もし、あなたが将来ワンルームマンション投資を考えているのであれば、転職や独立をする時期には注意が必要です。
決して転職や独立がよくないということではありません。このようにお伝えする理由は１つ、金融機関からの融資を受けづらくなってしまうからです。
よく経営者の方や転職したばかりの方と話していると、「独立する前（あるいは転職前）に不動産投資をやっておけばよかった」と後悔している方がいます。独立して収入が増えたり、転職して年収が上がったのに、銀行でのローン審査が通らないからです。
年々、１つの会社で一生を終える人は少なくなっています。
転職することも、独立することも、どんどん身近になってきています。にもかかわらず、金融機関でのローンの通りやすさの基準は昔から変わっていません。
なので今回は、せっかくワンルームマンション投資をしたいと思っているのに、転職や独立によって後悔しないためにも、どのような属性の人が通りやすいのか？ また、ローンの審査条件にはどのようなものがあるのか？ についてお伝えしたいと思います。
転職や独立は、この記事を読んでからタイミングを考えるようにしましょう。
金融機関は年収でお金を貸すわけではなく、属性＝信用に貸している
金融機関がお金を貸す場合、当然ですが厳しい審査があります。
まずは、審査ではどのようなチェックポイントがあるのかをお伝えしておきましょう。
※詳細な審査基準は金融機関によって違います。あくまでも一般的な基準、目安としてご覧ください。
金融機関の審査ポイント
①年収が一定以上（ワンルームであれば400万円が目安）あること
②勤務先が上場企業、または準ずる規模の企業であること
③安定した雇用形態であること
④勤続年数が3年以上あること
⑤健康状態に問題がないこと
⑥借入金（住宅や自動車ローン）が少ないこと
⑦消費者金融から借金をしていないこと
⑧ローンの年間返済額が年収の35％以内に収まること
⑨収益性が高い物件に投資すること
⑩担保力が高い物件に投資すること
⑪保有資産（自己資金が出せるか）
見ていただいてわかるように、「会社」に関することが入っています。
しかも、特に重要なのが①〜④なのです。最低限この４つはクリアしていなければ、ワンルームマンションのために金融機関から融資を受けることは難しくなってしまいます。
実際、不動産業者が金融機関へ融資がおりるかを確認する場合、まずは「会社名、年収、雇用形態（役職）、勤続年数」を、個人名を伏せた上で確認します。
これは、先ほどあげた審査ポイントの⑤〜⑪については多少調整したりすることができるからです。特に重要な４つの条件を準備し、確認します。
もし①〜④が弱くて審査が通りづらいとなった場合には、⑪の自己資金などで調整するようになります。
①〜④の重要なポイントを見ると、独立後や転職後すぐは、ローンの審査がとおりづらいという理由がよくおわかりいただけるのではないでしょうか。
融資を受けるための４つの重要な審査ポイントは、そもそもサラリーマンじゃないと無理
金融機関から融資をうけるために重要な４つのポイント
- 年収が一定以上（ワンルームであれば400万円）あること
- 勤務先が上場企業、または準ずる規模の企業であること
- 安定した雇用形態であること
- 勤続年数が3年以上であること
これは、サラリーマンじゃないとクリアすることができない条件になっています。
年収が1000万円以上の経営者よりも、年収400万円のサラリーマンの方が融資が通りやすいというのは、金融機関での審査がこのようになっているからなのです。
では、それぞれの審査項目について詳しく見ていきましょう
１．年収が一定以上（ワンルームであれば400万円）あること
まずは年収についてです。ワンルームマンションの場合、基準となる年収は400万円と言われています。400万円を下回っていると融資はおりません。
基準を超えている場合、融資の受けやすさ・受けられる額は年収の高さに比例します。
あなたが人にお金を貸すとなったら、会社でしっかり働いている人には５万円を貸せても、仕事もしていない人には仲が良くても千円すら貸したくない気持ちと同じです。
ではなぜ年収400万円以上が基準なのかについても説明します。
これは、1年間におけるローンの返済額は年収の35％以内に収める必要がある、とされているからです。
金融機関は、この35％という割合を超えてローンを組んでしまうと、万が一の際に生活が行き詰まってしまう可能性があると判断します。
実際に計算してみましょう。
年収400万円の35％は140万円です。
都内のワンルームマンションの場合、平均的な返済額は毎月8万円～10万円となっているので、年間で計算すると96万円～120万円の返済です。
140万円以内に収まっていますよね？
なので、ワンルームマンションの場合は、ローン返済率35％以内に収まる年収400万円を基準としているのです。
２．勤務先が上場企業、または準ずる規模の企業であること
金融機関があなたの勤めている会社を重要な審査基準にしているのは、万が一空室や家賃滞納が出てしまったときのことを考えているからです。
本来、ワンルームマンション投資は、家賃収入によってローンの返済をしていくことになります。なので、基本的には心配がないのですが、先ほどのような空室などによって家賃収入がないときは、当然ですが給与収入から返済しなければなりません。
