつ見ていきましょう。
ワンルームマンションを節税目的で購入する
「ワンルームマンション投資は節税になりますよ」という使い古された営業トークがあります。
最近は高収入のサラリーマンを集客するために“節税”を前面に推し出している不動産会社は非常に増えてきています。SNS広告でもよく節税訴求の広告を見かけます。
結論から言うとワンルームマンション投資はほとんど節税にはなりませんし、長期的にみて増税になるケースもあります。初年度は諸費用の支払いが発生するため20~30万円ほどの節税になりますが、2年目以降は節税になっても月数千円程度が関の山です。
ワンルームマンション投資を節税目的で始めることがどれほどキケンなことか、詳しくシミュレーションしておりますので、下記記事をご参考ください。
サブリース契約を前提にした不動産投資
サブリースは最近トラブルが頻発している契約形態です。消費者庁も注意喚起をしています。
サブリース契約では、借地借家法によりオーナーよりもサブリース会社の権利が守られる形になります。つまりオーナーにかなり不利な契約です。。
具体的には
- 賃料決定権がオーナーにはない
- サブリース契約の解約は原則できない(12ヶ月分の賃料などの高額の違約金を求められるケースがある)
となります。
賃料決定権がオーナーにないということは、サブリース会社によってどんどん家賃を下げられる可能性があります。サブリース会社としては空室による赤字を出さないためにとにかく客付けをすることが優先ですから、家賃を下げるインセンティブがあります。
毎月の銀行へのローン返済額は定額ですから、家賃が下がればその分赤字額が増えます。
また、家賃が下がることを理由にサブリース契約を解約しようとしても、サブリース会社の同意がなければ一方的な解約はできません。会社によっては法外な違約金を求めてくる場合もあります。
そのため、サブリース契約は基本は利用しないことをお勧めしています。
もし空室が怖いのであれば、サブリース契約に頼るのではなく、賃貸需要が途切れない価値の高い物件を購入すべきです。
固定資産税の支払い、税務申告を代行します！はNG
不動産投資を始めると、毎年固定資産税の支払いや税務申告作業が発生します。
固定資産税は、ワンルームマンションであれば4~5万円/年、税務申告も税理士に依頼すると5~10万円ほどかかる作業で、決して軽いものではありません。
こういった手間や税金を理由に不動産投資に踏み出す一歩を躊躇っている方に対して、
- 固定資産税も当社で支払います。
- 税務申告は私が代行いたします。
という営業トークを使う不動産会社があります。
固定資産税は投資家が払うもの
固定資産税は当然、物件のオーナーが収める税金です。いくら不動産会社が支払ってくれるという約束や契約書を巻いたとしても、最終的な納税責任は物件オーナーにあります。
また、こういった営業トークで物件を購入された方に話を聞いたところ、不動産会社側から一方的に約束の反故があり、支払って貰えなかったということです。
こういった甘いトークには騙されないようにしないといけないですね。
営業マンによる税務申告代行は税理士法違反
税務申告書類は、知識さえあれば不動産営業マンでも作成可能です。
しかし、税理士資格のない営業マンが税務書類の作成代行をすることは税理士法違反になります。
また、この営業マンが節税を売りにして物件を販売していた場合、営業マンは知ってか知らずか、オーナーが脱税に問われるような税務書類を作成するケースがあります。
マッチングアプリで知り合った異性から不動産会社営業マンを紹介される
最近はマッチングアプリで集客をしている不動産ブローカーと提携している不動産会社が増えてきています。
不動産会社の社員が直接マッチングアプリに登録しているのではなく、外部のブローカーを介して紹介してくるため、自分が色恋営業を仕掛けられていることに気づきづらいところが巧妙な点です。
私は長年、当ブログを運営していますが、『マッチングアプリで知り合った異性から不動産投資を紹介されているのですが、大丈夫でしょうか』と言った相談はここ1、2年でかなり増えてきています。
もちろん不動産投資ですから、投資の側面で言えば、物件次第のため事例によりますので、個別に相談に乗っています。しかし、恋愛面で言いますと、不動産物件を買おうが断ろうが相手はいなくなります。『他にいい人ができた』、『彼氏(彼女)ができた』等がよくあるフェードアウトの時のセリフです。
少々言葉はきついですが、ブローカーからすればあなたはカモの一人に過ぎません。
深みにハマる前に距離を置くことをお勧めいたします。
マッチングアプリでターゲットにされやすい人の特徴
マッチングアプリでは趣味や興味関心、年齢や仕事のことをプロフィールに載せている人も多いでしょう。
不動産ブローカーはそう言った情報から、ターゲットになる人を選んで連絡を取ってきます。ターゲットにされやすい人の特徴は、
- 会社員
- 投資に興味があると
- 20代後半~30代前半
などです。
不動産投資は銀行ローンが通る人しかできませんので、会社員であり、かつ勤続3年以上であることは前提になります。そこに投資に興味があるとくれば、ターゲットになります。
また、マッチングアプリ経由で営業するような不動産会社は、無知なのをいいことに利益のたっぷり乗った物件を複数軒購入させようとしてきます。
詳しくは下記記事でまとめていますので、心当たりがある方はこちらをご参照ください。
フラット35で不動産投資
フラット35は住宅ローンにしか使えませんが、ローン枠のない投資家にはフラット35を投資用に使うことを提案する不動産会社があります。しかし、バレれば規約違反になるため一括返済を求められますし、金融機関に対する詐欺とも受け取られるケースもあります。そうなれば自己破産もできないため、返済できない高額な借金を負うことになります。
