昨今、老後2,000万円問題、介護離職、年金支給年齢引き上げ、そもそも年収が上がらない、働き方改革による残業代の削減、コロナショックによる雇用意識の変化など、様々なお金の問題が取り沙汰されてきており、同時に「貯蓄から投資へ」という大号令のもと、多くのサラリーマンが投資や資産運用を意識するようになってきました。
その選択肢の一つとしてサラリーマンに人気なのが、「ワンルームマンション投資」です。
ワンルームマンション投資はサラリーマンにとって始めやすく、手離れもよいので人気があります。また生命保険よりも費用対効果が高かったり、老後の収入源としても優秀、流動性もあるので万が一の際は売却も手軽など、始めない理由を探す方が難しい投資とも言えます。
しかし、やはり1,500~3,000万円ほどの物件価格が相場になりますから、安い買い物ではありません。だからこそ不安になる方も多く、中には良い物件を購入しているのに「失敗した！」と相談してくる方もいます。
不安になる方の特徴でいうと
- 空室リスクが心配
- 詐欺では無いかと疑っている
- 不動産投資とは毎月数十万円の収入があるものだ、という勘違い
- 目の前のキャッシュフローだけを見る
といった点が挙げられます。
ただ、不安になったり疑い始める人のほとんどは、ワンルームマンション投資を”正しく”理解できていません。正しく理解すればこういった不安点は自ずと解消されます。
まずこのサイトの管理人として断言させて頂くと、
ワンルームマンション投資は物件を間違えない限り必ず固く資産形成することが可能です。
『物件を間違えない限り』という条件付きではありますが、これほど固く資産形成ができる投資商品は私は他に知りません。
この記事ではワンルームマンション投資とは何か、と言う点から、物件の選び方、適正金額の見方、注意すべき契約など、ワンルームマンションのあらゆる点を抑えていきたいと思います。
ワンルームマンション投資はこの記事だけ読んでれば大丈夫！と言えるくらい全てを書いていくので、是非最後まで読んでみてください。
ワンルームマンション投資とは
ワンルームマンション投資とは、不動産投資の中でも都心部の単身者向けマンションを購入し、賃貸として貸し出す投資手法です。特に都内でのワンルームマンション投資の物件稼働率は95%と非常に高く、空室リスクがとても低い安定した投資です。
また昨今のインフレによる影響で現金資産価値はどうしても低下してしまいますが、現物資産である不動産投資ならインフレとともに価値を維持することができる点も、人気の理由です。10~15年所有することで~1,000万円の売却益が見込めると言う点でみても、他の副業や投資よりも非常に費用対効果の高い投資になりますから、当然ですね。
不動産投資におけるワンルームマンション投資の立ち位置
不動産投資には主に、ワンルームマンション投資、一棟アパート投資、一棟マンション投資、reitといった種類があります。
ワンルームマンション投資
ワンルームマンション投資とは、単身者向けマンションの一部屋単位に投資する投資形態です。主に都心部のマンションの一室を購入し、そこに入居者をつけて賃貸として貸し出します。物件価格は2,000~3,000万円ほどで、35~45年のローンで購入することが多いです。月々のローン返済に家賃収入を充当し、毎月の収支にプラスマイナス数千円という程度の差額が発生します。
35年間ローンを返済しその後の家賃収入を老後資金に当てるか、10~15年ほどで売却し、利確するか、出口戦略を選ぶことができます。物件価格にもよりますが、頭金なしのフルローンで始めることができ、サラリーマンには非常に始めやすい不動産投資形態です。
一棟アパート投資
一棟アパート投資とは、主に地方でアパート一棟を購入し、賃貸経営を行う投資形態です。一棟投資になってくると専業大家の方も多く、アパートの近くに住んで入居管理などを行う方もいます。物件価格は物によりますが、ざっくり5,000万円~1億円ほどで、こちらも金融機関からのローンで始められる方が多いでしょう。満室状態で家賃収入とローン差額が30~50万円ほど(もちろんこれも物件によります)で、これ一本でもまあ生活は回るかなという金額になります。
ただ空室が出た際に利回りが一気に落ちるのと、全ての部屋を一箇所に持つことになるので、地域性のある賃貸需要の変動リスクに弱いです。例えば大学の移転などですね。
また設備の老朽化による交換費や修繕費も部屋数分かかるのと、共有部の修繕も大家持ちになるので、その分の積立はしっかりしないといけません。
ワンルームマンション投資と比較してハイリスクハイリターンな投資手法ですね。
一棟マンション投資
こちらもサラリーマンが実行できる範囲で考えると、地方よりの場所になるかと思います。
物件価格は1億円以上で、なかなか高いです。利回りはアパートよりも高くなる傾向があり、もし実行できるならこれ一本でもなかなかの収入になるでしょう。
一棟アパートと同様、ローンの上限を考えると複数物件持つのは難しく、地域的なリスクを分散できない弱みがあります。また投資金額も非常に高いことから、こちらもハイリスクハイリターンの投資といえますね。
Reit