もし勤めている会社が倒産してしまったり、経営状況が悪化して給与が下がってしまうと、万が一のときにローン返済ができなくなる可能性があります。そのような会社に勤めている場合は、融資をしないと判断されてしまいます。
つまり、どれだけ所属している会社が安定してるかが、金融機関にとってはとても重要ということです。
「上場企業、または上場企業に準ずる規模の会社」というのが一般的な基準ではありますが、従業員数、資本金、売上高、創業年数などを鑑みて、企業の規模を判断します。ちなみに公務員については、上場企業に準ずると判断されます。
では一方で、中小企業やベンチャー企業、あるいは独立した場合はどうかというと、審査はとても厳しくなります。仮に会社に金融資産があったとしてもです。
年収1000万円以上の経営者よりも、年収400万円のサラリーマンの方が融資が通りやすいのは、まさにこの「会社」を基準にしているからなのです。
会社の業績も大きく影響します。「業績が好調のときならおりるはずの融資が、業績が悪くなってしまったせいでおりなかった、」というのはよくある話です。
迷っている時間のせいで買えなくなったということがないように、買えるときに買う、欲しいと思ったら行動することを意識しておきましょう。
３．安定した雇用形態であること
金融機関では、融資の審査対象者が決まっています。正社員のサラリーマン、あるいは公務員といった安定収入のある属性だけです。他には医者、あるいは税理士や弁護士といった士業の方もはいります。
一方で契約社員や派遣社員，パートやアルバイトの方など、非正規雇用社員は対象となっていません。理由は、安定した収入が見込めないと判断されてしまうからです。融資を受けることは非常に難しくなります。
個人事業主の方も、きちんと売上があがっていても安定しているとは判断してもらえず、同じように融資はうけずらくなります。
では、会社の役員はどうでしょうか？
通常会社の役員などの経営陣となると、年収も高いのでローンを組みやすそうなイメージあありませんか？ ですが、実は同じ会社でも一般社員の方に金融機関は融資します。なぜなら、役員などの経営陣は、いつ交代となるかわからないからです。つまり、年収は高くても、安定と考えると一般社員の方が上と判断されるのです。
４．勤続年数が３年以上であること
転職を考えている方にとって、ここが１番気にしなければならないところです。勤続年数は、融資を受ける重要な条件の１つです。
勤続年３年以上は、ほとんどの金融機関の基準になっています。
この条件については、非常に厳しいです。例えば、勤続年数２年の人に対して、「また１年後にお願いします」と断ることはよくあります。
属性というのは、信用です。勤続年数が短いと、いくら年収の高い会社に勤めていても信用にはつながりません。「また転職するのでは？」という不安定な要素がはいってくるからです。
とはいえ、全ての転職が駄目かというと、実はそんなことはありません。勤続年数が３年なかったとしても、融資がおりるケースもあります。
その条件は、「同じ職種での転職」「年収がアップしている」というときです。この２つの条件がクリアになっていれば、融資がおりる可能性はあります。
ワンルームマンション投資で金融機関から融資を受ける条件の①〜③は、むしろ転職することでクリアすることができます。ただ、④に関しては、転職がマイナス評価になってしまいます。
つまり、金融機関はその場しのぎで対応する人には、融資はしないということです。それだけ勤続年数が長い人に対しては、信用が大きいということですね。
資産形成をしたいなら、独立や転職の前に融資の条件を確認してからにしよう
独立や転職をするというのは、あなた自身のタイミングがあります。しかも人生において重要なタイミングです。
ですが、そのタイミングによって、せっかく将来に向けての資産形成ができるチャンスを逃してしまってはもったいないです。
一度、今の条件ならどのような融資を受けられるかを確認してからにすることをオススメします。
実際、簡単に確認することができます。不動産会社に年収、勤務先、勤続年数、借入額（住宅や自動車ローン）、年齢等の基本情報を提供すれば、個人名は伏せたうえで、金融機関へ事前打診をしてくれます。
結果から１〜２週間もあれば、提携金融機関から融資額の上限と金利などの条件を教えてもらうことができます。
もし独立や転職を考えていても、たったこれだけの期間待つことができれば、あなたの現在の融資を受けられる条件を知ることができるのです。
ワンルームマンション投資は、独立・転職前に始めよう
もしあなたが①〜④の条件に当てはまっているなら、独立や転職を考えていたとしても、その前にワンルームマンション投資は始めるようにしてください。
実は、この４つの条件を満たしている人は、日本人の労働人口のたった３％程度でしかありません。つまり、あなたが条件を満たしていれば、あなたは選ばれた人と言えるでしょう。
「独立する前にやっておけば」「転職はもう少しだけ後にすれば良かった」と相談を受けることは本当に少なくありません。ですので、あなたが同じようにならないためにも、是非とも今の属性をいかしてください。