日本は、デフレやアベノミクスの影響で長期にわたり低金利政策が続いており、住宅ローン金利も極めて低水準に抑えられています。一方、アメリカではインフレ抑制を目的とした利上げ政策の影響で、住宅ローン金利が近年大幅に上昇しており、7%を超える水準に達しています。
この記事では、アメリカと日本の住宅ローン金利の違いと、今後の見通し、そして日本での不動産投資のメリットについて詳しく解説します。
元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中
サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入820万円(ほぼ不労所得)。820万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。
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アメリカの住宅ローン金利と日本の住宅ローン金利を比較
アメリカの住宅ローン金利
アメリカでは、2023年の時点で30年固定住宅ローンの金利が7%を超える水準にまで上昇しています。アメリカ連邦準備制度（FRB）はインフレ抑制のために金利引き上げ政策を継続しており、短期金利の引き上げが長期金利にも波及しています。このような状況により、アメリカでの住宅購入は金利負担が大きくなり、借入コストが高まっています。特にアメリカの住宅ローンは長期固定金利が主流であり、30年という長期にわたって高金利を払い続けることは、家計への負担が重くのしかかります。
日本の住宅ローン金利
一方で、日本の住宅ローン金利は非常に低水準に抑えられており、フラット35のような35年固定金利型ローンでも1.5%前後、さらに変動金利型の住宅ローンでは0.5%前後という驚異的な低金利が実現しています。これは、金融緩和政策によって長期にわたり低金利が維持されてきた結果であり、アメリカと比較すると圧倒的に低コストで資金を借り入れることが可能です。
投資用ローンの金利差も日本が有利
また、住宅ローンだけでなく、不動産投資用のローン金利についても日本の方が圧倒的に有利です。アメリカの不動産投資ローンは高金利であることが多く、7%以上の金利が一般的ですが、日本では2%前後の低金利で投資用ローンを利用できるケースが多く、これにより他人資本を活用して不動産投資を行いやすい環境が整っています。
日本の低金利が続いている背景
デフレとアベノミクス
日本が長期間にわたって低金利を維持している理由は、デフレとアベノミクスです。
日本はバブル崩壊以降、長期適期なデフレに見舞われました。その後、経済刺激策として、アベノミクスと称した異次元の金融緩和が実行され、その一環としてマイナス金利が導入されました。現在はマイナス金利は終了しましたが、依然として超低金利状態が続いています。
日銀総裁の政策方針
ただし、日銀の植田総裁は今後、状況が許せば金利引き上げを示唆しています。
デフレから脱却し、物価が安定的に上昇するような環境が整えば、低金利政策の見直しが行われる可能性があります。したがって、この低金利環境がいつまでも続くとは限らないため、住宅ローンや不動産投資を考えている人は、一刻も早い行動が求められます。
低金利状態は不動産投資に有利！
不動産はローンで投資が可能
他の金融商品とは異なり、不動産はローンを活用して購入・投資が可能です。株式や仮想通貨などの金融商品では、自己資金でしか投資できませんが、不動産投資は金融機関からの借り入れを通じて投資が可能なため、数千万円もの投資が可能になります。
また、ローン返済の原資はほとんどが家賃であるため、他人からお金を借りて、他人のお金で返すことが可能です。
これは、低金利環境である日本でのみ享受できる特権です。アメリカのような高金利な環境では、とてもできない投資手法ですね。
不動産投資を始めるなら早く動く方がおトク！
日本の低金利環境は今後もしばらく続くことが見込まれます。
とはいえ、日銀総裁の動きを見ていれば、今後金利が上昇する方針であることは間違いないので、アメリカのように金利が高くなる前に、早期に不動産投資を始めた方が良いです。
都市部の不動産価値は安定し、空室率も低い
日本の都市部不動産市場
日本の人口は減少していますが、人口減少社会では主要都市部、特に東京、大阪、名古屋、福岡といった大都市圏に人が集中する傾向があります。
このため、こうしたエリアの不動産需要は依然として高く、不動産価値も安定しています。また日本の都市圏は海外の都市圏よりも不動産価格の相場が低く、世界的な不動産市場という観点からもお買い得なのです。
大都市圏の不動産は、投資先として安定感・割安感があり、空室率も低い水準を保っている上、自己資金がなくても投資が可能なのです。
5~10年で数百万円の利益を出せます。
不動産投資は5~10年で数百万円の利益を狙うことも十分に可能です。
都市部の将来性がある物件をしっかり選定できれば、物件価値が大幅に落ちることはありませんし、むしろ上がっていく物件も多くあります。一方、ローンは毎月の家賃で返済するため、自己資金をほとんど使うことなく残債は確実に減っていきます。
そうすれば、5〜10年程度の保有期間で残債と物件価値に十分な差額が生まれ、数百万円の利益を出すことが可能になります。不動産投資以外の副業でここまでの金額を生み出すことは至難の業ですよね。
今不動産を購入すれば、金利が上がっても問題なし！
日銀は今後、金利を少しずつ引き上げる方針を明らかにしていますが、実は、今不動産を購入してしまえばその影響はほぼ受けません。
そもそも固定金利で購入した場合は、購入時の金利は固定です。今後利上げが起きても、返済における金利は影響を受けません。
では、変動金利だったら影響があるのかというと、そんなこともありません。
変動金利には、5年ルールと125%ルールというものが存在するからです。
5年ルールとは、返済額が5年ごとにしか変動しないというルール。125%ルールとは、5年ごとの返済で返済額が上がったとしても、返済額を125%に抑えるというルールです。例えば、元々の毎月の返済額が10万円であれば、金利変更時の毎月の返済額は12.5万円が最大金額になります。
そもそも不動産で売却益を狙う場合は、5年程度の保有で売却を狙うので、5年ルールにより金利の影響を受けません。たとえ5年以上保有したとしても、125%ルールにより、返済額が大きく変わることはありません。変動金利の場合はそもそも超低金利なので、影響は限定的ですしね。
結論：日本の低金利環境を活用して賢く資産形成を
本記事では日米の住宅ローン金利を比較しましたが、日本の住宅ローン金利は世界的に見ても低水準であり、これを活用しない手はありません。
不動産投資は、都市部の安定した賃貸需要や低空室率の恩恵を受け、手堅い資産形成が可能です。また、金利が上昇に転じる前に行動を起こすことで、より有利な条件で資産を増やすことができます。低金利を最大限に活用し、日本の都市部不動産に投資して、資産形成の一歩を踏み出しましょう。
不動産投資でお困りの方へ
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不動産会社に勤めていた、おせっかい好きの田中があなたのお役に立てれば幸いです笑。
業者さんでは言えない真実をお伝えします！