最後にReitです。これは投資信託の不動産投資バージョンと言う形で、一口4万円~投資可能です。他の投資手法に比べて非常に手軽に始められます。また個人投資家では手が出せないような商業ビルや大きなマンションに投資ができるので、他3つとはまた違った投資ができます。
ただローンによる資産のレバレッジが効かないので、不動産投資というよりは投資信託やヘッジファンドと比較するべきでしょう。
投資信託でいうとS&P500のというアメリカ主要500社に投資する投資信託がありますが、こういった会社の成長率の方がReitの不動産価格の上昇幅よりも高いことは往々にしてあると思いますので、売却益の観点でいうと会社に投資している方が良いでしょう。
ワンルームマンション投資っていくらくらい？
不動産投資では物件価格を投資し、そのリターンを家賃として得るビジネスモデルです。そのため家賃によって物件価格は変わってきます。家賃が1万円高くなれば物件価格も数百万円変わってきます。ちなみに新築物件は割高で、中古物件が割安と言われるのも、このワンルームマンション投資についてまだこれから勉強します！と言う方にとっては、そもそも物件価格の相場というのがわからないのでは無いでしょうか。
ワンルームマンション投資は主に都市部周辺のマンションの一部屋を購入する投資です。たとえば東京恵比寿などの一等地のワンルームマンション価格は中古でも3,000万円を超えてきています。一方比較的ベッドタウンの荻窪の中古ワンルームなどであれば、価格は1,500~2,500万円くらい、といった印象です。
もちろんこれはインフレによる通貨価値の下落によって、値段が上がっていきますから、これはあくまで執筆時での相場感です。
もちろん不動産は株などと違い流動性が低いですので、価格というのはその時々のオーナーの状況(一刻も早く現金が必要！など)によって金額は変わりますが、概ねこういった範囲に入ってくると思います。
ワンルームマンションって結局得？損？
これもよく聞かれる質問ですが、ワンルームマンション投資が損か得かと言う疑問は、株投資は損か得か、という質問と同義ですね。結局購入する銘柄によって結果は変わってくるので、それはたとえ不動産といえど同じです。違う点でいうと、一つとして同じ物件は存在しない、みんなが買ってるから同じ銘柄を買おうというのは物理的に不可能な点です。一件一様ですからね。
つまり損をするか、得をするかは、物件をしっかり見極められるか、と言う点が非常に重要です。チェックポイントとしては、
- 家賃
- 駅徒歩
- 最寄駅
- 築年数
- 物件価格
- サブリース有無
などです。
とんでもない高値で買わされていことなくて、設定家賃が周辺相場と同じレンジ、設備の交換費用が想定の範囲内に収まるのなら、購入してもよい、と言う判断になります。
不動産の強みは株と違ってモノがあるため、資産価値がゼロになることが無いことです。もし資産価値がゼロになるのであれば、東京に家賃ゼロ円の家が乱立している状況ですから、まずあり得ません。
資産価値がゼロにならないと言うことは、物件の価値がローン残債を上回る時期が必ず来るので、必ず利益がでます。
しかも賃貸経営中も物件管理、賃貸管理などの業務は管理会社に任せることが可能ですので、手離れも非常に良いです。ワンルームマンション投資は初期設定さえ間違えなければ絶対勝つことができるゲームなのです。
ワンルームマンションで得をするためのポイントについて下記記事でまとめていますので、よかった読んでみてください。
ワンルームマンション投資とアパート経営どっちがサラリーマン向きか比較
そもそも不動産投資と言えば、アポート一棟やマンション一棟を持っていて大家さんが各部屋を貸し出しているような、一棟不動産投資をイメージされる方が多いので無いでしょうか。
しかしながら実際にはワンルームマンション投資のほうがサラリーマンには人気なのです。
その理由は主に3つあります。
理由１：物件価格が安いから
まず、物件価格が比較的安いから、です。一棟アパート投資を始めようとすると、少なくとも1~2億円ほどの資金が必要になります。その資金を銀行から借りるのは至難の業。
もちろん審査もより厳しくなってきますし、頭金として用意する金額も大きくなってきます。
また物件価格が安いことにより複数物件を持つことが可能になります。それぞれ離れた地域で物件を持つことで、空室リスクを分散できます。一方アパートやマンション投資は一棟を地方に持つケースが多いです。そうなると、大学の移転、近くの工場が閉鎖、会社が移転したなどの賃貸需要の変動に耐えられません。
地域リスク分散の意味でも物件価格が安いというのは強みになります。
理由２：良い立地に物件を持てる
サラリーマンのアパート経営の場合、基本は地方で一棟に投資することになります。しかし地方ですとどうしても東京都内、都市圏よりも賃貸需要が低くなる、ハイリスクハイリターンの投資になります。それに比べワンルームマンション投資はローリスクローリターンという印象ですね。ローリスクというのは多くの人にとってとっつきやすいと言うこともあり、出口戦略の面でもワンルームマンション投資は有効です。
出口戦略とは不動産投資でいうと売却する、ということですね。ワンルームマンション投資はサラリーマンに人気が高いからこそ、物件の流動性も非常に高いです。つまり欲しい人がいっぱいいるので売却しやすい、と言うことです。
