不動産投資初心者の方が物件を探すときに重視するのが「利回り」です。
「できるだけ高利回りの物件を購入したい」そう考えることはごく自然なことでしょう。
ですが、実は不動産投資に限っては、他の投資商品とは違って「利回りはあてにならない」ことが多いのです。しかも残念ながら、お客さんのことは考えず、物件さえ売れればいいと考えている業者のために、利回りという言葉は使われていると言っても過言ではありません。
そこで今回は、
- なぜ不動産投資に限っては利回りがあてにならないのか？
- 利回りじゃなければ何で判断するべきなのか？
- 実際にどんな物件を買えばいいのか
についてお話をしていきます。
不動産投資にかぎっては「利回り」という考え方があてはまらない
まず「利回りとは何か？」についてお話しします。
利回りとは、投資した金額額に対してどれだけリターン(収益)があるかを測る指数のことです。
ですが、不動産投資における利回りは、単純に「投資額」と「リターン」だけでは測れません。他にもたくさんの要素がかかわってきます。
なので、そもそも利回りという考え方自体が当てはまりません。
にもかかわらず、「利回り」という言葉が使われているのにはもちろん理由があります。
業者が利回りを使いたがる理由ついて、解説していきましょう。
「利回り」という表現は業者の都合！物件を売りやすくするために使っているだけ
不動産投資に関して言えば、利回りはあてになりません。
ですが、それでも利回りという表現にしているのは、単に業者が物件を売りやすくするためです。
業者の仕事は物件を売ることです。物件を売るためには、わかりやすい指標となるものが必要になります。そこで使われているのが「利回り◯◯％」という指標なのです。
つまり、業者はあてにならない数字とわかっていながらも、物件を売りやすくするために利回りを使い続けているということになるのです。
利回りには２種類あります。「表面利回り（グロス利回り）」と「実質利回り（ネット利回り）」です。せめてどちらかだけでも正しい指標になればいいのですが、残念ながら２つともあてになりません。
その理由についてもお話ししていきます。
表面利回りがあてにならない理由とは
まず、表面利回りがあてにならない理由からお伝えします。あてにならない理由は、「偽装できてしまうから」です。
表面利回りは、次の公式で出すことができます。
表面利回り（％）＝①満室想定の年間家賃収入÷②物件購入価格×100
この公式からもわかるように、
①を高くする
②を安くする
ということができれば、利回りの数値は高くなります。
では、なぜ表面利回りは偽装できるのかといういうと、①は「売主が決めた家賃設定」だからです。しかも「満室想定」となっています。
つまり新築の場合は、業者が物件を早く売るために家賃設定を上げるということができてしまうのです。
では中古なら平気かというと、そんなことはありません。中古物件の場合、ずっと空室である可能性もあります。つまり、利回り0％ということです。実際には経費が掛かるため、利回りという表現ができないことすらあります。
にもかかわらず、表面利回りでは「満室想定」で出すことができるので、実際は利回り０％なのに、◯○％と見せることができてしまうのです。
実質利回りがあてにならない理由とは
では次に、実質利回りがあてにならない理由もお話しします。
実質利回りを出す公式は次の通りです。
実質利回り（％）＝（①満室想定の年間家賃収入－③年間の経費）÷（②物件購入価格＋④購入経費）×100
先ほどの表面利回りの計算方法に、③と④のに経費を追加して計算します。経費には、管理費や修繕積立金、税金などがあります。
上記の公式にあてはめると、どのような物件であっても、表面利回りよりも1～2％程度低くなります。
かかる経費を引いているので、これならあてになるのではないか？と思ってしまう人も多いですし、そのように説明する業者もいます。
ですが、それでもなぜあてにならないかというと、不動産投資には「空室」という、経費以外にも年間家賃収入が減ってしまう状況が発生するからです。
空室期間については、正直誰にもわかりません。１年のうちで１ヶ月かもしれませんし、10ヶ月かもしれないのです。
実際、地方の一棟マンションの場合、半年以上空室が続いている部屋がある状態は、しょっちゅうです。しかも、空室が多ければ多い程、入居付のための費用もかかります。具体的には「広告費」であったり「改装費」などですね。
これらのことからもわかるように、実質利回りを厳しく想定していたとしても、実際のキャッシュフローとは差が出てしまいます。そこで生まれる「差」については、先ほどもお伝えしたように、誰にもわからない部分があるのです。
このような話ばかりすると、「不動産投資自体が良くないの？」「なら何を指標にして物件を選べばいいの？」と思った方も多いでしょう。
なので、次は何を指標にして物件を選ぶのかについてお話しします。
不動産投資は東京・大阪・名古屋の三大都市と横浜・川崎エリアのワンルームマンションを選ぶ！
一言に不動産投資といっても、物件にはたくさんの種類があります。
例えば、「マンションとアパート」「区分と一棟」「都市部と地方」「ワンルームとファミリータイプ」などです。
では、どのタイプの物件を購入するべきかというと、この章のタイトルにもあるように、東京・大阪・名古屋の三大都市と、横浜・川崎エリアのワンルームマンションです。
