老後2,000万円問題や超少子高齢化による年金不安、介護離職など、我々を取り巻くお金の環境はどんどん変化しています。大学卒業して就職、60歳で定年退職して年金生活なんて今は昔。今は目の前の生活を維持しながらも、老後の資金も自分で準備しないといけない時代なのです。
そんな時代ですから貯蓄よりも投資でお金を増やそうとする人がどんどん増えています。
その一例が『大人気のワンルームマンション投資』です。
一方、ワンルームマンション投資が盛り上がっている裏側で、とんでも物件を購入させられて自己破産される方もいらっしゃいます。本記事では破産しないための、安全なワンルームマンション投資法について紹介していきます。
ワンルームマンション投資で破産する3つの理由
同じワンルームマンション投資でも、私のように利益を出せる人と、破産までは行かなくとも赤字だったり利益が出せない人もいらっしゃいます。その違いは大きく3つの理由で説明できます。
物件価格が上乗せされすぎている
まず、一番多い理由がこちら。
物件価格に不動産会社の利益がたっぷりと乗せられてしまうとローンが膨大になり返済追いつかないか売却しても赤字が残ってしまいます。
物件価格は家賃から逆算して決まります。月5万円の物件は1,500万円、家賃7.5万円だと2,500万円(※あくまでイメージです)といった具合です。つまり販売時に家賃を高めに設定しておけば物件価格も高くできるのです。
ちなみにその物件の35年での返済シミュレーションをみても、だいたい業者が出してくるものは月数千円〜数万円の赤字程度に抑えられます。しかし実際には入居者が入れ替わる時点で家賃が周辺相場に落ちるので、シミュレーション通りには行きません。月々の赤字額が引き上がり、返済は困難を極めます。家賃は都内好立地だとは上がることもありますが、利益をたっぷり載せて販売している会社の物件て、家賃が上げられないような立地のものばかりなんですよね。
図：周辺相場5万円で1,500万円が適性だけど、7.5万円にされて2,500万円にされてる図
サブリース契約を信用してしまう
そして2つ目がサブリース契約です。これは一つ目の物件価格にたっぷり利益を乗せる手口と一緒に用いられることが多い手法です。
サブリース契約とは不動産会社が毎月の家賃を保証する契約のこと。一見、毎月固定の家賃が約束され、空室リスクを抑えられる契約のように見えます。しかしサブリース契約とは基本2年更新。不動産会社が契約解除を一方的に通知しサブリース契約が打ち切られたり、保証する家賃を思いっきり下げてくる会社もあります。
不動産会社の策略としては、毎月の家賃を保証して空室リスクを飲み込む分、販売時点で多額の利益を確保しています。つまりトータルで見れば不動産会社に絶対負けがない契約なのです。サブリース契約をチラつかせられたら、一度疑うようにしましょう。
自分の主観に従ってしまう
これは特に新築ワンルームマンションでありがちなことです。
営業マンから綺麗な物件パンフレットを見せられてテンションがあがってしまって、実際にモデルルームを内見して、まるで自分がそこに住むことをイメージして購入してしまうケースです。
たまにこういう方がいらっしゃいますが、投資における物件価値というのは自分の主観は基本正しくない、と思った方が良いです。
理由は、実際入居される方は入居者であり、あなたではないからです。性別によって気にするポイントは変わってきますし、収入レベルや出身地、実家の環境によっても異なるでしょう。
また、不動産投資は30~50年という非常に長期にわたる投資です。時代によっても物件に対する価値観は変化します。それをパンフレットと内見だけで直感的に決定することがどれだけ危険な行為か容易に想像ができると思います。
ワンルームマンション投資で失敗しないための2つのチェックポイント
複数の業者から提案を受ける
まず、一社の話だけを聞いて判断しないことです。
不動産投資は様々な要素があります。節税、老後の資産、売却前提の保有、相続税対策などなど、営業マンによって推してくるポイントは変わってくるでしょう。個人的には節税効果は結構限定的かなと思ってますが・・
自分が不動産投資をする理由、得られるメリットは、複数の営業マンから提案を受けることで自ずと見えてくるものです。
また、物件の価格が相場よりも大幅に高くないか、という点も複数の営業マンから物件提案を受けることで見極めることができます。複数の物件を見比べることで相場感を掴めれば一番いいですね。
サブリース物件の場合はセカンドオピニオンを入れる
サブリース契約は基本的に業者が得をする契約形態です。
一見家賃が保証されているように見えますが、それは賃貸需要がある物件だからこそできる契約です。
『賃貸需要がなくてもサブリースがあるから安心だ』は幻想であり、
『賃貸需要があるからサブリース契約することで毎月サブリース手数料をもらえる』というのが実状です。
とはいえ、中古物件にはサブリース契約がセットでついてしまっている物件が結構な数あります。
そういったときは、サブリース契約がセットでも投資に値する物件かどうか、という点についてセカンドオピニオンを入れるべきでしょう。正直素人には判断がつかないレベルの話なので、専門家の意見を聞くべきです。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
ワンルームマンション投資は非常に有効な資産形成の手段ですが、投資する物件を間違ってしまうと効率の悪い投資になってしまいます。
特に近年トラブルが急増しているサブリース契約なんかで罠にはめられしまうと目も当てられません。。
私のブログではワンルームマンション投資について詳しく解説していますので、ぜひ他の記事にも目を通してもらえたらと思います。
もし本当に分からなくなったら、LINE相談もやってますので、お気軽に。(返信遅いかもですが・・・笑)