ワンルームマンションを持ち続けて老後の収入にすると言う方法もありますが、所有してから10~15年ほどで売却することで、利確すると言う手法もとれます。
一方アパート経営は、流動性が低く、かつ都心からは離れた場所に立てることが多いため、万が一の賃貸需要減少のリスクも孕んでいます。結果出口戦略が描きづらいこともあり、ワンルームを選択する方が非常に多いのです。
理由３：10~15年所有で売却益1,000万円も！
そして最後の理由、それはワンルームマンションがサラリーマンにとってメリットを享受しやすく、正しく理解すれば買わない理由のない投資だからです。
詳しくは後で説明しますが、例えば私が2000年に購入した日本橋浜町の物件は15年所有した結果、約1,000万円値上がりし、売却することができました。年間70万円近くの利益が発生していた計算になります。もちろん手出しはほぼなくですので、15年で1,000万円のボーナスを受けとったようなものです。
都市圏の物件は常に値上がりしており、物件価格がローン残債を大幅に上回る瞬間が必ずくるのです。
そしてローンは家賃収入から返済されるため、手出しはほぼありません。
つまり元手をかけずに会社務めという社会的信用を示すだけで、1,000万円という大金を15年かけて作ることができる、これがワンルーム不動産投資の醍醐味なのです。
これらがサラリーマンにワンルームマンションが人気の理由ですね。
他にも修繕費用の積み立てやすさ、手離れの良さなど列挙したら枚挙にいとまがありませんが、一言で言うならローリスクローリターンと言う点です。ローリターンといっても500~1,000万円の売却益は狙えますし、それを複数物件持つことでそれなりの金額にはなります。こういった点がワンルームマンション投資が人気の理由ですね。
都心部のワンルームマンションは稼働率95%！
ちなみにワンルームマンション投資を検討する上で考慮しなければならないリスク、それが空室リスクです。ワンルームマンション投資で空室がでると、毎月のローン返済に当てていた家賃収入が滞り、一気に手出しの金額が大きくなってしまいます。これをサラリーマンの給料から捻出するとなると、自宅家賃プラスワンルームマンションの家賃になるので、多くの人にとってそれなりの痛手になるでしょう。
しかし、日本の都心部のワンルームマンションの稼働率は95%と言われており、かなり空室リスクが低いと言えます。95%というとちょうど2年に1ヶ月ほどの空室がでる計算になります。首都圏では2年に一度更新料という家賃一ヶ月分に相当する手数料がかかります。そのため2年ごとに引越しをされるケースが非常に多いです。2年に一度入居者が入れ替わるとすると、入居者募集、鍵交換や清掃、現場復帰などでちょうど1ヶ月ほどになります。つまり2年に一度の空室は当然の空室率と言う訳です。また1ヶ月分の家賃なら礼金で補填が可能なので、実質空室の補填を給料から捻出する必要はありません。
ワンルームマンションのネガティブ意見には要注意
私は先ほどのべた意見のように、ワンルームマンション投資を推奨しています。しかしワンルームマンション投資には反対意見も存在しています。
多くは一棟不動産を売りたい人たちの意見だったり、投資信託や株好きな人に多いです。
ということでワンルームマンションが儲からないからやめた方がいい、と言う意見の根拠に対して、一つずつ論理的に検証してみました。
考え方は人それぞれですが、変にバイアスをかけずに客観的に判断してみてください。
詳しくは下記記事にまとめています。
ワンルームマンション投資の仕組み
ワンルームマンション投資には様々な関係者とのやりとりが発生します。金融機関から融資を受け、不動産会社から物件を購入します。その後、賃貸管理業者と契約し、客つけを行います。入居者と賃貸契約を行い、家賃収入が得られる仕組みです。
入居者からの問い合わせについては賃貸管理会社にお任せできるので、とくにオーナーが直接やりとりをすることはありません。
また入居者が退去する際にも原状回復も管理会社にお任せできます。客つけも管理会社にお任せ可能ですが、客つけにかかる広告費用(suumoやhomesに載せる金額など)はオーナー持ちの会社と管理会社が負担してくれるところがあります。新築ワンルームですと後者である可能性が高く、経済的に安定した運営が可能になります。
また1年に一度、固定資産税の支払いや家賃収入、その他不動産投資にかかるあらゆる経費（登録免許税、司法書士手数料、保証料、手数料、印紙代、減価償却費と月々のローン利息）をサラリーマン給料から差し引く損益通算を行うため確定申告をします。
初年度にのみかかる経費と、ローン利息が初期は高いこともあり、購入から数年間は節税効果があります。
これがワンルームマンション投資の一連の流れです
不動産投資にかかるコスト（税金・経費)の種類
ワンルームマンション投資にかかる税金や経費類についてお伝えします。ワンルームマンション投資では物件価格や設定家賃、年収などでシミュレーションに違いが出てきますので、モデルケースを用意します。
モデルケース：年収500万円のサラリーマンが2,500万円の新築物件を購入し、家賃9万円で5年間貸し出した場合
経費には初年度にのみかかるものとそうでないものがあります。
- 初年度経費
| 登録免許税 | 100,000円 |
| 司法書士手数料 | 50,000円 |
| 保証料 | 515,500円 |
