「マンション投資では詐欺が横行していると聞いたけど、実際どうなの？」
不動産投資に興味を持ちながら、このような疑問を抱えてなかなか手が出せないという方も多いのではないでしょうか。
マンション投資において、「詐欺」と呼ばれるケースには、本当に違法な行為を伴う詐欺と、インフルエンサーなどを装った物上げ業者が「詐欺だ」と煽って早期売却を促すケースの二種類があります。
この記事では、手付金詐欺やデート商法などの詐欺の手口と、詐欺だと煽って物件売却を促す物上げ業者の手口をそれぞれ解説します。不動産投資に興味はあるけれど、みんな怪しく見えて業者選びが難航しているという方は参考にしてください。
元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中 サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入820万円(ほぼ不労所得)。820万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。 ブログを始めて累計相談数が1,500名超えしました。物件を見極めるにはどうしたらいいか、どんな業者がいいのか、サラリーマンが不労所得を作る上で最短の道筋など、知りたい方はLINEで相談に乗ってます。 相談料などは頂いておりません。自己承認欲求と自己研鑽のためです。お気軽に。
マンション投資における「本当の詐欺」手口とは？
マンション投資における「本当の詐欺」手口について、以下4つを解説していきます。
- 手付金詐欺
- 入居状況詐欺
- デート商法詐欺
- 逆ざやサブリース
順番に見ていきましょう。
手付金詐欺
手付金詐欺とは、マンションの購入（売却）にあたって手付金を支払ったあと、不動産会社が音信不通になってしまい、手付金だけ持っていかれて物件が手に入らない詐欺の手口です。
不動産取引において買主が販売主に支払う契約の証として支払うお金を手付金といい、最終的には購入代金の一部として充当されます。
しかし手付金詐欺では不動産会社が以下のように、購入を迷う顧客に手付金を支払うように仕向け、そのまま持ち逃げしてしまいます。
- 将来的にこのマンションの価値は上昇が見込める
- 優良物件でかなり人気があるマンションなので、早めに手付金を支払ってキープしたほうがいい
なかには1つの物件に複数の契約を取り付け、各契約者に手付金を支払わせたのちに行方をくらます悪質なケースもあるのです。
手付金詐欺に遭わないためには、以下のように不動産会社や金額について事前に細かく調査するしかありません。
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不動産会社の見極めは非常に難しいですが、まずは安易に手付金を支払わないようにすることが大切です。
入居状況詐欺
入居状況詐欺とは、サクラや身内の名義を使ってあたかも居住者がいるかのように見せかけて、投資用マンションを高く売りつける詐欺です。
投資者がマンションを購入したあとはサクラや身内である入居者が次々に退去するので空室となり、赤字に陥って経営は成り立たなくなります。
仮に入居状況詐欺の被害に遭ったと訴えたとしても「たまたま入居者が同じ時期に退去しただけ」と言われてしまえば、詐欺の立証は難しいでしょう。
実際の入居者を装っているので事前に詐欺を見抜くことは難しいです。家賃が明らかに相場より高い場合は怪しいでしょう。
デート商法詐欺
デート商法詐欺とは異性に好意を抱かせて恋愛感情につけ込み、投資用マンションを購入させる手法です。
恋人商法とも呼ばれ、インターネットの婚活サイトやSNSなどで知り合った相手から「あなたは投資のセンスがある。節税にもなるし投資用マンションを買ったほうがいい」「2人の将来のためにマンションを…」などとすすめられます。
相手が投資コンサルタントやファイナンシャルプランナーなどの肩書きを謳うケースも多く、知識の豊富さによる信頼感や結婚への期待感からマンションを購入したら、そのまま連絡が途絶えます。
電話番号は変えられ、婚活サイトの登録も消えて相手と連絡を取る手段がまったくなくなり、その段階で初めて騙されたのではないかと気づくのです。
購入した投資用マンションについて調べてみると、相場より高値で購入していたことが判明するケースも多いです。デート商法を行う業者の見分け方はありますので気になる方はご連絡ください。
逆ざやサブリース
逆ざやサブリースとは、サブリース契約を利用した悪徳手法です。
サブリース契約は、オーナーとサブリース会社の間で賃貸借契約を結び、借主であるサブリース会社が転貸する仕組み。オーナーには、賃料の80％程度が支払われるのが一般的です。例えば元の家賃が8万円の物件なら、7万2千円がオーナーに支払われる、といった具合です。
