こんにちは。田中です。
2020年初から日本でも大きな問題になってきた新型コロナウィルス。
そろそろ日本で流行し始めてから1年半ほど経過しそうで、3度目の緊急事態宣言も発令されました。
また、経済面では、各種補助金や協力金、家賃補助など国から様々な資金的援助が続いていますが、雇用への影響も徐々に出てきて、そろそろオリンピックのカウントダウンが始まってるような状況ですね。
そういう、ある意味激動な背景もあってか、コロナ禍の中、不動産投資を始めるべきかどうか、という質問を頂くようになりましたので、本記事ではその回答を述べていきたいと思います。
結論、私は不動産投資を始めるべき、と考えています。
コロナによる不動産への影響とは
まず、前提のお話として、コロナによる不動産への影響について解説するところから始めます。
商業ビル、居住用マンションに分けてお話をしていきます。
商業ビルへのコロナの影響
商業ビルへのコロナの影響は、かなり顕著です。飲食店が入っているようなビルであればコロナの打撃がかなりあるので、テナントが家賃を滞納したり、退去するケースもあるでしょう。
飲食店に関しては、政府は売上が下がった3ヶ月連続前年比70%か単月50%以下になった店舗に対して、家賃を半年分補助する助成金を作りました。これにより営業を継続できた飲食店は非常に多いでしょう。また雇用調整助成金、緊急事態宣言に伴う協力金、各種自粛要請に対する協力金など、厳しい状況であると同時に、かなり手厚い補助金が出ています。
とくに協力金と称して、2度目の緊急事態宣言下では店舗の広さ、売上にかかわらず1日6万円の協力金が決定しました。
蔓延防止、3度目の緊急事態宣言では過去の売り上げ規模に応じた金額に変更されましたが、それでも協力金が出ている状況には変わりありません。
こういった助成金がで続いている間は飲食店もなんとか持ち堪えられるため、問題が顕在化することはありませんが、いつ爆発するかわからない爆弾を抱えている状態であることは間違いありません。
また、飲食店のように直接の影響がない企業でも、緊急事態宣言を皮切りに、都心に大きなオフィスを構えることへの必要性に対して疑問を抱き始めています。
そのため商業ビル関係の不動産については、現状問題が顕在化していないものの、長期的な展望がかなり不透明になってきていると言えるでしょう。
Jリートは最大30%下落
このような状況がある中、実はJリートの指数にも影響が出ています。
2020年3月~4月にかけて、緊急事態宣言の影響もあり基準価格は30%も下落しました。2021年4月時点では回復してきていますが、それでも当時よりも10%以上下がったままです。
このようにコロナ後の不透明な展望があることから、商業ビルへの投資は慎重になる必要があることがわかります。
結論、商業ビルへのコロナの影響はマイナス面が大きく、個人的には手を出さないことをお勧めします。
居住用不動産へのコロナの影響
居住用不動産に対するコロナの影響は特に富裕層向けの物件で影響が考えられます。
リーマンショック時、月額100万円の高級賃貸に住んでいた富裕層が生活コストを下げるため、月額50万円の家に引っ越したなんて話を聞いたことがあります。超高級賃貸に住んでいる富裕層は経営者であることが多く、景気の影響を受けやすいため、賃貸需要も景気の影響を受けやすい領域と言えます。
一方月額10万円かそ未満程度のワンルームマンションの家賃帯の賃貸需要は、景気の影響を受けにくいと言えます。理由は、借り手は一般的には会社員が多く、会社員の給料は法律により堅く守られているためです。また、家賃を下げようと引っ越すと、家賃を下げて生まれる利鞘よりも引越しのコストが上回るためです。
テレワークによる人口流出の影響はない
今回の景気悪化がリーマンショックと違う大きな要因は、テレワークの推進という点があります。
感染リスクを減らすため、外出自粛、テレワークの実施を政府主導で行っています。その影響もあり、2020年の東京転出者数は計40万1805人となり、過去最多となったそうです。
一方、東京への転入者数は43万2930人となっており、前年比より7%ほど減少したものの、3万1125人の転入超過となりました。
このコロナ禍でも東京は転入者の方が多いのですね。
ワンルームマンション投資といえば都心部の物件に投資することが多いため、コロナ禍の影響を受けやすいように感じますが、実は賃貸需要は相変わらず右肩上がりで推移しています。
とはいえ、デザイナーズ、お洒落なリノベ物件など魅力的な物件がどんどん登場してきているので、都内であればどこでも大丈夫ってことはありません、しっかり需要のある物件を選び抜くことは引き続き必要です。
あくまで賃貸需要の見極めは必要ですが、個人的にはワンルームマンション投資はコロナ禍においてもお勧めできると考えています。
投資をしないことのリスク
このようにコロナは不動産投資のジャンルによって影響の与え方が異なります。
一方、コロナ禍による収入の減少や、務めていた企業の倒産などの影響から投資の重要性が改めて注目されています。
投資とは一般的には年金では足りない老後資金を補うために長期的に資産を積み立てていくようなイメージが強かった側面があります。しかし、コロナのような予期せぬリスクにより、目の前のお金が足りなくなることが起こりうることが問題視されたからです。
そういったリスクを回避するため、投資はやはりすべきでしょう。
投資をしないということは収入の全てを消費、あるいは現金で保管している状態です。これではお金はいつまでたっても増えず、お金を増やすには労働しかありません。
月1万円でも積み立てを行うだけでも全然将来が変わってきます。
『コロナのような予期せぬ事態があるから投資は危ない』ではなく、『予期せぬ事態に備えて普段から準備することが重要』です。
政府に守られる『不動産投資』
最後にコロナ禍で多くの飲食店を救った家賃支援給付金のお話です。
コロナによる外出自粛により、多くの飲食店の売り上げが低迷し、入居するテナント賃料が飲食店の大きな負担になりました。そこで政府が家賃支援給付金というものを作り、売り上げが下がったテナントの賃料を負担しました。
これは間接的に、ビルのオーナーの家賃回収リスクを政府が引き受けた形になっており、ビルのオーナーからすればコロナでも安定した家賃収入を確保できたのです。自己責任として負うべきリスクを政府が救うという、とんでもなく美味しい話が現実として起こりました。
全国民に付与された10万円の特別給付金も同様です。生活に苦しい人を救うという大義のもと配られましたが、そのお金を家賃の支払いに充てた方も多くいると思います。
ちょっと乱暴な物言いになりますが、不動産を持つということは、国が有事の際、国に救ってもらえるという事例だと考えています。
今後も必ずそうなるとは言いませんが、すくなくともこのコロナ禍では政府が投資家を救うという構図が現実のものになりました。不動産投資は人の生活に直結するからこそ、『投資は自己責任』の原則が歪むのでしょう。
最後に
いかがでしたでしょうか。
例えコロナ禍だとしても大きな影響を受けにくいワンルームマンションという投資。
個人的にはワンルーム不動産投資がとても盤石な投資であることを再確認できた経験となりました。
参考になれば幸いです。
それでは！