また、こう言ったケースでは投資家が無知なのをいいことに物件に法外な利益を載せて販売していることもしばしば。そうなると物件を売却しても多額のローンが残り、返済のために会社の給与を差し押さえられることになります。
こう言った話は脅しではなく、実際にある話です。事例についても取り上げていますので、心当たりがある方は下記記事をお読みください。
ワンルームマンション投資で失敗しない買い方とは！？
ここまで、不動産投資で失敗する買い方について取り上げました。
ではワンルームマンション投資でうまくいっている人がどういう買い方をしているのか、取り上げていきましょう。
過剰な利益の乗っていない物件を購入
まず1つ目は、過剰な利益が乗せられていない物件です。
不動産会社の販売価格は、
この利益が多ければ多いほど不動産会社は儲かりますが、一方で投資家は損をします。逆も然りで、利益が少なくなれば不動産会社は利益が削られ、投資家が儲かります。
物件にもよりますが、販売価格の1割程度が不動産会社の利益となることが多いように思います。
しかし、投資家が無知なことをいいことに、2~3割の利益を載せて販売している不動産会社があることも事実ですので、適正価格を知り投資の判断をすることが非常に重要です。
物件の適正価格は常に変動している
ここで難しい点が、物件価格の適正価格は常に変動している、という点です。特に最近はサラリーマンの間で不動産投資が流行していることもあり、物件価格は右肩上がりが続いています。
また、コロナやロシアによるウクライナ侵攻の影響で急速な円安が進んでおり、インフレ対策という意味でも不動産投資は注目され、価格が上がっています。
このように、物件価格の適正価格は物件そのものの価値だけでなく、需要と供給によっても大きく変動しています。
そんな中、過剰な利益が乗っていない物件を見極めるには、不動産投資のセカンドオピニオンを活用したり、先輩投資家の意見を聞くなどして多面的に見極めることをお勧めしています。
suumoなどのポータルサイトの物件価格は参考にならない
物件の適正価格を調べるために、suumoなどの物件ポータルサイトを活用する人もいると思います。
しかし、不動産会社から提案される物件価格と物件ポータルサイトに記載のある物件価格は違うものです。基本的にはポータルサイトに乗っている金額の方が安いですが、それは仲介手数料等の費用がポータルサイトだと見えないからです。また、瑕疵担保期間も異なるため、単純比較はできません。
また、ポータルサイトに乗っている物件は、業者間取引で目利きの仕入れ担当が仕入れなかった、いわば売れ残り物件です。そのため、ポータルサイトから投資物件を探すことはあまりお勧めできません。
5~10年で物件を新陳代謝させる前提で購入
2つ目は、物件を一生持ち続ける前提で購入しないことです。
多くの不動産会社は”老後の収入の足しになりますよ”、”万が一の場合は売却すればまとまったお金になりますよ”、という営業トークを仕掛けてきます。
しかし、日本では築浅物件が非常に好まれる傾向にあるため、今新築でも20年~30年後には築古物件になってしまいます。そうなれば入居率も賃料も下がってしまうため、不動産会社が出してくるようなシミュレーション通りには行かなくなるでしょう。
そこで重要なのが、不動産物件を新陳代謝させることです。
常に築年数をリセットすることで効率的な不動産投資を。
物件の新陳代謝とは、購入後10年ほどで不動産物件を売却し、それによって空いたローンの枠を利用して、より築浅の物件を購入することです。
そうすることで、常に物件の築年数が浅く保たれ、資産価値も高く保つことができます。
また、物件の売却時に発生する売却益を次の物件の購入時に充当することで、ローンの借入金額を抑えて効率のよい不動産投資が可能になります。
このサイクルを実現するには、5~10年で売却益が期待できる物件選定が不可欠です。不動産会社が老後まで物件を保有し続ける前提で提案する理由は、短期売却での利確ができる物件がそもそも少ないからなんですね。
この物件選定こそが不動産投資のキモの部分とも言えますし、それが難しいからこそワンルームマンション投資はやめとけ、損するなどと言われる所以でもあります。
ベストではなくベター決断を心がける
3つ目はベストではなく、ベターな選択を心がけることです。
不動産投資は前述の通り、サラリーマンの間で非常に人気です。一方、人気エリアの土地は有限であり、都内では新築物件を建てる土地はほぼ無くなってきているとも言われており、不動産投資は椅子取りゲームのような様相を呈しています。
また、物件は生き物であり、需要と供給によって物件価格の相場も常に変動しています。そのため自分の理想とする条件を頑なに守っていると、投資の機会を失ってしまう危険性があるのです。
だからこそ、ベストではなくベターな選択を心がけないといつまで経っても一歩が踏み出せなくなってしまいます。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
不動産投資は間違えない物件を選定できれば、非常に心強いポートフォリオとしてあなたの資産形成を助けてくれる存在です。
株や投資信託など違い、ローンで始められるというメリットがあり、かつ5~10年で売却益も十分に狙える投資です。そんな投資が他にあるでしょうか。
また、不動産投資は江戸時代から続く非常に歴史の長い投資形態です。株や投資信託、FX、ましてや仮想通貨などよりもよっぽど長い歴史を持っています。
つまり、人がたくさん集まる土地に所有権を持つというのは、それだけで価値があるということを歴史が証明しているわけですね。
当ブログは不動産投資に関する情報を随時発信しています。ぜひお読みになってご自身の資産形成にお役立てください。
それでは！