| 手数料 | 30,000円 |
| 印紙代 | 20,000円 |
| 諸費用総額 | 715,500円 |
年収500万円なら課税所得額は236万円になるのでここからさらに715,500円を経費計上して、課税所得額を下げることができます。
年収500万円だと所得税と住民税合わせて13万円ほどの節税になります。
次に減価償却費やローン利息といった継続的にかかる経費を算出してみましょう。
減価償却期間は47年なので、以下の通りひと月あたり44,326円相当の減価償却となります。
2,500万円/47年/12ヶ月=44,326円/月
また、固定資産税を年額40,000円とした場合、5年間では以下の金額が試算できます。
| 減価償却費用（5年間） | 2,659,560円 |
| ローン利息（5年間） | 2,663,402円 |
| 固定資産税（5年間） | 200,000円 |
こういった経費を毎年確定申告する必要があります。とはいっても購入する不動産会社がまとめて対応してくれるケースもあるので、具体的な手続きについて過度に心配する必要はありません。私もお任せしています。
ワンルームマンション投資は相続税対策にもなる
税金のお話をしたついでに、ワンルームマンション投資をつかった相続税対策についてもご紹介します。
相続税とはご存知の通り、故人の遺産相続にかかる税金です。
- 相続財産の額-基礎控除額=課税価格
- 課税価格×相続税率-控除額=相続税額
遺産が全て現金の場合は、その額がそのまま相続財産の額になり、基礎控除額とは相続税がかからない財産額の上限です。
基礎控除額は、
基礎控除額＝3,000万円＋600万円×法定相続人の人数
で計算できます。
そして、相続財産の額というのは、遺産がすべて現金の場合はそのままになります。しかし遺産の中に不動産が含まれていれば、それは国土交通省の定める路線価と借地権割合、借家権割合 x 賃貸割合から計算することになります。
実は、上記の計算で算出される不動産評価額は、実態の市場でのやりとりの金額よりも圧倒的に安いです。そのためその価格の歪みことそが節税効果を産むカラクリなのです。
仮に1億円の資産を3人に相続する場合、ワンルームマンションを3件かうことで相続税をゼロにすることが可能です。
詳しいシミュレーション結果は下記の記事に載せています。
ワンルームマンション投資は購入して6年で利益がでる
新築ワンルームマンション投資の利回りは4%ほどになります。築浅でも5~6%といった具合です。単純計算をするために利回り5%とすると、投資回収に20年かかる計算になります。実際にそういった理由で見送られる方も非常に多いです。しかし投資用に購入した不動産は売却することが可能ですから、その売却益(=含み資産)を考慮しないといけません。
売却益のシミュレーションを下記とすると、
物件価格は２５００万円
家賃収入は年間１２０万円※分かりやすくするため家賃変動なしで計算
売却価値は１年目を定価２5００万円の８０%、そこから毎年年間３０万下落
6年目で売却益が出る計算になります。
実際はインフレによる通貨価値の下落などによってもう少し上乗せになります。
田中のケースでいうと、2000年に1,600万円で購入した日本橋浜町のワンルームマンションを2016年に2,860万円で売却できています。このように長期保有すればするほど需給バランスやインフレによって含み資産は膨れ上がっていくのです。
このようにワンルームマンション投資は単純な利回りだけでなく含み資産について理解しておくことが非常に重要です。含み資産について詳しいことは下記の記事に記載しています。
ローンを組んでまで投資をする理由があるか
不動産投資は2,000~3,000万円の投資金額が必要です。ほぼ全ての人がワンルームマンション投資はローンを借りてスタートするでしょう。
しかし、借金が怖いと言う理由から一歩踏み出せない人が多いのも事実。
ではローンで大金を借りてまで不動産投資を始める意味はあるのでしょうか。
ローンを借りることでレバレッジが効く！
レバレッジとは、
レバレッジとは、経済活動において、他人資本を使うことで自己資本に対する利益率を高めること、または、その高まる倍率。
と言う意味です。FXなんかでよく聞く言葉でもあります。
不動産投資の場合でいうと、自己資本では到底購入できない不動産を銀行の融資で購入し、ローンは家賃収入で賄います。つまり、入居者の賃料で銀行のローンを返していきます。
例えば建設会社が、建設機器をローンで購入し、購入した建設機器で稼いだ利益からローンを返済するというのと、全く同じ経済活動をサラリーマンながらにとれるのです。
ちなみにサラリーマンをしながら銀行ローンで始められる事業は不動産投資だけです。
レバレッジを効かせた場合とそうでない場合のシミュレーション
ではローンを借りてレバレッジを効かせた場合とそうでない場合はどう言う違いがあるのでしょうか。仮に10年という期間があった場合、不動産投資をしているケース、年利5%の投資信託を積立しているケース、貯金しているケースで比較してみましょう。
不動産投資のケース
先ほどの含み資産の計算では10年で430万円の売却益が出る計算です。実際には節税効果と毎月のローン支払いと家賃の差額が発生しますが、わかりやすくするため、この二つは相殺されると仮定します。