なぜかというと、圧倒的にリスクが低いからです。今後減っていくことが確実な日本の人口ですが、その中にあってこれらのエリアは人口が多いからです。
もしかしたら、「ワンルームマンションだとリターンが少ないから、あまり投資としてのうまみがないのでは？」と思った方もいるかもしれません。確かに、一棟もっていればリターンは大きくなります。ですが、そこには「満室であれば」という条件がつきます。
長期的な空室リスクや大量の空室リスクがつきまといますし、大規模修繕にかかる費用や資産価値の下落もリスクになります。
実際に、おすすめエリア以外の地方一棟マンションの場合、「買った瞬間から、購入価格の半分程の資産価値しかなくなっている」ということがあります。１億円で購入したのに、買った瞬間に5000万円の価値になってしまうということが、本当によくあるのです。
資産価値が一瞬にして半分になってしまう理由は、大きく２つあります。
まず１つ目の理由は、不動産の価値とは何か？ということを考えればわかります。
不動産の価値は立地です。場所が全てと言ってもいいでしょう。
それを踏まえて、地方の一棟マンションが建てられている場所を考えてみるとよくわかります。多くは安い土地、しかも需要があるから建てているわけではなく、供給ベースで建てていることが多いのです。供給ベースになってしまう理由は、地主の方が空いている土地の活用のためや、節税が目的で建てているからです。
需要がなく、安い土地に建てているわけなので、当然ですが資産価値は低くなります。
そして２つ目の理由は、地方の中古一棟マンションの話になります。実は多くの場合で、本来の物件の価値以外の費用が乗っかっているのです。
その費用とは、修繕費用や家賃保障の費用です。よくあるのが、「リノベーションして満室にしてから販売する」というケース。購入する側にとっては「奇麗になって、しかも満室ならいんじゃないか」と思ってしまうかもしれません。ですが実態は、リノベーションにかかった費用や、満室にするための家賃保障費用が、元々の販売価格に乗っけられているのです。
なので、販売価格は高いけど、実際の資産価値は低いということになってしまうのです。
では、おすすめしている三大都市や横浜・川崎エリアのワンルームマンションはどうかというと、供給ではなく需要に合わせて建てられています。需要がある中で建てられているので、基本的には資産価値が急に落ちるということは考えられません。
特に新築の場合は販売価格の相場も決まっています。利益以外のものが乗っていればすぐにバレてしまいますし、明らかに相場より高い物件は売れないので、業者もそのようなことはしないのです。
東京・大阪・名古屋の三大都市と、横浜・川崎エリアのワンルームマンションについては、もう少し見ていきましょう。
不動産投資で資産形成するには、東京・大阪・名古屋と横浜・川崎エリアのワンルームマンションしかありえない
例えば、3000万円の物件を頭金なし、金利２％のフルローンで購入したとします。返済期間は35年です。
借入金：3000万円
金利：2％
返済期間：35年
融資条件：フルローン
ローンの返済額：99000円
次に、3000万円で買ったワンルームマンションを、家賃10万円で貸したとしましょう。それに加えて、修繕積立や管理のための費用として1万円かかるとします。
物件購入費：3000万円
家賃収入：＋10万円
ローン返済：ー99000円
修繕・管理：ー10000円
収入が10万円に対し、10万9000円の支払いがあるので、毎月9000円の支出となります。
総支出額
9000円×12（ヶ月）×35（年）＝378万円
つまり、378万円で3000万円の物件を手に入れたということなのです。
しかも、おすすめしているエリアのワンルームマンションであれば、10年後や20年後に物件を査定すると、下がるどころか、むしろ上がっていることすらあるのです。仮に下がったとしても、地方の物件のようにあっという間に半分になったり、購入時の２〜３割程度の価値になってしまうなんて心配がありません。下がったとしてもせいぜい１割程度なのです。
もちろんこれは、満室を前提にしています。空室が出た場合は、この数字のままではありません。ですが、その心配をなくすためにも、三大都市や横浜・川崎を選んで欲しいのです。
これらのエリアは先ほどもお話ししたように、供給ではなく需要があるから建てられています。そもそも、空室が出そうな場所には建てていません。退去者が出てもすぐに入居者が決まりやすいので、満室での計算がたてやすいのです。
需要があるエリアのワンルームマンションは、家賃収入と支払いの計算が狂うことがないので安心です。資産価値も下がりません。今の日本でそれが可能なエリアというのは、東京・大阪・名古屋の三大都市と、横浜・川崎エリアだけなのです。
不動産投資は利回りで選ばない！資産価値が下がらない物件を選ぶのが正解
不動産投資は利回りで選ぶと失敗することがよくわかったのではないでしょうか。判断するべきは安定性、つまり資産価値が下がらないかどうかです。
ご紹介したように、三大都市と横浜・川崎エリアは、販売価格と資産価値がほぼ同じです。しかも、時間がたって資産価値が上がることすらあるのです。
不動産投資で失敗しないためにも、「高利回り」という言葉に騙されないでください。業者の思うつぼです。
人口が減っていくこれからの日本において、不動産投資で資産形成をするのであれば、東京・大阪・名古屋の三大都市か横浜・川崎エリアのワンルームマンションだけで検討するようにしましょう。