しかし逆ざやサブリースでは、実際に入居者が支払っている賃料よりも高い金額をオーナーに支払い、サブリース会社が足りない分を補填する「逆ざや」状態のマンションを売りつけます。
例を挙げると、家賃8万円が相場の物件に対し、10万円や12万円といった家賃を設定し、割高な保証料をオーナーに支払います。物件価格は家賃によって決まるので、相場より高い家賃を設定することで、不動産会社は割高な価格で物件を販売できるのです。
一応、相場の販売価格と割高な販売価格の差分を取り戻せる判決が出たケースもあります。2021年4月に東京地裁では、逆ざや状態であることを知ったうえで物件を販売した不動産会社に対しオーナーが提訴した結果、不法行為として約1475万円の損害賠償が認められました。
しかし、実際には自分の所有するマンションが逆ざや状態であるかどうか確認するのは難しく、わかったとしても裁判には時間と費用もかかるため、簡単な話ではありません。
「詐欺」と煽り、物件買取や仲介に持ち込むケースとは？
ここまでマンション投資における「本当の詐欺（悪徳手法）」手口をお伝えしてきましたが、不動産投資において注意したいのはそれだけではありません。中には、詐欺ではないものを過度に詐欺と煽り、物件買取や仲介に持ち込むケースもあるのです。
詳細をお伝えしていきます。
「マンション投資は詐欺」と煽るインフルエンサーこそが危険
近年YouTubeやSNSにおいて、「マンション投資は詐欺だ」と主張するインフルエンサーが急増していますが、その多くは、詐欺を糾弾することが目的ではありません。
たしかに、この業界には悪質な業者も多く、詐欺や、詐欺まがいの手口にあう人も少なくないでしょう。それでも、投資のパートナーとして頼れる不動産会社は存在しますし、賃貸需要などを考慮してしっかり物件選定すれば、中短期で大きな利益を狙うことは十分可能です。私も数年で数百万円の売却益を得た経験を何度もしています。
むしろ、マンション投資や不動産投資をひとまとめに「詐欺だ」と煽るインフルエンサーこそが危険な存在と言えます。
その実態は、安易な売却を勧める「物上げ業者」
マンション投資を詐欺だと煽るインフルエンサーの多くは、実は「物上げ業者」と呼ばれる買い取り業者です。物上げ業者とは、簡単に言えば物件を安く買って高く売ることで利益を上げる業者のこと。不動産の所有者に「土地や建物を売ってほしい」と声をかけ、購入後に売り物件として再販し、利益を得ます。
物上げ業者が売却を勧める物件は、裏を返せば「彼らにとって転売益が見込める物件」ということ。
本来であれば、もともと利益が望める物件にもかかわらず、「マンション投資はすべて詐欺だ」と不安を煽り、物上げ業者にとって都合のよい価格・タイミングで売却させようとしてくるのです。
マンション投資は業者選びが肝心
マンション投資では、本当の詐欺であるケースだけでなく、詐欺と煽ることで利益をかすめ取ろうとするようなケースも横行しており、信頼できる業者の見極めが難しいです。
そこで、信頼できる業者を見分けるポイントのひとつとして、集客方法に注目してみてください。
たとえば面談するだけでAmazonギフト券をもらえると謳ったり、セミナーを頻繁に開催したりしている業者は、基本的に集客がうまく回っていません。
真っ当な業者で購入した物件であれば、マンション投資で損はしません。
メリットを強調して購入を無理矢理すすめたり、不安を煽りながら売却を急かされたりするようであれば、一度冷静になって契約を見送ることが大切です。
マンション投資を「詐欺」と煽るケースのまとめ
マンション投資で大事なことは、業者選びを間違えないことです。
マンション投資のすべてが詐欺ではないにもかかわらず、単純に詐欺だと煽って投資家に損をさせる業者こそ悪質と言えるでしょう。
本記事で紹介した「本当の詐欺」だけでなく、「詐欺と煽ることで物件買取や仲介に持ち込むケース」が多いことも踏まえ、騙されないよう今回紹介したポイントや手口を参考に業者を選びましょう。
もし「マンション投資を始めるにあたって信頼のおける業者かわからない」「どの業者も怪しく見えてしまう」という方は、LINEでも相談に乗っていますので、お気軽にご相談ください。見極め方や探し方などお伝えはできます。
不動産投資を検討している方やすでに物件を所有している方へ
・物件価格は相場なのだろうか？高値で買わされていないかな？
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・今提案されている価格より高値で売却したい！
・解約できないサブリースやオーナーに不利な管理契約になっていないのか？
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不動産会社に勤めていた、おせっかい好きの田中があなたのお役に立てれば幸いです笑。
業者さんでは言えない真実をお伝えします！