| 経過年数 | 年間家賃収入 | 累計家賃収入 | 売却価値 | 初期投資金額 | 売却時の損益収支 |
| １年後 | 120 | 120 | 2000 | 2500 | -380 |
| ２年後 | 120 | 240 | 1970 | 2500 | -290 |
| ３年後 | 120 | 360 | 1940 | 2500 | -200 |
| ４年後 | 120 | 480 | 1910 | 2500 | -110 |
| ５年後 | 120 | 600 | 1880 | 2500 | -20 |
| ６年後 | 120 | 720 | 1850 | 2500 | 70 |
| ７年後 | 120 | 840 | 1820 | 2500 | 160 |
| ８年後 | 120 | 960 | 1790 | 2500 | 250 |
| ９年後 | 120 | 1080 | 1760 | 2500 | 340 |
| １０年後 | 120 | 1200 | 1730 | 2500 | 430 |
年利5%の投資信託を積立しているケース
不動産投資で毎月1万円の手出しがあったと仮定して、年利5%の計算だと下記のような計算結果になります。
| 年数 | 投資額/一年 | 類型投資額 | 残高 | 利益 |
| 1 | ¥120,000 | ¥120,000 | ¥126,000 | ¥6,000 |
| 2 | ¥120,000 | ¥240,000 | ¥258,300 | ¥18,300 |
| 3 | ¥120,000 | ¥360,000 | ¥397,215 | ¥37,215 |
| 4 | ¥120,000 | ¥480,000 | ¥543,076 | ¥63,076 |
| 5 | ¥120,000 | ¥600,000 | ¥696,230 | ¥96,230 |
| 6 | ¥120,000 | ¥720,000 | ¥857,041 | ¥137,041 |
| 7 | ¥120,000 | ¥840,000 | ¥1,025,893 | ¥185,893 |
| 8 | ¥120,000 | ¥960,000 | ¥1,203,188 | ¥243,188 |
| 9 | ¥120,000 | ¥1,080,000 | ¥1,389,347 | ¥309,347 |
| 10 | ¥120,000 | ¥1,200,000 | ¥1,584,814 | ¥384,814 |
10年で資産額は158万円になります。
貯金しているケース
毎月1万円貯金すれば10年で
1万円 x 12ヶ月 x 10年 = 120万円
となり、貯金額は120万円となります。
10年という期間で比較すると不動産投資が一番資産性が高いです。そしてこれより長い期間で比較するとこの差はより広がってきます。
つまりローンを借りることで効率の良い資産形成ができる、というのがわかります。
ちなみにローンを借りると一言でいっても借りられる人は非常に限られています。
自分がローンを借りられるのか、またローンを借りるために気をつけるべきポイントを下記記事にまとめています。
ローンに関しても詳しく知りたい！って方はこちらの記事を参考にしてみてください！
初心者はどのようにして物件を選ぶべきか
私田中はこのブログを通してよく不動産投資の相談を受けます。その中でも多いのが、
- 初心者で何を判断したらいいかわかりません
- 勉強の仕方を教えてください
- 提案されている物件が良いのかジャッジしてください
といった内容が非常に多いです。
やはり多くの人にとって不動産投資というのはまだまだ馴染みのないもので、投資判断が難しいものなのでしょう。たしかに過去の経験がない中でいかに一歩踏み出す決断をするか、というのはなかなか難しいものだと思います。
でも安心してください、どんな人間も最初は初心者です。私だって最初は初心者でした。
不動産の勉強するために抑えておくべき3つのポイント
目的を明確にする
ワンルームマンション投資はあくまで老後資金の準備や、売却益を狙うための”手段”です。今の自分の年収に対して、いくらくらいの売却益を狙いたいのか、老後資金のために何件購入したいのか、また生命保険の代わりにするのかなど、できるだけ具体的に、定量的にシミュレーションをしましょう。
投資物件の選び方
目的が明確になれば、次は投資物件の選び方です。不動産投資はサラリーマンにとってあくまで”副業”。管理会社に任せられることを前提に選びましょう。また不動産投資で一番重要なポイントは”入居率”と”物件価格”です。入居率をチェックするポイントは、周辺物件、もしくは同じ建物の別の部屋の物件と家賃が相違ないか、駅徒歩が近いか、最寄駅が入居者がつきやすい駅か、などです。
物件価格は設定家賃から決まることが多いため、家賃が相場通りなのであれば概ね問題ないでしょう。もしできれば周辺の物件と比較してみるのもいいかもしれません。
不動産投資は一件一様なので、全く同じ物件で比較は不可能ですので、ある程度参考にするくらいでとどめましょう。
”勉強”で満足しない
最後に重要なポイントです。不動産投資は勉強しだすと楽しくてどんどんのめり込んでしまうことがあります。この物件よりいい物件があるのではないか、と探しているうちに5年、10年とあっという間に時は流れます。
こちらの記事でも書いていますが、不動産投資は3年で360万円の損失が出る計算になっています。くれぐれも勉強しすぎず、踏ん切りをつける時はつけましょう
ワンルームマンション投資会社の選び方
ワンルームマンション投資は都内だけでも数え切れないほど存在しています。その中にはデベロッパーや中古専門の業者、ちょっと怪しい営業手法をしている会社まで様々です。
そんな中どうやって不動産投資会社を選べばいいのか、わからないと言う方もいらっしゃいます。ですので不動産会社の選び方についてお伝えしていきます。
会社の売り上げ規模は投資対効果に直結しない
会社の売り上げ規模が大きいからといって、その会社での不動産投資が必ずしも正解かというと、そんなことはありません。
会社の売り上げと言うのは社会的信用を示す一定の指標になりますが、こと不動産投資会社においてはスマートデイズやTATERUの融資資料改竄問題のように、ある程度売り上げのある会社でもやらかすときはやらかすということを忘れてはいけません。
TATERUはプロサッカー選手の本田圭佑選手をイメージキャラクターとして採用していてとても安心感のある見せ方をしていましたが、こういった不祥事が起きています。
あくまでこれは一例ですが、安心して不動産投資をするには誠実な会社で、間違いない物件を購入する必要があり、それは売り上げ規模に直結しない、ということを覚えておきましょう。
不動産会社の選んではいけないNGポイントを下記記事に書いているので、参照してみてください！
賃貸需要の見込める物件を適正価格で売ってくれるかが重要
結局はその物件が投資対象として適正かどうかを見極める他ありません。
この会社だから安心なんてことはなく、物件の投資対効果についてしっかり論理的に説明してくれて、出口戦略まで描いてくれる営業マンがいるとなお理想です。
その際のチェックポイントとしては
- 最寄駅(賃貸需要の見込める駅か)
- 駅徒歩(無理のない徒歩時間か)
- 設定家賃(周辺物件の家賃と相違ないか)
- サブリースがついていないか(サブリースによって割高に値付けられている可能性あり)
- 営業トークに契約書に記載のない『約束』や『保証』がでてこないか(優良誤認)
などです。
論理的に一つ一つ説明してくれる営業マンのいる会社なら信用していいでしょう。
NGな営業トークはこれだ！
私が相談を受ける中で目にしたことのある営業トーク例はこちらです。
(相談者さんの内容をそのままではなく、意訳して載せています。)
この物件は〇〇会社の社員寮用の借り上げ社宅として契約が決まっているので、空室になることはありません。
確かに1~2年ほどは安泰かもしれませんが、不動産経営は長期の場合35年~45年ほどの所有期間になります。借り上げ社宅といってもいつまで続くかわかりませんから、あてにはできません。そんな契約がなくても入居者が決まるエリアの物件購入すべきです。
ちなみにこちらの提案は成田空港周辺の物件でした。あえて成田を攻めなくても首都圏で検討するほうがいいですね。
こちらの物件は35年サブリース(家賃保証)です。
空室リスクはないので安心して投資できます。
実際には2年ごとに家賃の改定があり、大抵の場合家賃はさがります。
サブリース会社からすれば入居者が決まらなければ赤字でオーナーに家賃を保証しないといけないので、家賃を下げてでも入居者をつけます。手数料は家賃の10~20%ですね。
手数料が20%だとすると、二年間で5ヶ月以上空室がでないと元は取れません。
そもそもそんな物件を買ってはいけないですね。
収支予測が立てやすくなる、制式的に安定するという意味でサブリースは有効ですが、サブリースがあるから安心だというのは勘違いです。あくまで補助的な契約形態だと思いましょう。
またサブリースによって物件価格を不当に吊り上げる手法があります。これには要注意です。
この物件は大丈夫です。私が保証します。
このフレーズがでたら身構えましょう。
そもそも不動産投資は準備はできても、やっぱり絶対のことは言えません。
未来は誰にもわかりませんからね。
そこで保証します、ということはあなたを安心させるためのフレーズに過ぎません。
実際はその保証は契約書にかいていないケースが圧倒的でしょう。サブリースにしても「家賃を維持します」とは書いていないはずです。
上記のような営業トークはNGですので、お気をつけください。
営業マンの過剰な営業トークはたびたび問題なっていますので、気になる方はこちらの記事も読んでみてください。
良い物件かどうかについては個別の話になってくるので、上記チェックポイントを意識しながら、もし迷ったらいつでも田中に相談してください。お節介かもしれませんが、お役に立てれば嬉しいです。
ワンルームマンション投資でいう属性ってなに？
ワンルームマンション投資をするには銀行からの融資が不可欠です。銀行のローンが通らなければそもそも始めることが困難な投資ですからね。
そこで銀行が確認する項目が『属性』です。
不動産投資のための融資で審査される属性は、
- 収入
- 持ち家か賃貸か
- 家族構成
- 金融資産
などがあります。
収入には年収と勤務先、勤続年数などが評価されます。
勤続先の評価は、
医師・士業→公務員→上場企業→非上場の大手企業→非上場の中小企業→自営業者
の順番で評価されます。
医師・士業は定年がないことが高い評価を受ける要因です。
勤続年数は概ね3年以上あればローンがおります。転職を検討されてる方は転職前に投資をする方が無難です。
あとは携帯電話やクレジットカードの信用情報が綺麗かどうかも重要です。
不動産投資を検討されている方は、信用情報を綺麗にしておくよう心がけましょう。
ワンルームマンション投資は中古新築どっちがいい？
ワンルームマンション投資は物件は大きく新築、中古マンションに分けられます。中古マンションは築浅、築古に分けられます。
それぞれメリットデメリットをみていきましょう。
新築ワンルームマンション投資のメリット/デメリット
まず、新築ワンルームマンション投資のメリットは
- 収益を得られる期間が長い
- 給湯器等の設備劣化がない
- 家賃を高めに設定できる
- 設備も最新のため購入後数年間は賃貸需要が高い
などです。
ワンルームマンションの法定耐用年数は47年ですが、実際は100年持つとも言われており、非常に長い期間実用が可能です。また設備劣化もないため、購入後5~10年は大きな修繕費用はかからないので、安心して投資ができます。
また新築プレミアムと呼ばれる、割高な家賃設定が可能です。新築物件は人気が高いため、多少家賃が高くても入居者がつくからです。ただ最初の入居者が入れ替わる際に家賃は周辺相場に合わせる必要が出てきます。運良く最初の入居者が長期間賃貸契約を継続してくれれば利回りも高くなります。
一方でデメリットは
- 物件価格が割高
- 家賃の下落リスク
- 売却益を出すまで中古物件より長い
などです。
物件価格については、やはり中古マンションより高めになります。その分最初は高めな家賃が取れますが、入居者の入れ替わりで中古マンション程度まで家賃を下げる必要が出てくれば、物件価格が高い新築ワンルームマンションは利回りが落ちてしまいます。
売却益は物件の売却価格-ローン残債で計算できます。
新築で購入した物件も売却時には中古の相場価格になってしまうのに対し、ローン残債は新築の価格で組んでいる分高くなります。結果売却益を得るまでの時間が長くなります。
中古ワンルームマンション投資のメリット/デメリット
中古ワンルームマンション投資のメリットは
- 物件価格が割安
- 家賃の下落リスクが低い
- 売却益が出るまでの時間が短い
などです。
これは新築ワンルームと逆ですね。物件価格が安い分、売却益を得るまでの期間は短いというのと、5年~10年ほど立っていれば数回入居者が入れ替わっているので、家賃が相場に慣らされている可能性が高いため、これ以上大きくさがる心配はありません。
そして、中古ワンルームマンション投資のデメリットは
- 収益を得られる期間が比較的短い
- 給湯器等の設備交換の必要性がある
などです。
収益を得られる期間についてはm短いと言っても新耐震以降(1981年)の物件は100年持つとも言われているので、中古で築10~20年ほどの物件であれば気にするほどではありません。築10年ほどしてくると給湯器等の設備交換は発生してくるので、それに備える積立や現金は必要になります。
以上が新築、中古のメリットデメリットです。新築の場合はデベロッパーの子会社やパートナー会社が物件の賃貸管理、建物管理を請け負ってくれるケースが多く、また設備交換もしばらく発生しないので手離れが良い投資ができます。
中古の場合も管理会社を販売会社が紹介してくれるなら、同じように手離れのよい投資ができます。新築より若干割安になるので、利回りも上がり魅力的です。
新築？中古？ワンルームマンション投資はどっちがいいの？
どちらがいいか、と言う議論についてですが、こと大都市圏においては新築か中古か、よりも物件の立地や物件価格の適正さが重要になります。
というのも都内のワンルームマンションは建築する土地が無くなってきているのが現状で、その中で投資家が椅子取りゲームをしてるような状態なのです。
そのため、より良い立地で勝負できる物件を購入する、と言う点を第一に考え、新築か中古かというのは正直そこまで意識しなくても良いでしょう。
築古物件はやめておきましょう
中古マンションには築浅と築古があると言いましたが、築古物件はお勧めしません。
利回りが高く見える築古物件は魅力的に映るかもしれませんが、もちろんそれには理由があります。
目安としては旧耐震の物件はやめた方が良いですし、新耐震でもやはり賃貸需要が見込めないような古い物件はたとえ物件価格が安くても避けた方が良いです。
築古物件を避けた方がいい理由についてはこちらの記事で紹介します。
ワンルームマンション投資は生命保険になる
ワンルームマンション投資は生命保険代わりにもなります。不動産融資には団体信用保険(通称：団信)と呼ばれる保険に加入することがほとんどです。
団体信用保険とはローンを組んでいる契約者が死亡したり、高度障がい者になってしまったときにローンの残債を肩代わりしてくれる保険でもあります。つまり契約者が死亡した時点でローン残債がなくなり、残された家族は家賃収入を受け取ることが可能です。もちろん売却してまとまった金額を受け取ることも可能です。
また最近では三代疾病特約というものもつき、悪性新生物（がん）・急性心筋梗塞・脳卒中の３大疾病に罹患し、所定の状態となった場合にも、ローン残債がなくなります。つまりがん保険の代わりにもなるのです。
ちなみにがんで一番怖いのは、治療しながらも働き続けなければいけないところ。しかしワンルームマンションを持っていればローン残債がなくなり家賃収入が入ってくるので、3~4件ほど所有していれば最低限の生活は送る程度の収入になります。
そう言う意味でも保険より優秀です。
ワンルームマンションと生命保険の35年後の資産性の比較
月額3万円、死亡保険金500万円、解約返戻金が120%の積立型の生命保険に30歳から加入したとします。万が一がなく65歳で満期を迎えたとすると、積立総額1,260万円の120%で1,512万円が返戻されます。増えたお金は252万円です。
ワンルームマンション投資の場合、初年度経費が70万円、毎月の手出しが8,000円だったとします。35年ローンで406万円が総支払額です。購入した物件の物件価格が1,000万円だったとすると、594万円増えたことになります。ワンルームマンションの方が412万円お得です。インフレを加味する必要があるので実際にはこれ以上の差が開きます。
| 初年度費用 | 月額 | 支払い期間 | 支払い総額 | 35年後の資産性 | 投資効率 | 利益額 | |
| 生命保険 | – | ¥30,000 | 35年 | ¥12,600,000 | ¥15,120,000 | 120% | ¥2,520,000 |
| ワンルームマンション投資 | ¥700,000 | ¥8,000 | 35年 | ¥4,060,000 | ¥10,000,000 | 246% | ¥5,940,000 |
ワンルームマンションと生命保険の万が一の違い
加入5年で契約者が死亡したとします。その場合生命保険会社から500万円の一時期を受け取れます。支払った総額は180万円なので、320万円得したことになります。もちろん180万円は丸々経費ではありませんからいくらか帰ってきます。
ワンルームマンション投資の場合、初年度経費70万円、5年間のローン支払いの手出しが48万円とすると、118万円の支払い。そこに物件価格が1,500万円だとして家賃が8万円と計算すると、毎月8万円を受け取ることもできますし、売却して一時金として受け取ることも可能です。
どちらにしてもワンルームマンションの方が圧倒的に大きな備えになります。
| 初年度費用 | 月額 | 支払い期間 | 支払い総額 | 5年後の資産性 | 投資効率 | 利益額 | |
| 生命保険 | – | ¥30,000 | 5年 | ¥1,800,000 | ¥5,000,000 | 278% | ¥3,200,000 |
| ワンルームマンション投資 | ¥700,000 | ¥8,000 | 5年 | ¥1,180,000 | ¥15,000,000 | 1271% | ¥13,820,000 |
ワンルームマンションは複数物件持ちやすい
上記の比較はあくまで1件保有した場合のシミュレーションです。ワンルームマンションなら月額8,000円程度の手出しで保有できるので、仮に4物件もったとしても32,000円です。しかし生命保険だと5万円、10万円と月々の手出しが増えてしまうので金額を増やすことは現実的ではありません。
そういった意味でも完全にワンルームマンション投資の方がお得です。
ワンルームマンション投資の唯一の弱点は契約者に万が一があったときの一時金のスピード感です。物件の売却にはそれなりの時間がかかりますので、どうしてもスピードは生命保険に軍配があがります。
そこで田中個人としては、掛け捨ての月額1,500円~3,000円の生命保険とワンルームマンション投資の併用をお勧めしています。そうすることで月額補償と一時金両方を受け取ることが可能になるからです。
ワンルームマンションの火災保険・地震保険の必要性
ワンルームマンション投資には火災保険と地震保険で万が一の災害に備えることが可能です。
不動産投資を地震リスクがある日本では怖いからやりません！という方にたまに会いますが、保険でカバーできますし、備えれられれば回避できるリスクを理由に、サラリーマンにとって最良のワンルームマンション投資という資産形成法を実践しない意味が私には全く理解できません。
自然災害は
- 火災（失火、落雷、破裂、爆発など）
- 風災（台風や竜巻など）
- 雪災（雪崩など）
- 雹災（雹が降ったことによる損害）
- 水災（洪水や高潮など）
ざっとこういったリスクが考えられます。
全て保険でカバーできる範囲です。
詳しくは下記記事で説明していますので、気になる方は参考にしてみてください。
不動産投資の失敗事例から学ぶ投資前のチェックポイント
ここまでワンルームマンション投資のいろいろな側面について説明してきました。
ただやはり投資前にチェックしきれず、営業マンの言われるがままに購入し残念ながら失敗してしまったと考えているサラリーマン投資家も少なくありません。
そういった失敗をしないため、チェックポイントをまとめています。
まとめ
ワンルームマンション投資についてまとめてみました。
この記事を読めばたいていの不動産投資のことは理解ができると思います。
また今不動産投資検討しているという方、物件の提案を受けていて投資をしていいか分からない方は、アドバイスできますので気軽にLINEください。お力になれれば幸いです。
それでは！